По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшил имущество и более двух раз подряд не вносит арендную плату

Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2000 N КГ-А40/5360-00

от 27 ноября 2000 г.
Дело N КГ-А40/5360-00

(извлечение)

Закрытое акционерное общество "Мосреактив" (далее — ЗАО "Мосреактив") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о расторжении договора аренды от 14.08.97 N 22 ВИ/Д97, заключенного между ЗАО "Мосреактив" и ООО НПП "Виртан", по основаниям, предусмотренным ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 28.07.2000, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.09.2000, в иске отказано.
На принятые по делу судебные акты ЗАО "Мосреактив" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления суда как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.
Представители ООО НПП "Виртан" возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, указанным в отзыве на нее.
Суд кассационной инстанции, обсудив доводы жалобы, проверив в порядке ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом, не усматривает оснований к отмене принятых по делу судебных актов.
В соответствии с договором от 14.08.97 N 22 ВИ/Д97 ЗАО "Мосреактив" (арендодатель) передало в аренду ООО НПП "Виртан" (арендатор) здания и сооружения, расположенные на кислотной площадке Базы N 1 Химреактивов в п. Старая Купавна:
— хозяйственно — бытовой корпус,
— котельная,
— склад ЛВЖ,
— надземная теплотрасса,
— внутриплощадочное асфальто — бетонное покрытие в границах участка,
— охранное освещение на 6-ти ж/б,
— водопровод, навесы, склад.
Имущество было передано во владение и пользование арендатора на 25 лет.
Требования заявлены о расторжении договора аренды от 14.08.97 N 22 ВИ/Д97 на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ООО НПП "Виртан" пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенно ухудшил имущество и более двух раз подряд не вносит арендную плату.
Исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со ст. 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды.
Данный вывод следует признать правильным, поскольку он основан на материалах дела и соответствует требованиям закона.
Так, в качестве доказательства существенного ухудшения имущества, переданного в аренду, истец представил акт обследования от 11.04.2000, из которого следует, что ООО НПП "Виртан" пробурило в здании котельной скважину, на которую нет проекта и технических условий; в помещении склада без согласия арендодателя возведена стена; отсутствует централизованное канализирование хозяйственно — бытовых и промышленных стоков (л. д. 25, 26).
В ходе судебного разбирательства было установлено, что на момент предъявления иска скважина в здании котельной демонтирована ответчиком, в подтверждение чего был представлен акт от 25.05.2000 (л. д. 97). ООО НПП "Виртан" были заключены договоры на отпуск и потребление питьевой воды (от 01.03.2000 N 23-2000/ВИК), на прием и переработку сточных вод (от 26.01.2000 N 38), вывоз твердых бытовых отходов (от 01.02.2000 N 13-200/М).
Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, истец не представил.
Суд признал необоснованными требования ЗАО "Мосреактив" о расторжении договора аренды в связи с невнесением ответчиком более двух раз подряд арендной платы.
Согласно п. п. 3.1; 3.2 договора от 14.08.97 N 22ВИ/Д97 за арендуемые помещения арендатор уплачивает арендную плату в размере 30000 рублей в месяц (с учетом деноминации). Арендная плата вносится ежемесячно в порядке предоплаты без выставления платежного требования до 1 (первого) числа наступающего месяца.
Материалами дела установлено, что арендная плата за период апрель — июнь 2000 года была перечислена истцу, однако платежным поручением от 17.07.2000 N 262 возвращена последним в связи с несогласием с размером арендной платы.
Арбитражный суд признал данный возврат необоснованным, поскольку арендная плата была перечислена в размере, согласованном сторонами.
В установленном порядке изменения в договор аренды относительно размера арендной платы сторонами не вносились.
Ссылка ЗАО "Мосреактив" в качестве основания расторжения договора аренды на нарушение ответчиком природоохранного законодательства и экологической безопасности признана судом несостоятельной.
Постановлением Ногинского Центра Госсанэпиднадзора (НЦГСЭН) от 16.07.99 N 77 была приостановлена эксплуатация производства по фасовке минудобрений ООО НПП "Виртан" в пос. Старая Купавна до согласования проектной документации на размещение производства, получение санитарного паспорта на хранение ядохимикатов, выполнения санитарного задания (л. д. 21 — 23).
Как следует из материалов дела, во исполнение данного постановления арендатор прекратил производство минеральных удобрений, что подтверждается актами обследования НЦГСЭН от 11.11.99 и 21.01.2000 (л. д. 64, 65). Одновременно ответчиком осуществлялась работа по разработке проекта размещения производства и его согласованию с соответствующими службами Ногинского района (л. д. 66 — 68).
С учетом изложенных обстоятельств отказ в иске о расторжении договора аренды от 14.08.97 N 22ВИ/Д97 следует признать законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 171, 174 — 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.07.2000 и постановление от 25.09.2000 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-23196/00-77-280 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.