Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договоров аренды

Обзор судебной практики ФАС Московского округа

Утверждено Президиумом Федерального арбитражного суда Московского округа 27 апреля 1998 г.

ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ, ИЗМЕНЕНИЕМ, РАСТОРЖЕНИЕМ И ИСПОЛНЕНИЕМ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

Раздел 1. Рассмотрение споров, связанных с заключением договоров аренды.
1.1. Арбитражный суд рассматривает споры о понуждении заключить договор аренды, если такая обязанность предусмотрена ГК РФ или иным законом и при уклонении стороны от заключения такого договора.
1.1.1. Московский земельный комитет обратился в суд с иском к государственному предприятию (ГП) "Строительное управление МВО Министерства обороны" о понуждении к заключению договора аренды.
В обоснование своих требований Московский земельный комитет ссылался на статью 29 Земельного кодекса РФ, согласно которой предоставление земельного участка осуществляется решением местной администрации, а также на Распоряжение Мэра г. Москвы от 17.01.94 N 23-РМ и пункт 2.1 Распоряжения префекта Юго-Восточного административного округа г. Москвы от 06.02.96 N 119 "Об установлении права пользования земельным участком ГП "Строительное управление МВО Минобороны РФ" по Стахановской ул., вл. 18 на условиях краткосрочной аренды земли сроком на 3 года".
Определением суда производство по делу прекращено по пункту 1 статьи 85 АПК РФ, поскольку спор не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, так как обязанность ответчика заключить договор аренды не предусмотрена Гражданским кодексом РФ и другими законами (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Кассационная инстанция указала на то, что иск заявлен о понуждении ГП "Строительное управление МВО Министерства обороны РФ" — органа Вооруженных сил РФ — заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены здания и сооружения этого управления.
В соответствии со статьей 2 АПК РФ споры об обязании заключить договор рассматриваются в случаях, установленных законом или соглашением сторон.
Согласно статье 421 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора, если в соответствии с Гражданским кодексом РФ или другими законами заключение договора обязательно для другой стороны, но она уклоняется от его заключения.
По существу, Московский земельный комитет предъявил иск об обязании заключить договор аренды земельного участка на основании распоряжения Мэра и префекта Юго-Восточного административного округа г. Москвы. Указанные распоряжения не являются законом, который бы обязывал ответчика заключить договор аренды в обязательном порядке. В связи с чем кассационная инстанция оставила без изменения определение арбитражного суда первой инстанции, поскольку спор не подведомственен суду, так как обязанность ответчика заключить договор аренды не предусмотрена ни Гражданским кодексом РФ, ни другими законами.
1.1.2. Открытое акционерное общество (ОАО) "Москворечье" предъявило иск к Московскому земельному комитету и Правительству Москвы о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, приватизированное истцом и принадлежащее ему на праве собственности.
Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Ответчик обратился с кассационной жалобой, ссылаясь на неподведомственность данного спора арбитражному суду, поскольку рассмотрение арбитражным судом споров между субъектами земельных правоотношений, связанных с понуждением к заключению договора аренды земель, не предусмотрено земельным законодательством, а соглашение сторон о передаче данного спора на рассмотрение арбитражного суда отсутствует.
Кассационная инстанция установила, что согласно пункту 4.6 "Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года", утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.94 N 1535 (далее — Основные положения государственной приватизации) собственники приватизированных государственных и муниципальных предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки либо взять их в долгосрочную аренду.
Следовательно, Московский земельный комитет в обязательном порядке обязан был заключить договор аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции признал спор в силу статьи 22 АПК РФ подведомственным арбитражному суду и оставил в силе решение суда первой инстанции.
1.2. При рассмотрении споров о понуждении заключить договор суду необходимо исследовать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Акционерное общество (АО) "Царицыно" обратилось в суд с иском о понуждении Московского земельного комитета заключить договор на долгосрочную аренду земельного участка по месту расположения имущественного комплекса в г. Москве, Пролетарский пр., д. 30.
Арбитражный суд г. Москвы обязал Московский земельный комитет заключить с АО "Царицыно" договор на долгосрочную аренду земельного участка по месту расположения имущественного комплекса по адресу: г. Москва, Пролетарский пр., д. 30. При этом суд исходил из того, что АО "Царицыно" является приватизированным предприятием, имеющим свидетельство на право собственности 22 объектов, находящихся по адресу: Пролетарский проспект, д. 30, и согласно Указу Президента РФ от 22.06.94 N 1535 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года", Указу Президента РФ от 06.02.95 N 96 "О втором этапе приватизации в г. Москве" собственник приватизируемого недвижимого имущества имеет право на получение в долгосрочную аренду соответствующего земельного участка.
Кассационная инстанция установила, что исковое заявление не конкретно: не указан размер земельного участка, который истец просит передать ему в аренду, не определены срок и условия аренды. В материалах дела отсутствует проект договора о передаче АО "Царицыно" в долгосрочную аренду земельного участка с отказом Московского земельного комитета его заключить.
Осуществив приватизацию и используя свое право на получение в долгосрочную аренду земельного участка в соответствии с Указом Президента РФ от 06.02.95 N 96, истец не представил доказательств, что его право нарушено.
В нарушение статьи 130 АПК РФ арбитражный суд в резолютивной части не указал условия, на которых стороны обязаны заключить договор аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах решение суда было отменено.
Раздел 2. Рассмотрение споров, связанных с расторжением договоров аренды.
2.1. Неполное внесение арендатором в сроки, предусмотренные договором, арендных платежей может являться основанием для расторжения договора по пункту 2 статьи 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением договора арендатором.
2.1.1. Москомимущество обратился с иском к Товариществу с ограниченной ответственностью (ТОО) "Магазин "Кусковский" о расторжении договора аренды, ссылаясь на неоднократное нарушение условий договора и неперечисление в установленные договором сроки арендной платы со второго по четвертый квартал 1996 года.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о расторжении договора, мотивировал свой вывод тем, что в нарушение договора арендатор не выполнил обязательства по внесению арендной платы за третий квартал 1996 года, что является основанием для расторжения договора.
Кассационная инстанция установила, что дополнениями и изменениями на 1995 год к договору аренды от 12.02.93 было установлено помесячное перечисление арендной платы. Ответчик в 1996 году продолжил выплачивать арендную плату в порядке, установленном на 1995 год, — помесячно, однако в меньшем размере, чем это предусматривалось договором.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Поскольку арендная плата ответчиком вносилась ежемесячно, но в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, у суда не имелось достаточных оснований для расторжения договора аренды.
Решение было отменено, в иске отказано.
Президиум ВАС РФ отменил принятые по делу судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы, указав на то, что согласно пункту 11 "а" дополнительного соглашения к договору аренды за невыполнение или частичное невыполнение арендатором — ТОО "Магазин "Кусковский" — условий настоящего договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора как на общих основаниях, установленных действующим законодательством, так и в одностороннем порядке арендодателем.
Суд первой инстанции не конкретизировал в решении основания расторжения договора, суд кассационной инстанции не принял во внимание ответственность, установленную условиями договора, и не проверил наличие оснований досрочного расторжения договора по признаку существенного нарушения его другой стороной, хотя ссылка на данные обстоятельства имеется в исковом заявлении.
2.1.2. Комитетом по управлению имуществом г. Москвы заявлен иск к Товариществу с ограниченной ответственностью (ТОО) "Астраханский" о расторжении договора аренды в связи с имеющейся задолженностью по оплате арендной платы и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Решением суда первой инстанции в иске отказано ввиду того, что истец документально не доказал нарушение ответчиком условии договора в части оплаты арендной платы, в частности факт направления ответчику извещений об изменении ставок арендной платы в период с 1994 года по 1996 год, в течение которых ответчик вносил арендную плату, установленную в договоре.
Кассационная инстанция установила, что, хотя в приложении к заключенному сторонами договору предусмотрена возможность ежегодного пересмотра арендной платы в соответствии с нормативными актами, принятыми Правительством г. Москвы, однако истец не предпринял действий по уведомлению ТОО "Астраханский" об изменении ставок арендной платы, о новом ее перерасчете и внесении соответствующих изменений в договор. Поскольку обязательства по договору аренды со стороны ответчика нарушены не были, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.
Решение оставлено без изменения.
2.2. Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя только в судебном порядке по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 450 и статьей 619 ГК РФ. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке недопустимо.
Москомимущество обратился с иском к Акционерному обществу закрытого типа (АОЗТ) "Консорциум Век" о выселении из нежилых помещений.
Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, иск удовлетворен. При этом суд руководствовался пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. Установив, что в договоре аренды, заключенном между Москомимуществом и АОЗТ "Консорциум Век", содержалось условие, предусматривающее возможность досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия решения о реконструкции объекта аренды. Постановлением Правительства г. Москвы арендуемое строение было включено в план реконструкции.
Кассационная инстанция не согласилась с мотивами суда первой и апелляционной инстанций, поскольку в данном случае следовало руководствоваться специальной нормой — статьей 619 ГК РФ, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, при этом основанием к расторжению договора может быть условие, определенное в договоре аренды.
Статья 619 ГК РФ предусматривает применение лишь пункта 2 статьи 450 ГК РФ, в соответствии с которым расторжение договора возможно только по решению суда в случаях, предусмотренных, в том числе, и договором аренды. В данном случае — в связи с реконструкцией объекта аренды, о чем стороны договорились при заключении договора аренды.
Президиум ВАС РФ подтвердил данный вывод, однако отменил постановление Федерального арбитражного суда Московского округа, учитывая конкретные обстоятельства дела, полагая, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование.
Раздел 3. Рассмотрение споров, связанных с признанием договоров аренды недействительными.
3.1. При применении статьи 168 ГК РФ, устанавливающей, что сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, суд должен проверить, соответствует ли правовой акт, на который ссылается сторона в обоснование своих требований, статье 3 ГК РФ.
Москомимущество обратился с иском к Акционерному обществу закрытого типа (АОЗТ) "Совтрансавто" о признании договора недействительным и выселении ответчика, считая, что договор аренды заключен с нарушением порядка, установленного постановлением Правительства г. Москвы N 868 от 16.09.93 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве".
Иск был удовлетворен.
При этом суд сослался на то, что при заключении оспариваемого договора аренды был нарушен порядок передачи в аренду нежилых помещений, установленный Постановлением Правительства Москвы от 16.09.93 N 868, в соответствии с которым передача помещений в аренду осуществляется на основании конкурса, аукциона или распоряжения Мэра г. Москвы, Постановления Правительства Москвы, распоряжения Москомимущества.
Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 3 ГК РФ акты субъектов Российской Федерации не относятся к иным актам, содержащим нормы гражданского права, а поэтому несоблюдение порядка, установленного названным Постановлением Правительства Москвы, не является основанием для признания сделки недействительной.
Решение было отменено, в иске отказано.
3.2. Иск о признании договора недействительным вправе предъявить не только сторона по договору, но и собственник помещения, и лицо, владеющее помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Московская Патриархия обратилась с иском к Славянской деловой академии о признании недействительным договора об использовании строения на неограниченный срок, заключенного между издательским отделом Московского Патриархата и Высшим коммерческим училищем, и о выселении из помещения.
В удовлетворении иска отказано. При этом суд мотивировал отказ в том числе и тем, что Московская Патриархия не является ни стороной по договору, ни собственником спорного помещения, а право бессрочного и безвозмездного пользования спорного помещения, переданное истцу собственником, также не представляет истцу права обращения в суд с данным иском.
Кассационная инстанция установила, что спорное помещение передано Московской Патриархии Правительством Москвы в бессрочное и безвозмездное пользование. В соответствии со статьей 305 ГК РФ Московская Патриархия как владелец спорного помещения вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав.
3.3. Заключение договора аренды лицом, которое не вправе выступать арендодателем, является основанием для признания договора недействительным.
3.3.1. Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) "Питерский" предъявило иск к станции Москва — пассажирская Октябрьской железной дороги МПС РФ о выселении из нежилых помещений площадью 2074,6 кв. м.
Станция Москва — пассажирская Октябрьской железной дороги обратилась к ТОО "Питерский" со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 27.10.95, заключенного истцом с неправомочным на то Москомимуществом, и выселении.
Решением арбитражного суда исковые требования ТОО "Питерский" были удовлетворены, во встречном иске отказано.
Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой и апелляционной инстанций указал, что спорное помещение является федеральной собственностью и Москомимущество, наделенное правами территориального агентства Госкомимущества, вправе было сдавать его в аренду.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отменены.
Кассационная инстанция указала, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 25.08.95 N 153-ФЗ "О Федеральном железнодорожном транспорте" сдача в аренду принадлежащего предприятию железнодорожного транспорта на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества производится этими предприятиями с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.
В соответствии со статьей 295 ГК РФ предприятие вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество с согласия собственника.
Таким образом, Москомимущество не обладало в данном случае правами арендодателя.
Решение и постановление отменены и вынесено новое решение об отказе в иске о выселении и удовлетворении встречного иска о признании договора аренды от 25.10.95 недействительным.
3.4. Договоры аренды недвижимости в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Акционерное общество открытого типа (АООТ) "Энергоспецмонтаж" обратилось с иском к АООТ "Промэлектромонтаж", Госкомимуществу РФ, Министерству РФ по атомной энергии, Концерну "Спецатоммонтаж" о признании недействительным договора аренды имущественного комплекса от 27.12.90, заключенного 12 ГУ Минатомэнергопрома СССР и организацией арендаторов ПМСО "Промэлектромонтаж", в части отдельных помещений и дополнений к договору о предоставлении арендатору права выкупа по мотиву несоответствия его требованиям закона.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в связи с истечением срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходит из того, что договор аренды с правом выкупа является оспоримой сделкой.
Апелляционная инстанция указала на то, что оспариваемый договор не соответствовал требованиям законодательства, действующего на момент заключения договора аренды, и на основании статьи 168 ГК РФ признал договор ничтожным.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление оставлено без изменения.
Суд кассационной инстанции сослался на то, что истец занимает спорные нежилые помещения здания на законных основаниях с 1965 года и использует их в своей производственной деятельности.
Включение в состав имущества подлежащих передаче арендному предприятию "Промэлектромонтаж" спорных нежилых помещений, фактически не используемых в производственно-хозяйственной деятельности объединения, противоречит требованиям статей 1, 16 Основ законодательства об аренде.
Оспариваемая сделка в отношении спорных помещений не соответствует требованиям закона, действовавшего на момент заключения договора аренды, в силу чего вывод суда апелляционной инстанции о ее ничтожности является правильным.
Раздел 4. Рассмотрение споров, связанных с выселением из нежилых помещений.
4.1. При рассмотрении иска о выселении из нежилого помещения суд должен проверять как право истца на предъявление данного иска, так и действительные отношения сторон, в частности занимает ли ответчик спорное помещение фактически.
4.1.1. Райпотребсоюз г. Луховицы Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к гражданину-предпринимателю Курбанову о выселении из арендуемых нежилых помещений.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда, заявленные требования удовлетворены.
Арбитражный суд первой инстанции, не сославшись на законы и иные нормативные акты, которыми он руководствовался при вынесении решения, иск удовлетворил.
Кассационная инстанция установила, что суд не располагал доказательствами того, что истец является собственником помещения, сданного в аренду, а следовательно, имеет право на обращение с таким иском.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты были отмечены и дело передано на новое рассмотрение суда первой инстанции.
4.1.2. Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) "Нива" обратилось в арбитражный суд с иском о выселении Торгового дома "Табак" из занимаемых нежилых помещений. Решением суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено и в иске отказано.
Кассационная инстанция указала на то, что в исковом заявлении ТОО "Нива" ссылалось на то, что ответчик незаконно занял спорное помещение и использует его как склад. Однако никаких доказательств, подтверждающих указанные доводы, истец не представил.
Рассматривая спор, суд первой инстанции исходил лишь из факта подтверждения истцом его прав на нежилое помещение, оставив без внимания отсутствие доказательств пользования ответчиком имуществом истца.
При проверке решения апелляционная инстанция на основании имеющихся в деле документов сделала правильный вывод об ошибочности принятого решения и отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.