Требование: О взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы, расторжении договора аренды

Обстоятельства: Истец указал, что ответчик использует помещение без законных оснований и без оплаты. Ответчик считал, что подлежит заключению договор аренды на новый срок. Встречное требование: Об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.
Решение: 1) Основное требование удовлетворено в части взыскания неосновательного обогащения, поскольку факт пользования помещением подтвержден. В части расторжения договора в иске отказано в связи с тем, что данный договор является недействительным; 2) В удовлетворении встречного требования отказано, поскольку ответчик не отвечает признакам добросовестного арендатора.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.09.2016 N Ф06-11849/2016 по делу N А65-19029/2015

Дело N А65-19029/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,
судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
истца — Новикова И.А. (доверенность от 29.06.2016),
ответчика — Гиззатова Г.А. (доверенность от 30.10.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
государственного унитарного предприятия "Медицинская техника и фармация Татарстана"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.03.2016 (судья Исхакова М.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-19029/2015
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" к государственному унитарному предприятию "Медицинская техника и фармация Татарстана" о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжения договора аренды, обязании освободить арендованное помещение и передать по акту приема-передачи,
по встречному иску государственного унитарного предприятия "Медицинская техника и фармация Татарстана" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", об обязании заключить договор аренды нежилого помещения,

установил:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного Комитета муниципального образования города Казани" (далее — истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, с учетом уточнений, к государственному унитарному предприятию "Медицинская техника и фармация Татарстана" (далее — ответчик, ГУП "Медицинская техника и фармация Татарстана") о взыскании 1 520 151,95 руб. неосновательного обогащения за период с марта 2013 года по март 2016 год, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2013 года по март 2016 года в размере 90 165 руб., расторжении договора аренды, обязании освободить арендованное помещение и передать по акту приема-передачи.
ГУП "Медицинская техника и фармация Татарстана" предъявило Комитету встречный иск об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу г. Казань, ул. Белинского, д. 5.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.03.2016, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016, иск Комитета удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца 1 520 151,95 руб. неосновательного обогащения, 90 165 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, суд обязал ответчика возвратить истцу арендованное помещение по адресу: г. Казань, ул. Белинского, д. 5 по акту приема — передачи. В части расторжения договора аренды от 29.03.2013 N 8248, отказано. Во встречном иске ГУП "Медицинская техника и фармация Татарстана" отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, Комитет просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что суды не дали оценку доводам истца о нарушении его имущественных прав и законных интересов.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, первоначальные исковые требования оставить без удовлетворения, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы указал, что оценка размера арендной платы должна быть произведена на момент окончания срока договора аренды от 14.04.2009 N 8000-93.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей кассационной жалобы в полном объеме, с кассационной жалобой ответчика не согласился.
Представитель ответчика поддержал доводы своей кассационной жалобы в полном объеме, с кассационной жалобой истца не согласился.
В судебном заседании 01.09.2016 был объявлен перерыв до 16 часов 40 минут 08.09.2016 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом и ГУП "Медицинская техника и фармация Татарстана" 14.04.2009 заключен договор аренды N 8000-93, по условиям которого Комитет (арендодатель) передает предприятию (арендатор) в пользование нежилые помещения находящиеся в собственности, расположенные по адресу г. Казань, ул. Белинского, д. 5 для размещения аптеки.
Договор заключен сроком на три года по 13.04.2012, размер ежемесячной арендной платы определен сторонами 22 922,48 руб.
Соглашением от 28.03.2013 стороны расторгли договор аренды от 14.04.2009 N 8000-93, 28.03.2013 года подписан акт приема-передачи нежилого помещения первого этажа, расположенного в доме N 5 по ул. Белинского, общей площадью 131.7 кв. м.
В соответствии с протоколом о проведении аукционных торгов по лоту N 2 между МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" и ГУП "Таттехмедфарм" 29.03.2013 подписан договор аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального жилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по условиям которого истец передает ответчику в пользование нежилые помещения расположенные по адресу г. Казань, ул. Белинского, д. 5 общей площадью 131, 7 кв. м.
Из акта приема-передачи от 29.03.2013 следует, что арендодателем переданы арендатору нежилые помещения общей площадью 131, 7 кв. м расположенные по адресу Белинского, д. 5.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.06.2013, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2013, по делу N А65-3807/2013 результаты проведенного аукциона по продаже ежемесячной арендной платы объектов муниципального нежилого фонда города Казани по лотам 1-3,7-19 проведенного на основании приказа председателя МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" от 30.01.2013 N 107, в том числе по объекту, расположенному по адресу: г. Казань, ул. Белинского, д. 5, признаны незаконными и отменены.
Тем же судебным актом принят отказ ГУП "Таттехмедфарм" от иска к МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" об обязании заключить договоры аренды нежилых помещений на новый срок без поведения торгов. Производство по делу в указанной части прекращено.
В спорный период ГУП "Таттехмедфарм" осуществляло оплату за пользование помещением исходя из стоимости аренды, определенной сторонами в договоре от 14.04.2009 N 8000-93, считая его действующим в силу того, что договор от 29.03.2013 является недействительным.
Оплата подтверждается платежными поручениями, поступление денежных средств Комитетом не оспаривается.
Сопроводительным письмом от 30.09.2014 N 2853 ГУП "Таттехмедфарм" направил МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" проекты договоров аренды нежилых помещений с протоколами разногласий по 14 объектам, занимаемыми аптечными организациями предприятия.
Оспаривая представленное МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" доказательство размера неосновательного обогащения — отчета N 281Б/Оц-12, ГУП "Таттехмедфарм" заявило ходатайство о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости аренды объекта недвижимости.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.12.2015 ходатайство удовлетворено, назначена экспертиза.
Как следует из экспертного заключения ЗАО "Аудит-Информ", с учетом представленных уточнений сделанных экспертом ввиду не предоставления сторонами первоначально сведений влияющих на определение рыночной стоимости аренды, рыночная стоимость права аренды нежилого помещения общей площадью 131,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Белинского, дом 5 без учета коммунальных услуг и НДС составляет по состоянию на 11.01.2016-67 562 руб. в месяц.
Истец произвел расчет неосновательного обогащения и уточнил размер исковых требований с применением установленного экспертом размера стоимости права аренды.
Согласно проекту договора с протоколом разногласий, подписанному со стороны ГУП "Таттехмедфарм" и направленному МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани", предприятие выразило намерение заключить договор аренды нежилых помещений расположенных по адресу г. Казань, ул. Белинского, д. 5.
Комитет договор не подписал, сославшись на статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
Данные обстоятельства послужили сторонам по делу основаниями для предъявления первоначальных и встречных исковых требований.
Частично удовлетворяя первоначально заявленные требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Таким образом, в предмет доказывания по первоначальным исковым требования входят факт пользования ответчиком земельным участком, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, а также размер неосновательного обогащения. Данные факты должны быть доказаны в совокупности. Отсутствие либо недоказанность одного из них влечет за собой отказ в иске.
Судами установлено, что договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2009 N 8000-93 сторонами расторгнут, обязательства сторон по нему прекратились.
ГУП "Таттехмедфарм", являясь победителем лота N 2 аукциона на заключение договора аренды, проведенного 15.03.2013, подписало проект договора от 29.03.2013, который также был подписан и МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани".
Между тем, учитывая, что аукцион по лоту N 2 проведенный в нарушении части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", вступившим в силу решением суда от 14.06.2013 по делу N А65-3807/2013 признан незаконным, суды обоснованно указали, что договор от 29.03.2013 в силу статей 168 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции действовавшей в указанный период, является ничтожным в силу прямого указания на это в законе.
Материалами дела подтверждается, что фактически помещение не выбывало из пользования ГУП "Таттехмедфарм" и продолжает находиться в его пользовании.
При этом в отсутствие каких-либо договорных отношений между истцом и ответчиком, ГУП "Таттехмедфарм" использует помещение, осуществляя оплату за его использование в размере эквивалентном арендной плате установленной расторгнутым договором аренды от 14.04.2009-22 922,48 руб. в месяц.
Из экспертного заключения ЗАО "Аудит-Информ" рыночная стоимость права аренды составляет 67 562 руб. в месяц.
Экспертное заключение сторонами не оспорено, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.
Судебные инстанции со ссылкой на статьи 606, 617, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", и в пункте 38 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда N 66, обоснованно указали, что при отсутствии договоров и несвоевременного возврата имущества собственник имеет право на получение арендной платы, а также иных платежей, предусмотренных этим договором.
При таких условиях, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о наличии неосновательного обогащения за пользование помещениями на стороне ГУП "Таттехмедфарм" за период с 01.03.2013 по 01.03.2016 в размере 1 520 151,95 руб.
Первоначальные исковые требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами также правомерно удовлетворены судами в размере 90 165 руб. на основании статей 395, 1007 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку у ГУП "Таттехмедфарм" отсутствуют какие-либо правовые основания для пользования нежилым помещением, принадлежащим муниципальному образованию, требование МКУ "КЗИО ИК МО г. Казани" об обязании возвратить нежилое помещение также подлежало удовлетворению в соответствии со статьями 209, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование о расторжении договора аренды 29.03.2013 N 8248 обоснованно оставлено судами без удовлетворения, поскольку данный договор является недействительным (ничтожным) с момента его совершения.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции N 135-ФЗ договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
Исходя из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также системного толкования всех положений названной статьи необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 данной статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Судебные инстанции, установив, что после расторжения договора аренды от 14.04.2009 ГУП "Таттехмедфарм" утратил статус арендатора, а также факт ненадлежащей оплаты за использование помещения, пришли к к обоснованному выводу, что предприятие не отвечает признакам добросовестного арендатора обладающего правом по истечении договора аренды заключать его на новый срок.
В силу пункта 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.
Из материалов дела следует, что площадь нежилых помещений, указанных в проекте договора представленного ГУП "Таттехмедфарм" по адресу г. Казань, ул. Белинского, д. 5 превышает предел, установленный пункт 14 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
При таких условиях, встречные исковые требования удовлетворению не подлежали.
Довод ответчика о праве на заключение договора аренды без проведения торгов со ссылкой на выводы, содержащиеся в судебных актах принятых по делу N А65-3807/2013, правомерно отклонены судами, поскольку при рассмотрении настоящего дела учитывается факт расторжения договора аренды от 14.04.2009 и ничтожность договора аренды от 29.03.2013.
Иные доводы заявителя кассационных жалоб являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.03.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу N А65-19029/2015 оставить без изменений, кассационные жалобы — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Р.А.НАФИКОВА

Судьи Н.Н.КОРОЛЕВА И.Р.НАГИМУЛЛИН