Требование: О взыскании долга и пени по договору аренды земельного участка

Обстоятельства: Арендодатель (истец) указал, что арендаторы (ответчик-1 и ответчик-2) не исполнили обязанность по внесению арендных платежей в установленный договором срок.
Решение: В удовлетворении требования к ответчику-1 отказано, поскольку подтвержден переход права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, к ответчику-2. Требование к ответчику-2 удовлетворено в части, поскольку при расчете долга истец применил неверный коэффициент кадастровой стоимости земельного участка, установлено частичное погашение долга и истечение срока исковой давности в оставшийся период.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15805/2013 по делу N А65-30791/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Гарифуллиной К.Р.,
судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,
при участии представителя:
истца — Рачковой-Чукиной Т.С., доверенность от 11.09.2014,
в отсутствие:
ответчиков — извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2014 (судья Горинов А.С.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-30791/2013
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "ТехноСэт", г. Казань, о взыскании 548 270 руб. 98 коп. долга, 271 831 руб. 61 коп. пени,
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений муниципального образования города Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "ТехноСэт", обществу с ограниченной ответственностью "ИН САФ", г. Казань о взыскании 1 863 000 руб. компенсации за развитие инженерной инфраструктуры города,

установил:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее — истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТехноСэт" (далее — ООО "ТехноСэт") о взыскании 548 270 руб. 98 коп. долга за период с 15.06.2010 по 31.08.2013, 271 831 руб. 61 коп. пени за указанный период, а также к обществу с ограниченной ответственностью "ИН САФ" (далее — ООО ИН САФ") о взыскании 1 863 000 руб. компенсации за развитие инженерной инфраструктуры города.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2014 в удовлетворении исковых требований к ООО ИН САФ" отказано.
Исковые требования к ООО "ТехноСэт" удовлетворены частично, с последнего в пользу истца взыскано 179 500 руб. 66 коп. долга, 15 000 руб. пени. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты изменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования истца в полном объеме.
Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка извещенных надлежащим образом лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании 09.10.2014 был объявлен перерыв до 11 час. 00 мин. 15.10.2014 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.04.2009 между истцом (арендодатель) и ООО "ИН САФ" (арендатор) заключен договор аренды N 13121, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 225 кв. м, с кадастровым номером 16:50:110804:48, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Маршала Чуйкова для строительства торгового здания.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен до 30.12.2011.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
По условиям пункта 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15-го числа каждого месяца.
На основании договора купли-продажи торгового здания от 28.04.2010 ООО "ТехноСэт" приобрел у ООО "ИН САФ" объект недвижимости, который был передан ему по акту приема-передачи.
Право собственности ООО "ТехноСэт" на объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АЕ N 006084 от 21.05.2010.
По мнению истца, ответчики ненадлежащим образом исполняли обязательства по договору аренды, что послужило основанием для его обращения с соответствующим иском в арбитражный суд.
Согласно положениям пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого под зданием и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Удовлетворяя требования, заявленные к ООО "ТехноСэт" в части, суд первой инстанции исходил из того, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
С момента регистрации права собственности на объект недвижимости (не завершенный строительством объект) за ответчиком, у последнего на основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность по уплате арендных платежей собственнику земельного участка, либо управомоченному законом или собственником лицу.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что истцом неправомерно применена в расчете с января 2011 года сумма арендной платы в размере 13 711 руб. 22 коп., которая рассчитана, исходя ставки земельного налога, установленного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1104, официально опубликованного в феврале 2011 года, и коэффициента 0,8% от кадастровой стоимости, утвержденного решением Казанской городской Думы от 03.03.2011 N 14-4.
В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что судам надлежит иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам.
В вышеуказанном постановлении Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1104 такое указание отсутствует.
Выводы суда первой инстанции мотивированы тем, что применение арендной платы равной 13 711 руб. 22 коп. невозможно ранее марта 2011 года.
Суд установил, что при расчете суммы долга истцом не были учтены арендные платежи, произведенные ООО "ИН САФ" за ООО "ТехноСэт" на общую сумму 353 310 руб., что подтверждается представленными в материалах дела платежными поручениями.
Согласно пункту 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Исходя из положений договора аренды, руководствуясь статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 552, 606, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии доказательств оплаты в полном объеме, суд взыскал с ООО "ТехноСэт" в пользу истца 179 500 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате за спорный период.
Также истец заявил о взыскании 271 831 руб. 61 коп. пени за период с 15.06.2010 по 31.08.2013, начисленной в размере 0,1% за каждый день просрочки на основании пункта 3.5 договора аренды.
Ответчик заявил ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с положениями вышеназванной нормы права, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции снизил размер пени до 15 000 руб.
Требования к ООО "ИН САФ" истец мотивировал положениями раздела 4 договора аренды, которые предусматривают обязанность арендатора оплатить истцу компенсацию за развитие инженерной инфраструктуры города в размере 1 863 000 руб. в срок до 31.10.2009, которую ООО "ИН САФ" не оплатило.
ООО "ИН САФ" заявило о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Суд первой инстанции установил, что истец узнал о нарушении ответчиком своих прав не позднее 31.10.2009, поскольку, срок уплаты данного платежа был установлен до 31.10.2009. Обратившись в суд 30.12.2013, истец вышел за пределы срока исковой давности в связи с чем суд в удовлетворении данной части иска отказал.
Отклоняя довод ООО "ТехноСэт" о прекращении арендных отношений после оплаты им истцу платежным поручением от 25.06.2012 N 11 выкупной цены земельного участка, суд первой инстанции исходил из следующего.
В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, — до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.04.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу N А65-30791/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья К.Р.ГАРИФУЛЛИНА

Судьи Н.Н.КОРОЛЕВА В.В.АЛЕКСАНДРОВ