Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

Обстоятельства: Арендодатель сослался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы. Встречное требование: О признании договора аренды земельного участка недействительным.
Решение: 1) В удовлетворении основного требования отказано, поскольку факт использования арендатором земельного участка по целевому назначению в спорный период не доказан; 2) Встречное требование удовлетворено, поскольку подтверждена невозможность использования земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, по функциональному назначению.

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.04.2012 по делу N А55-7024/2011

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 апреля 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области, г. Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011
по делу N А55-7024/2011
по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара (ОГРН 1056315900134) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная производственная фирма "ЭЛРИ", г. Самара (ОГРН 1026301718420) о взыскании задолженности по арендной плате и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная производственная фирма "ЭЛРИ", г. Самара (ОГРН 1026301718420) к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области о признании договора аренды земельного участка недействительным,

установил:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее — министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная производственная фирма "ЭЛРИ" (далее — ООО "СМПФ "ЭЛРИ", общество, ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.09.2010 N 626 в сумме 231 865,33 рублей за период с 18.08.2010 по 05.10.2010.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 15.07.2011 принято к рассмотрению с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО "СМПФ "ЭЛРИ" о признании договора аренды земельного участка от 07.09.2010 N 626, заключенного между обществом и министерством, недействительной (ничтожной) сделкой.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011, в первоначальном иске отказано; встречный иск удовлетворен, признан недействительным (ничтожным) заключенный между министерством и обществом договор аренды земельного участка от 07.09.2010 N 626.
Министерство, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие нормам материального, процессуального права, фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились.
Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.
Как следует из материалов дела, взаимоотношения сторон обусловлены договором аренды земельного участка от 07.09.2010 N 626, заключенным между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор).
Согласно указанному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 10 641,1 кв. м с кадастровым номером 63:01:0236003:525, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, улицы Металлистов, Енисейская, Советская, пр. Металлургов, относящийся к категории "земли населенных пунктов", для строительства жилой застройки со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом. Срок договора аренды установлен с 18.08.2010 по 01.10.2013.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение N 3).
Данный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.
08.11.2010 между министерством и ООО "СМПФ "ЭЛРИ" заключено соглашение о расторжении договора аренды от 07.09.2010 N 626.
Министерство, указывая на то, что ООО "СМПФ "ЭЛРИ" не исполнены условия договора относительно срока внесения арендной платы и полноты ее внесения, в результате чего за последним за период с 18.08.2010 по 05.10.2010 образовалась задолженность в размере 231 865,33 рублей, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Общество, ссылаясь на то, что земельный участок был предоставлен ему для строительства жилой застройки со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом, а возможность использовать участок по назначению в связи с нахождением его за красной линией отсутствует, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании договора аренды земельного участка от 07.09.2010 N 626 недействительной (ничтожной) сделкой.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 18.08.2010 N 209-п из земельного участка площадью 33 611 кв. м с кадастровым номером 63:01:0236003:4 образованы земельные участки площадью 22 969,90 кв. м с кадастровым номером 63:01:0236003:524 и площадью 10 641,10 кв. м с кадастровым номером 63:01:0236003:525, относящиеся к категории "земли населенных пунктов", расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, район Кировский, улицы Металлистов, Енисейская, Советская, проспект Металлургов, разрешенное использование: под строительство жилой застройки со встроенно-пристроенными помещениями и подземным паркингом; Департаменту градостроительной деятельности поручено заключить с ООО "СМПФ "ЭЛРИ" договоры аренды образуемых земельных участков на прежних условиях.
В силу пунктов 1, 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Обязательными приложениями к заявлениям об образовании земельных участков являются: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В решениях об образовании земельных участков должны быть указаны сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании.
Статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Согласно статье 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются: границы земельного участка; границы зон действия публичных сервитутов; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.
В силу пункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красными линиями являются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Частью 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решения и реализации таких решений.
Согласно пункту 5 части 6 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации на картах, содержащихся в генеральных планах, отображаются границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон.
Правилами застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденными постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61, не допускается использование земельных участков или иных объектов недвижимости с нарушением требований градостроительных регламентов.
Из материалов дела видно, что обществу по договору аренды земельного участка от 07.09.2010 N 626 был предоставлен под строительство жилой застройки со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом земельный участок, весь находящийся за красной линией.
Министерством в ходе судебного разбирательства в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие фактическое использование обществом земельного участка по целевому назначению в спорный период.
При таких обстоятельствах суды правомерно не нашли оснований для удовлетворения первоначального иска и удовлетворили встречный иск.
Доводы министерства, изложенные в кассационной жалобе, фактически направлены на переоценку установленных судами обстоятельств по делу.
В связи с этим суд кассационной инстанции, действуя в пределах предоставленных ему полномочий, находит, что они подлежат отклонению.
Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2011 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 по делу N А55-7024/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.