Требование: О расторжении договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка, взыскании сумм неосновательного обогащения в размере перечисленных по договорам денежных средств

Обстоятельства: Заключением проектной организации установлено, что земельный участок, переданный предпринимателю на основании спорных договоров для размещения комплексной малоэтажной жилой застройки, не пригоден для использования в целях жилищного строительства.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку факт нарушения прав предпринимателя подтвержден.

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.04.2012 по делу N А12-10509/2011

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2012 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, администрации Волгограда
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011
по делу N А12-10509/2011
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Дорина Александра Николаевича, г. Волгоград, к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, Комитету земельных ресурсов администрации Волгограда о расторжении договоров и взыскании 9 030 368 рублей 35 копеек, с участием третьего лица: администрации Волгограда,

установил:

индивидуальный предприниматель Дорин Александр Николаевич (далее — ИП Дорин А.Н., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда (далее — Департамент) о расторжении договора купли-продажи от 18.12.2007 N 1661 (с учетом протокола разногласий от 09.01.2008) права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее договор купли-продажи от 18.12.2007 N 1661): земельный участок площадью 12 059 кв. м, расположен по ул. Хабаровской в Красноармейском районе города Волгограда, кадастровый номер 34:34:08 0087:0186, и взыскании неосновательного обогащения в размере 8 330 000 руб.; к Комитету земельных ресурсов Администрации Волгограда (далее Комитет) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.07.2008 N 8107 по ул. Хабаровской в Красноармейском районе города Волгограда, кадастровый номер 34:34:08 0087:0186 и взыскании неосновательного обогащения в размере 700 368 руб. 35 коп.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.09.2011 исковые требования оставлены без удовлетворения.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 иск удовлетворен. Суд постановил расторгнуть договор купли-продажи от 18.12.2007 N 1661 (с учетом протокола разногласий от 09.01.2008), заключенный между Департаментом и предпринимателем; взыскать с муниципального образования "Городской округ г. Волгоград" в лице Департамента за счет казны городского округа Волгограда в пользу ИП Дорина А.Н. неосновательное обогащение в размере 8 330 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 рублей; расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.07.2008 N 8107, заключенный между Комитетом и предпринимателем; применить последствия расторжения договора аренды земельного участка от 10.07.2008 N 8107: обязать ИП Дорина А.Н. возвратить Комитету земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 8-73-17, кадастровый номер 34:34:08 00 87:0186, площадью 12 059 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Хабаровская; взыскать с муниципального образования "Городской округ г. Волгоград" в лице Комитета за счет казны городского округа Волгограда в пользу ИП Дорина А.Н. неосновательное обогащение в размере 700 368,35 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент, Комитет, администрация Волгограда обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят названный судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании представители Департамента и Комитета поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель истца просил оставить судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Третье лицо о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании Федерального арбитражного суда Поволжского округа 20.03.2012 объявлен перерыв до 13 часов 55 минут 26.03.2012. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в сети Интернет.
После перерыва судебное заседание продолжено 26.03.2012 в 13 часов 55 минут в том же составе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, между Департаментом (продавец) и ИП Дориным А.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 18.12.2007 N 1661.
Пунктами 1.1. и 1.2. договора купли-продажи от 18.12.2007 N 1661 определено, что предметом договора является право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Хабаровская (участок N 1), кадастровый номер 34:34:08 0087:0186, площадь 12 059 кв. м, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на период проектирования и строительства.
Согласно пункту 1.4. договора купли-продажи от 18.12.2007 N 1661 цена продажи права аренды земельного участка составляет 8 330 000 рублей.
Во исполнение пункта 2.2.1. договора купли-продажи от 18.12.2007 N 1661, с учетом протокола урегулирования разногласий от 09.01.2008, покупатель обязан произвести оплату права аренды земельного участка единовременно в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи. Истец произвел оплату права аренды земельного участка, что подтверждается платежными поручениями от 29.11.2007 N 275 в размере 392 000 рублей и от 11.01.2008 N 2 в размере 7 938 000 рублей.
В силу пункта 2.1.2. договора купли-продажи от 18.12.2007 N 1661 продавец обязан передать покупателю в течение трех дней с даты поступления средств на расчетный счет продавца следующие документы: градостроительный план земельного участка, землеустроительное дело на межевание земельного участка, кадастровый план земельного участка.
По акту приема-передачи от 14.01.2008 продавец передал, а покупатель принял документы для заключения договора аренды земельного участка.
Между администрацией Волгограда в лице председателя Комитета (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.07.2008 N 8107 (далее договор аренды от 10.07.2008 N 8107), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на пять лет земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 8-73-17, кадастровый номер 34:34:08 00 87:0186, площадь 12 059 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Хабаровская, для размещения комплексной малоэтажной жилой застройки.
Срок действия договора определен сторонами на 5 лет (пункт 1.1. договора аренды от 10.07.2008 N 8107).
Договор аренды от 10.07.2008 N 8107 прошел государственную регистрацию 11.08.2008, что подтверждается отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области на последней странице договора.
По передаточному акту от 11.07.2008 земельный участок был передан арендодателем, а арендатор принял его.
После заключения договора аренды от 10.07.2008 N 8107 истец обратился в проектную организацию для разработки проекта застройки. В декабре 2010 года истцом получено заключение директора по проектной работе общества с ограниченной ответственностью ПСК "ХОУМБИЛДИНГ" Галухиной Л.Н. о том, что дальнейшее проектирование не имеет смысла, так как ввиду наличия санитарно-защитных и водоохранных зон, земельный участок не может использоваться для жилищного строительства, на нем невозможно разместить коттеджный поселок на 19 домов; проект не пройдет государственную экспертизу, так как предполагаемое использование земельного участка не соответствует санитарным правилам и нормам (нарушаются СНиП 2.07.01-89* пункт 6.14, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).
Письмом от 16.03.2011 N 11/7-2620 федеральное государственное учреждение здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Волгоградской области" уведомило истца о том, что в соответствии с пунктом 5.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и других объектов" не допускает размещение в санитарно-защитной зоне, которой, в частности, является спорный земельный участок, жилых построек.
Кроме того, Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека выдано санитарно-эпидемиологическое заключение от 08.09.2011 N 34.12.01.000.Т.000945.09., которым удостоверено, что предполагаемое использование земельного участка, расположенного по адресу: по г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Хабаровская (участок N 1), под комплексную малоэтажную застройку "Коттеджный поселок на 19 домов" не соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
Истцом в адрес Департамента и Комитета было направлена претензия от 14.03.2011 с предложением расторгнуть договор купли-продажи от 18.12.2007 N 1661, договора аренды от 10.07.2008 N 8107, вернуть денежные средства, перечисленные во исполнение договора купли-продажи в размере 8 330 000 рублей и арендную плату, уплаченную за прошедший период.
Ссылаясь на то, что земельный участок не может быть фактически использован по назначению, в подготовленном проекте соглашения о расторжении договора аренды не разрешен вопрос о возврате денежных сумму, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на то, что действие договора купли-продажи от 18.12.2007 N 1661 прекратилось надлежащим исполнением обязательств сторонами. Законодатель не предусматривает возможности расторгнуть договор, действие которого прекратилось. Кроме того, суд указал на пропуск истцом срока исковой давности.
Относительно требований истца о расторжении договора аренды от 10.07.2008 N 8107 и взыскании неосновательного обогащения, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, исходил из их доказанности и обоснованности.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции правомерными исходя из следующего.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
В силу пунктов 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
По пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалах дела доказательства, взаимную связь доказательств в их совокупности, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными как договором купли-продажи от 18.12.2007 N 1661, так и договором аренды от 10.07.2008 N 8107 в спорный период, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названных договоров, в связи с чем обоснованно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Установив, что о невозможности использования спорного земельного участка для размещения комплексной малоэтажной жилой застройки истец узнал из заключения общества с ограниченной ответственностью ПСК "ХОУМБИЛДИНГ" от 02.12.2010, до получения заключений компетентных органов о возможности строительства на данном земельном участке согласно его разрешенному использованию и не обладая специальными познаниями, истец не знал и не мог знать о нарушении своих прав, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 196 ГК РФ, отклонил довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Исходя из положений статьи 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", в соответствии с которой положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения, полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Поскольку, как установлено судом апелляционной инстанции, ненадлежащее исполнение ответчиками своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества не соответствующего цели, определенной в договорах, и в неизвещении арендатора о невозможности использования им арендованного земельного участка под комплексную малоэтажную застройку, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что встречное удовлетворение ответчиком представлено не было, и признал денежные средства, уплаченные в виде цены за продажу права аренды земельного участка в размере 8 330 000 рублей, в виде арендной платы в размере 700 368,35 рублей неосновательным обогащением муниципального образования "Городской округ г. Волгоград" с учетом разъяснений, данных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", и взыскал их с муниципального образования за счет казны городского округа Волгограда в пользу истца.
Доводы заявителей кассационных жалоб об обратном являлись предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции нет оснований для их переоценки.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии постановления от 23.12.2011 суд апелляционной инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, правильно применил нормы материального права и не допустил каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемого судебного акта. В связи с изложенным принятый по делу судебный акт следует оставить в силе, а в удовлетворении кассационных жалоб отказать.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2011 по делу N А12-10509/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, администрации Волгограда — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.