Арендатор обязан вносить арендную плату до фактического возврата предмета аренды. Порядок и сроки возврата имущества после расторжения договора аренды определяются условиями договора аренды, следовательно, отношения сторон до фактического возврата нежилых помещений регулируются данным договором. Неустойка, предусмотренная договором, за несвоевременное внесение арендных платежей, может быть начислена на момент прекращения договорных отношений

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.05.2008 по делу N А55-13033/07

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс", город Самара,
на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008 по делу N А55-13033/07,
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кодэкс", город Ульяновск к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс", город Самара
о взыскании 48 505 рублей 08 копеек задолженности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Кодекс" (далее — общество "Кодекс") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" о взыскании 46 020 рублей арендной платы и 2 485 рублей пени за просрочку исполнения денежного обязательства.
Иск основан на положениях статей 614; 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и договоре субаренды от 05.10.2006, заключенном между сторонами.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2008, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008, иск удовлетворен частично, с общества с ограниченной ответственностью "Альянс" взыскано 46 020 рублей арендной платы, в остальной части иска отказано.
Суды, разрешая спор, установили, что после расторжения договора субаренды по соглашению сторон арендатор продолжал использовать объект аренды до 10.07.2007 года, даты, когда нежилые помещения были возвращены арендодателю по акту, подписанному сторонами, следовательно, ответчик обязан выплатить арендную плату, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, поскольку спорные платежи возмещаются арендодателю за использование имущества после прекращения договора в силу закона, оснований для применения договорной неустойки не имеется.
В кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Альянс", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить, в иске отказать, по мотиву неполной оценки всех обстоятельств дела.
В отзыве общества "Кодекс" доводы, изложенные в жалобе, признаются ошибочными, а решение суда соответствующим действующему законодательству.
До принятия постановления общество "Альянс" заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства со ссылкой на невозможность участия от имени общества единственного представителя — Петухова В.В.
Проверив обоснованность доводов содержащихся в жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
На основании договора аренды от 01.01.2006 N 01/2006 заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Комбинат общественного питания ДЛАЗ" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Кодекс" (арендатор), арендатору во временное пользование и владение предоставлялись нежилые помещения общей площадью 3971,32 квадратных метров, расположенные в четырех этажном здании по адресу город Дмитровград, проспект Автостроителей дом 61/1.
Пунктом 2.3 названного договора предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество — нежилые помещения в субаренду (поднаем) без согласия арендодателя.
Срок аренды определен в пункте 4.1 договора и составил 11 календарных месяцев (до 01.12.2006).
Используя свое право, часть нежилых помещений общей площадью 531 квадратных метров передано в субаренду обществу "Альянс", что подтверждается договором от 05.10.2006 в редакции изменений от 15.05.2007, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Кодекс" и обществом с ограниченной ответственностью "Альянс".
Фактическая передача нежилых помещений подтверждается актом от 05.12.2006, подписанным сторонами.
В пункте 2.1 договора субаренды установлен срок арендных отношений до 05.09.2007.
Субарендатор вправе досрочно расторгнуть договор субаренды, предупредив общество "Кодекс" не позднее, чем за один месяц до дня расторжения (пункт 6.7 договора субаренды от 05.10.2006).
При прекращении договора в связи с его досрочным расторжением, арендатор обязан вернуть помещения субарендодателю в течение 14 дней (пункт 6.7 договора субаренды от 05.10.2006).
Письмом от 28.05.2007 за N 01/05 общество "Альянс" сообщило о расторжении договора субаренды с 28.06.2007.
Возврат нежилых помещений субарендодателю (обществу "Кодекс") подтверждается актом от 10.07.2007.
Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения общества "Кодекс" с иском о взыскании арендной платы за фактическое пользование нежилыми помещениями после расторжения договора до момента фактического возврата вещи арендодателю (с 28.06.2007 года по 10.07.2007 года).
Выводы судебных инстанций, об обязанности арендатора оплачивать арендные платежи до фактического возврата предмета аренды, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий срок договора аренды.
Таким образом, договор субаренды имеет производный характер от договора аренды.
На момент заключения договора субаренды от 05.10.2006 (со сроком до 05.09.2007), основной договор аренды от 01.01.2006 предусматривал срок арендных отношений до 01.12.2006.
Следовательно, заключая договор субаренды от 05.10.2006 общество с ограниченной ответственностью "Кодекс" и общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (субарендатор) не учли, что срок поднайма не может превышать 01.12.2006.
Между тем, учитывая, что в соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 01.01.2006 за N 01/2006 договор возобновлен на тот же срок (до 01.11.2007 года), договор субаренды действовал до его расторжения по соглашению сторон до 28.06.2007.
Судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что в силу статьи 614; 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан вносить арендную плату до фактического возврата предмета аренды.
Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения после прекращения договора аренды находились в пользовании общества "Альянс" и возвращены истцу лишь 10.07.2007, о чем подписан соответствующий акт.
Следовательно, взыскание арендной платы за все время просрочки возврата имущества с 28.06.2007 по 10.07.2007 является правильным.
Исследуя условия пункта 6.7 договора субаренды от 05.10.2007, суды правомерно установили, что срок возврата нежилых помещений арендодателю входит в фактическое пользование предметом аренды.
Следует признать ошибочными выводы заявителя кассационной жалобы о том, что к спорному периоду применимы правила абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Порядок и сроки возврата имущества после расторжения договора аренды определяются условиями договора (пункт 6.7), следовательно, отношения сторон до фактического возврата нежилых помещений регулируются договором, предусматривающим обязательство арендодателя вносить арендную плату до момента возврата вещи.
Неустойка, предусмотренная пунктом 5.2 договора субаренды, за несвоевременное внесение арендных платежей может быть начислена на момент прекращения договорных отношений.
Следовательно, принимая судебные акты, правомерно отказано в неустойке начисленной на арендные платежи за период после прекращения договора.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286; 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008 по делу N А55-13033/07 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.