В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор не может считаться заключенным в силу норм действующего гражданского законодательства

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2002 N А57-2889/02-2

от 19 сентября 2002 года
Дело N А 57-2889/02-2

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы нотариуса Рождественской Е.В., Сберегательного банка России в лице Саратовского отделения N 8622, г. Саратов,
на Постановление апелляционной инстанции от 29.07.2002 по делу N А 57-2889/02-2 Арбитражного суда Самарской области
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Девон — Финанс", г. Саратов, к Акционерному коммерческому сберегательному банку Российской Федерации в лице Саратовского отделения N 8622, г. Саратов, Администрации г. Саратова, нотариусу Рождественской Е.В., г. Саратов, Управлению юстиции "Саратовский областной центр регистрации" г. Саратова о признании недействительной ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец мотивировал свой иск тем, что в нарушение ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке" по договору от 29.06.2000 б/н банку переданы в залог нежилые помещения вместе с земельным участком, являющимся муниципальной собственностью.
Договор об ипотеке не соответствует Закону и является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В порядке ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил предмет иска: просил о признании договора ипотеки от 29.06.2000 и в части ипотеки прав аренды земельного участка незаключенным.
Определением от 02.04.2002 Арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц: Администрацию г. Саратова, Саратовскую областную регистрационную палату, Областной земельный комитет, нотариуса Рождественскую Е.В.
Решением от 06.05.2002 Арбитражный суд истцу в иске отказал исходя из того, что договор ипотеки от 29.06.2000 соответствует Федеральному закону "Об ипотеке", Закону Российской Федерации "О местном самоуправлении в Российской Федерации", ст. ст. 339, 340, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отсутствуют основания для признания сделки незаключенной.
Постановлением от 29.07.2002 апелляционной инстанцией решение от 06.05.2002 отменено: иск ООО "Девон — Финанс", г. Саратов, удовлетворен и договор признан незаключенным.
Основанием к отмене решения явилось нарушение залогодателем Федерального закона "Об ипотеке", согласно которому залог права аренды на земельный участок производится с согласия собственника, а последний его не давал.
Ипотека муниципальных земельных участков настоящим Федеральным законом не допускается.
Договор ипотеки в части залога права аренды земли не соответствует Закону и является недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная сделка не могла быть совершена без включения в нее этой недействительной части, поскольку ипотека здания допускается с одновременной ипотекой земельного участка, поэтому в целом договор ипотеки от 29.06.2000 не соответствует Закону.
Сберегательный банк России в лице Саратовского отделения N 8622 СБ РФ и нотариус Рождественская Е.В. не согласны с Постановлением апелляционной инстанции и обжаловали его в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Заявители жалоб считают судебный акт незаконным.
Выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле документам.
При заключении договора ипотеки получено согласие собственника на ипотеку права аренды земельного участка и банком не было допущено нарушений Закона Российской Федерации "О местном самоуправлении", Федерального закона "Об ипотеке".
Истец не является надлежащим, так как его интересы были затронуты.
Суд вышел за пределы своих полномочий в нарушение ст. 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признав договор ипотеки недействительным в целом, тогда как иск заявлен о признании его недействительным в части.
В отзыве на кассационную жалобу доводы заявителя отклонены истцом как необоснованные.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность Постановления, изучив материалы дела, доводы заявителя, возражения на них, заслушав стороны, считает Постановление законным и не подлежащим отмене.
Как видно из материалов дела, в обеспечение кредитного договора от 28.06.2000 N 404, заключенного между АК СБ РФ в лице Кировского отделения N 19 и ООО "Торос-97", заключен договор ипотеки от 29.06.2000.
Согласно договору ипотеки б/н, заключенному между банком и ООО "Девон — Финанс", банку переданы в залог нежилые помещения и права аренды на земельный участок.
Считая договор ипотеки незаключенным, истец обратился с настоящим иском в суд.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленный иск и признал договор незаключенным.
По мнению коллегии, выводы суда соответствуют Закону и являются правильными.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке (п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор не может считаться заключенным в силу норм действующего гражданского законодательства.
В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия (Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8).
Из имеющихся в деле кредитного договора и договора ипотеки следует, что заемщиком по кредитному договору N 404 является ООО "Торос-97", а залогодателем по договору ипотеки б/н — ООО "Девон — Финанс", то есть залогодатель не является заемщиком.
Однако в п. 8.1 договора ипотеки не указан срок действия этого договора.
Предусмотренное в этом пункте договора условие о том, что договор действует до полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору и залогодателем по настоящему договору не может считаться условием о сроке исполнения обязательства.
Согласно ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
С учетом данной нормы установленное в договоре залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно признал условие о сроке исполнения обязательства несогласованным, а договор ипотеки от 29.06.2000 незаключенным.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 277 — 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции от 29.07.2002 Арбитражного суда Саратовской области по делу N А 57-2889/02-2 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.