Исковые требования о признании права собственности на квартиры удовлетворены правомерно, поскольку обязательства, вытекающие из договора долевого участия, ответчиками не выполнены, жилая площадь истцу, в соответствии с его инвестициями, не предоставлена

Постановление ФАС Поволжского округа от 24 — 28.12.1999 N А12-5190/99-С15

от 24 — 28 декабря 1999 года
Дело N А12-5190/99-С15

(извлечение)

Решением от 20 августа 1999 г. Арбитражного суда Волгоградской области удовлетворены исковые требования ЗАО "Автоколонна N 1686" о признании права собственности на квартиры N N 79, 89, 99, 15, 25, 29, 78, 83, 88, 93, 98, 103 по договору от 07.04.92 г. о долевом строительстве жилого дома N 1 по ул. Правды Краснооктябрьского района г. Волгограда, а также на квартиры N N 30, 40, 58, 67, 71, 98, 105 в этом же доме по договору N 17-1102 от 03.04.96 г. по сложившейся себестоимости 1 кв. м на момент истечения месяца со дня ввода объекта в эксплуатацию.
Постановлением апелляционной инстанции суда от 20 октября 1999 г. указанное решение оставлено без изменения.
Открытое акционерное общество "Ремонт", не согласившись с принятыми по делу судебными актами как принятыми с нарушением норм материального права, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой по делу, в которой просит признать право собственности истца по договору от 7 апреля 1992 г. на квартиры N N 83, 93, 103, 1, 5, 25, 29, 97 и 82 в указанном доме, исходя из стоимости 1 кв. м жилья — 3 950 руб. Жалоба мотивирована удорожанием жилья в связи с дополнительными расходами заказчика по теплоснабжению, газификации, сдачей дома на баланс ЖКХ и ссылкой на условия дополнительного соглашения N 3 от 26.12.94 г. к договору, согласно которым инвестор доплачивает заказчику стоимость жилья до степени его удорожания.
Кроме того, заявитель жалобы сослался на материалы по делу N А 12-7452/99-С12 относительно взаиморасчетов между Заказчиком и подрядчиком — Волгоградской городской акционерной строительно — промышленной ассоциацией.
Волгоградская городская акционерная строительно — промышленная ассоциация также обратилась с кассационной жалобой по делу, в которой просит решение и Постановление апелляционной инстанции суда отменить в части признания права собственности истца на квартиры N N 30, 40, 58, 67, 71, 98 по договору N 17-1102 от 03.04.96 г.
По его мнению, между сторонами путем обмена письмами, в соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, была достигнута договоренность о выделении жилья истцу на сумму 1 792 390 руб. НПО "Ремонт" путем проведения взаимозачета между ответчиками, причем срок взаимозачета был предусмотрен при окончательном расчете между ответчиками по строительству жилого дома. В связи с тем, что НПО "Ремонт" не производит окончательный расчет с подрядчиком, хотя решением суда от 01.04.99 г. (дело N А 12-1766/99-С12) был установлен срок до 20.04.99 г., в соответствии с п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации ОАО "ВГАСПА" не может считаться просрочившим исполнение обязательства.
Заявитель жалобы также указал на то обстоятельство, что в результате расторжения договора с истцом он заключил договоры на спорные квартиры с другими инвесторами, которые внесли средства на строительство жилого дома.
Кроме того, по его мнению, судом неправомерно не принят во внимание установленный судом (решение от 4 — 5 октября 1999 г. по делу N А 12-7452/99-С12) факт наличия задолженности НПО "Ремонт".
В связи с создавшимися трудностями в регистрации недвижимости заявитель также просит приостановить исполнение оспариваемого решения судом в части квартир N N 30, 40, 58, 67, 71, 98. Рассмотрев заявленное ходатайство в процессе подготовки дела к производству, коллегия не нашла оснований для его удовлетворения.
Закрытое акционерное общество "Автоколонна N 1686" заявило кассационную жалобу на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.10.99 г. о снятии ареста с квартиры N 105 в спорном доме; так как данное определение противоречит решению и Постановлению апелляционной инстанции суда по данному делу.
Заявитель жалобы считает, что судом нарушены требования процессуального законодательства, поскольку определение вынесено без участия сторон, не в зале судебного заседания, а также, что суд неправомочен рассматривать заявление физического лица.
В соответствии со ст. 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом был объявлен перерыв в заседании до 10 час. 00 мин. 28 декабря 1999 г.
Проверив в соответствии со ст. 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность состоявшихся по делу судебных актов, изучив доводы заявителей жалоб, заслушав представителей сторон, судебная коллегия установила следующее.
07.04.92 г. между АП НПО "Ремонт" и Автоколонна N 1686 "Волгоградавтотранс" заключен договор о совместном строительстве жилых домов N 1 и N 1А по ул. Правды Краснооктябрьского района г. Волгограда (л. д. 22, т. 1). В соответствии с условиями данного договора Автоколонна N 1686 обязуется передать НПО "Ремонт" ассигнования в порядке долевого участия в строительстве в сумме 3 850 000 руб., а НПО "Ремонт" — предоставить жилую площадь.
Дополнительным соглашением N 3 от 26.12.94 г. к данному договору предусмотрено предоставление истцу двадцати квартир в построенном жилом доме (п. п. 1.1, 3.2 договора), а также передача дольщиком АП НПО "Ремонт" ассигнований в сумме 909 750 руб.
02.09.97 г. сторонами заключено еще одно дополнительное соглашение, которым подтверждаются инвестиции истца на сумму 212 737 817 руб. и по окончании строительства ОАО НПО "Ремонт" обязано предоставить на эту сумму жилую площадь (двух- и трехкомнатные квартиры) в указанном доме по себестоимости.
Актом сверки расчетов между АОЗТ "Автоколонна N 1686" и НПО "Ремонт" по состоянию на 01.04.96 г. подтверждается сумма средств, внесенных в долевое участие АОЗТ "Автоколонна N 1686" — 212 737 817 руб. (л. д. 28).
03.04.96 г. между Волгоградской городской акционерной строительно — промышленной ассоциацией и Автоколонной N 1686 заключен договор N 17-1102 на строительство жилья в указанном же доме, в соответствии с которым Ассоциация передает "Инвестору" по завершении строительства жилье в соответствии с суммой стоимости поставленных материальных ценностей, включая стоимость перевозок (л. д. 30).
Окончательный расчет осуществляется по фактическим затратам, сложившимся за все время строительства, при вводе дома в эксплуатацию.
Актом сверки расчетов по состоянию на 01.01.99 г. (л. д. 34) подтверждается предоставление истцом в счет долевого участия материалов и услуг на сумму 1 792 390 руб. 92 коп.
Согласно письму ОАО "ВГАСПА" N ЭЖ-01/348 от 15.09.98 г. на указанную сумму истцу должны были быть выделены двухкомнатные квартиры N N 30, 40, 58, 67, 71 и 98 и четырехкомнатная N 105, что составляет 421 кв. м жилой площади.
В материалах дела также содержится письмо ОАО "Ремонт", адресованное истцу, за N 01/07 от 13.01.99 г. о выделении истцу в связи с вводом спорного дома в эксплуатацию жилья общей площадью 800,43 кв. м при стоимости 1 кв. м — 3 023 руб., в том числе двухкомнатные квартиры N N 79, 89, 99; трехкомнатные квартиры N N 1, 5, 25, 29, 78, 83, 88, 93, 98, 103.
На основании заключенных договоров и указанных писем ответчиков истец заявил требование о предоставлении ему конкретных квартир, поскольку обязательства по финансированию строительства им выполнены полностью.
В свою очередь, между АП НПО "Ремонт" и АО "Волгоградская городская акционерная строительно — промышленная ассоциация" 19.01.96 г. заключен договор N 17-1021 на совместное финансирование строительства жилого дома N 1 по ул. Правды г. Волгограда на условиях распределения в соответствии 50% на 50% в пользу каждого. Согласно данному договору НПО "Ремонт" выступает заказчиком, АО "ВГАСПА" — подрядчиком. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к договору оформляются письменно и скрепляются печатями и подписями сторон. Согласно п. 2.1.5 договора окончательный расчет между сторонами осуществляется в течение месяца со дня ввода дома в эксплуатацию.
19.04.99 г. сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору, в котором определена общая площадь передаваемой заказчику жилой площади и стоимость 1 кв. м общей полезной площади — 2 700 руб., без учета затрат на передачу жилья райкомхозу и затрат на строительство в пользу школ.
В судебном заседании представители НПО "Ремонт и АО "ВГАСПА" подтвердили, что разногласий по количеству выделяемых заказчику квартир не имеется.
Что касается доводов ОАО "ВГАСПА" о том, что путем обмена письмами между сторонами были внесены изменения в договоры о выделении жилья истцу на сумму 1 792 390 руб. НПО "Ремонт" и проведении зачета на указанную сумму между ответчиками при окончательных расчетах, коллегия считает их несостоятельными. Суд первой инстанции, исследовав переписку сторон пришел к выводу о том, что стороны не внесли изменений в договоры N 17-1102 от 03.04.96 г. и от 07.04.92 г. в установленном Законом порядке. Суд правомерно сослался на ст. ст. 435 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оферта ОАО "ВГАСПА", адресованная сторонам, не подтверждена акцептом, и изменения в договоры в установленном порядке не внесены. Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения в договоре возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими Законами или договором.
Следовательно, довод ОАО "ВГАСПА" о том, что спорные квартиры должны быть переданы истцу за счет доли ОАО "Ремонт", не являются обоснованными.
То обстоятельство, что на момент рассмотрения дела ОАО "ВГАСПА" не произвел взаимозачет суммы 1 792 390 руб., не влияет на существо решения.
Как видно из акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию и Постановления Администрации Краснооктябрьского района от 24.03.99 г. N 600п (л. д. 68 — 63), жилой дом N 1 (впоследствии переименован в N 4) по ул. Правды введен в эксплуатацию 16 марта 1999 г. Однако обязательства, вытекающие из вышеуказанных договоров о долевом участии в строительстве дома, ответчиками не выполнены, жилая площадь истцу не предоставлена, обоснованные расчеты себестоимости жилой площади, произведенных затрат на строительство объекта, документальное обоснование удорожания строительства истцу не предоставлены, хотя строительство дома инвестировалось истцом, начиная с 1992 г., и общая сумма инвестиций составила 3 913 127,90 руб.
В соответствии со ст. 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенное товарищами имущество, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено Законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Из изложенного следует, что ОАО "ВГАСПА" неправомерно распределилось спорными квартирами, заключив договоры на совместное строительство жилья с другими инвесторами.
Анализ имеющихся в деле материалов, позволяет сделать вывод о том, что фактическая себестоимость 1 кв. м жилой площади в построенном доме на превышает 3 023 руб., в частности об этом свидетельствует стоимость квартиры, указанная Бюро технической инвентаризации в техническом паспорте на квартиру N 40 (л. д. 80), а также решения суда от 4 — 5 октября 1999 г. по делу N А 12-7452/99-С12 по спору между ОАО "ВГАСПА" и ОАО "Ремонт", по которому суд при расчетах между сторонами руководствуется дополнительным соглашением от 19.04.99 г. к договору от 19.01.96 г. N 171021, где стороны определили стоимость одного кв. м общей полезной площади дома в размере 2 700 руб.
Ответчики не доказали, что себестоимость затрат 1 кв. м жилой площади превышает указанную истцом сумму (3 023 руб.). Расчет себестоимости ОАО "Ремонт" в сумме 3 950 за 1 кв. м жилплощади документально не обоснован (л. д. 38). В соответствии с п. 1 ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Из объяснения представителей сторон следует, что в настоящее время квартиры в спорном доме не распределены застройщикам и надлежащим образом не оформлены.
Представители истца заявили о том, что, при невозможности выделить требуемые квартиры в указанном доме, они готовы получить другие аналогичные квартиры.
При указанных обстоятельствах следует признать правомерным удовлетворение требований ЗАО "Автоколонна N 1686" о признании права собственности на квартиры, расположенные в доме N 4 по ул. Правды.
В то же время, поскольку из договоров о долевом участии в строительстве дома усматривается, что предметом спора являются не конкретные квартиры, а обстоятельства ответчиков передать истцу квартиры в названном доме, при отсутствии возможности выделить истцу отдельные конкретные квартиры, предложенные ответчиками ранее, истцу могут быть выделены другие аналогичные квартиры в данном доме. Поэтому в оспариваемое решение суда следует внести соответствующее дополнение.
Определение арбитражного суда от 20.10.99 г. о снятии ареста на квартиру N 105 по адресу: г. Волгоград, ул. Правды,4 — подлежит отмене как принятое с нарушением норм процессуального права и противоречащее оспариваемым решению и Постановлению апелляционной инстанции по данному делу, в соответствии с которым спорная квартира принадлежит ЗАО "Автоколонна N 1686".
Согласно ст. 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционную жалобу на решение (определение) суда вправе подать лица, участвующие в деле. В данном случае определение от 20.10.99 г. о снятии ареста на квартиру вынесено по заявлению физического лица, не являющегося стороной по делу.
Обеспечение иска может быть по ходатайству лица, участвующего в деле, отменено арбитражным судом, рассматривающим дело. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в заседании суда с извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания (ст. 79 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), указанные требования судом не выполнены.
В связи с предоставлением отсрочки уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы ОАО "Ремонт" государственная пошлина взыскивается в сумме 417 руб. 30 коп. в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 91, 175, 177, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

решение от 20 августа 1999 г. и Постановление апелляционной инстанции от 20 октября 1999 г. Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-5190/99-С15 оставить без изменения, дополнив резолютивную часть фразой следующего содержания: "При невозможности предоставления указанных в решении квартир, предоставить истцу другие аналогичные квартиры в указанном доме".
Взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 417 руб. 30 коп. с Открытого акционерного общества "Ремонт", г. Волгоград.
Исполнительный лист выдать.
Определение Арбитражного суда Волгоградской области от 20 октября 1999 г. по делу N А12-5190/99-С15 о снятии ареста на квартиру отменить. Кассационную жалобу ЗАО "Автоколонна N 1686" удовлетворить.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.