Требование: О расторжении договора об инвестиционной деятельности и выселении из нежилого здания

Обстоятельства: Комитет по управлению городским имуществом ссылается на неисполнение ООО (застройщиком) обязанности по строительству объекта. Встречное требование: Об обязании заключить договор аренды здания.
Решение: 1) Основное требование удовлетворено, поскольку просрочка исполнения обществом обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию составила более 10 лет; 2) В удовлетворении встречного требования отказано, поскольку основания для понуждения комитета заключить договор аренды отсутствуют.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.11.2016 N Ф07-9511/2016 по делу N А56-7902/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Тиунова Б.В. (доверенность от 30.12.2015), Цыденова С.П. (доверенность от 29.12.2015), рассмотрев 08.11.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 по делу N А56-7902/2013 (судьи Несмиян С.И., Жукова Т.В., Попова Н.М.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (после реорганизации — Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее — Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спортивный Клуб "Питер-Гольф", место нахождения: 199155, Санкт-Петербург, наб. р. Смоленки, д. 10, корп. 2, лит. Б, ОГРН 1089847185647, ИНН 7801468851 (далее — Общество), о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 02.12.1996 N 00-(и)003125 (16) и выселении из нежилого здания площадью 583,6 кв. м с кадастровым номером 78:19360А:0:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Луговой парк (дворец Бельведер), лит. А.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Петродворцового района Санкт-Петербурга (далее — Администрация), Комитет по строительству, Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее — КГИОП), общество с ограниченной ответственностью "Фан К".
Общество предъявило встречный иск об обязании Комитета заключить с Обществом договор аренды названного нежилого здания сроком на 49 лет.
Решением от 08.10.2014 договор от 02.12.1996 N 00-(и)003125 (16) расторгнут, Общество выселено из спорного здания; во встречном иске отказано.
На основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) суд апелляционной инстанции определением от 17.03.2016 перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге.
Постановлением апелляционного суда от 11.07.2016 решение от 08.10.2014 отменено. Договор об инвестиционной деятельности от 02.12.1996 расторгнут в части условия о предоставлении застройщику-инвестору земельного участка (пункт 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 10.10.2001). В расторжении остальной части договора и во встречном иске отказано.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм процессуального и материального права, просит отменить указанное постановление, а решение суда первой инстанции — оставить в силе.
По мнению подателя жалобы, у апелляционного суда отсутствовали основания для рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции; постановление о частичном расторжении договора противоречит нормам действующего законодательства, поскольку исполнение отдельных обязательств по договору не влечет возможность расторжения договора в части, в влечет по общему правилу невозможность требования сторонами друг от друга того, что было исполнено по договору.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебный акт без изменения, считая его законным.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет по строительству согласился с доводами жалобы.
В судебном заседании представители Комитета поддержали доводы, приведенные в жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 21.11.1996 N 435-р "О проектировании и строительстве культурно-спортивного комплекса в Петродворцовом районе" утверждено решение городской инвестиционно-тендерной комиссии Санкт-Петербурга, разрешающей закрытому акционерному обществу "Спортивный Клуб "Питер-Гольф" (далее — ЗАО "СК "Питер-Гольф", правопредшественник Общества) проектирование и строительство культурно-спортивного комплекса и реставрационно-восстановительные работы в границах бывшего Лугового парка в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга.
В пункте 3.2 решения комиссии указано, что дворец "Бельведер" и спальный корпус, находящиеся на территории бывшего Лугового парка, целевым назначением переданы в аренду ЗАО "СК "Питер-Гольф" (договор от 22.02.1996 N 16-000677) на 5 лет в соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) от 22.02.1996 N 110-р с пролонгацией договора до 49 лет в случае выполнения ЗАО "СК "Питер-Гольф" плана-графика ремонтно-восстановительных работ, согласованного с КГИОП.
На основании распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 21.11.1996 N 435-р КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф" (застройщик) заключили договор об инвестиционной деятельности от 02.12.1996 N 00-(и)003125 (16) и договор аренды земельного участка от 04.07.2000 N 00/3К-01184.
Договор об инвестиционной деятельности от 02.12.1996 N 00-(и)003125 (16) предусматривал предоставление застройщику земельного участка по адресу: г. Петродворец, Луговой парк (южнее Заячьего Ремиза), для проектирования, строительства культурно-спортивного комплекса и проведения реставрационно-восстановительных работ за счет собственных и привлеченных средств.
Описание инвестиционного проекта дано в приложении N 4 к данному договору.
Согласно названному приложению инвестиционный проект предполагает объединить в один функциональный комплекс архитектурный ансамбль дворца "Бельведер" с зеленой зоной бывшего Лугового парка и разместить на данной территории гольф-клуб международного уровня. В состав комплекса входят дворец "Бельведер", бывший спальный корпус, территория собственного сада, территория бывшего Лугового парка, система прудов и водоемов, являющаяся частью водоподводящей системы петергофских фонтанов.
Программой предусматривается полная реставрация дворца "Бельведер" и прилегающего к нему сада, проведение реставрационных и ремонтно-восстановительных мероприятий по воссозданию утраченных малых форм и строений парка.
Распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 21.07.2001 N 522-ра внесены изменения в распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 21.11.1996 N 435-р. Пунктом 2 данного распоряжения ЗАО "СК "Питер-Гольф" разрешены проектирование и реконструкция спального корпуса дворца "Бельведер" под гостиницу за счет собственных и привлеченных средств. КУГИ получило указание расторгнуть заключенный 22.02.1996 с Обществом договор аренды здания спального корпуса дворца "Бельведер" (пункт 3 распоряжения).
На основании данного распоряжения КУГИ и ЗАО "СК "Питер-Гольф" 10.10.2001 подписали дополнительное соглашение к договору об инвестиционной деятельности от 02.12.96. Согласно пункту 1 названного соглашения стороны договорились изложить пункт 1.1 договора от 02.12.96 в следующей редакции: "КУГИ предоставляет земельный участок для строительства культурно-спортивного комплекса (объект 1) и здание спального корпуса Дворца "Бельведер" (объект 2) для реконструкции под гостиницу за счет собственных и привлеченных средств по адресу: территория бывшего Лугового парка в Петродворцовом административном районе для осуществления инвестиционного проекта (описание инвестиционного проекта — приложение 4а)".
В приложении 4а в числе подлежащих выполнению работ указаны работы по реставрации и приспособлению для целей гольф-клуба дворца "Бельведер", по реконструкции спального корпуса под гостиницу, проектированию и реставрации собственного сада с благоустройством этой территории.
В пункте 5 дополнительного соглашения стороны предусмотрели сроки сдачи в эксплуатацию объекта 2 (21.03.2003) и объекта 1 (21.07.2004).
ЗАО "СК "Питер-Гольф" 12.09.2003 предъявило к сдаче приемочной комиссии, состоящей из представителей КГИОП, Администрации, Комитета, генерального подрядчика — общества с ограниченной ответственностью "Реставратор", субподрядной и проектной организаций, работы по реставрации фасадов, внутренних интерьеров, устройству инженерных систем дворца "Бельведер". В акте комиссии указано, что работы по сохранению названного памятника культурного наследия выполнены в соответствии с проектной документацией, согласованной с КГИОП, с хорошим качеством; работы по реставрации стилобата и гранитного цоколя, по примыканию гранитных (новых) полов галерей к историческим полам 1-го и 2-го этажей, по благоустройству прилегающей территории не закончены.
Комитет претензией от 25.12.2012 N 2853-16/12, указав на неисполнение Обществом обязанности по строительству культурно-спортивного комплекса, предложил в срок до 01.02.2013 представителю Общества прибыть в Комитет для заключения соглашения о расторжении договора.
Поскольку претензия была оставлена без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции требования Комитета удовлетворил, установив наличие оснований для расторжения договора, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), и отказал Обществу во встречном иске, поскольку пришел к выводу, что основания для понуждения Комитета заключить договор аренды отсутствуют.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, решение отменил. Частично удовлетворяя первоначальный иск и расторгая договор в части предоставления Обществу земельного участка для строительства культурно-спортивного комплекса и отказывая в расторжении остальной части договора, апелляционный суд сослался на пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1993 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее — Федеральный закон N 39-ФЗ). В силу данного пункта объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
В части отказа во встречном иске апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что просрочка исполнения Обществом обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию составила более 10 лет. Суд, установив данное обстоятельство, сделал правильный вывод о том, что у истца возникло право на расторжение договора.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о наличии установленных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ оснований для удовлетворения исковых требований и расторжения спорного договора.
Суд также учел, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2011 по делу N А56-38750/2011 договор аренды земельного участка от 04.07.2000 расторгнут и Общество выселено с данного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Материалами дела подтверждается, что установленный досудебный порядок расторжения договора был соблюден Комитетом путем направления в адрес Общества претензии от 25.12.2012.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск о расторжении договора и, как следствие, о выселении.
Ссылка апелляционного суда на пункт 3 статьи 3 Федерального закона N 39-ФЗ ошибочна, поскольку данный пункт был дополнен Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Кроме того, договор от 02.12.1996 не предусматривал после его исполнения распределение долей между органом государственной власти и застройщиком.
Согласно части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 названного Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.
В силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является в том числе принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Апелляционный суд указал, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, — Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры, у которого спорные объекты находились в оперативном управлении.
Однако на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.05.2009 N 680-р на спорные объекты зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 78-Ад N 297282 от 14.09.2009.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали основания для отмены решения от 08.10.2014 по основаниям статьи 270 АПК РФ и рассмотрения дела по правилам, установленным для суда первой инстанции.
С учетом изложенного постановление от 11.07.2016 подлежит отмене. Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права правильно применены судом первой инстанции и нормы процессуального права этим судом не нарушены, решение от 08.10.2014 следует оставить в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 по делу N А56-7902/2013 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2014 по тому же делу оставить в силе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спортивный Клуб "Питер-Гольф", место нахождения: 199155, Санкт-Петербург, наб. р. Смоленки, д. 10, корп. 2, лит. Б, ОГРН 1089847185647, ИНН 7801468851, в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи М.В.ЗАХАРОВА Т.И.САПОТКИНА