Требование: Об установлении бессрочного права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части земельного участка

Обстоятельства: Истец ссылается на необходимость установления сервитута в отношении принадлежащего ответчику земельного участка для обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащему истцу зданию.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку доказано, что эксплуатация истцом принадлежащего ему участка и расположенного на нем объекта недвижимости невозможна иным образом, кроме как путем установления сервитута в отношении земельного участка ответчика.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.10.2016 N Ф07-9148/2016 по делу N А21-1566/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Проммеханика" Ходюка В.Г. (доверенность от 15.03.2015), от открытого акционерного общества "Калининградское предприятие "ЭРА" Бейцюк В.Г. (доверенность от 04.04.2016), рассмотрев 26.10.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проммеханика" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.12.2015 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Кашина Т.А.) по делу N А21-1566/2015,

установил:

Открытое акционерное общество "Калининградское предприятие "ЭРА", место нахождения: 236005, Калининград, Транспортный туп., д. 10, ОГРН 1023901860674, ИНН 3908003844 (далее — Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проммеханика", место нахождения: 236013, Калининград, Магнитогорская ул., д. 4, ОГРН 1103926016017, ИНН 3917509517 (далее — Общество), об установлении бессрочного права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части площадью 213 кв. м земельного участка площадью 43 263 кв. м с кадастровым номером 39:15:150403:12, расположенного по адресу: Калининград, Транспортный туп., д. 10, принадлежащего на праве собственности ответчику, в границах, описанных в межевом плане, для обеспечения прохода, проезда и эксплуатации истцом земельного участка площадью 2094 кв. м с кадастровым номером 39:15:150403:0005, находящегося в районе Петрозаводской ул. в Калининграде, и расположенного на нем здания — корпуса 51-А площадью 1176,5 кв. м с кадастровым номером 39:15:150403:289 (предыдущий кадастровый номер 39:15:150403:0005:34790/А).

Решением от 21.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.07.2016, иск удовлетворен; установлено право бессрочного ограниченного пользования (частный сервитут) частью площадью 213 кв. м земельного участка с кадастровым номером 39:15:150403:12 с указанием координат характерных точек ее границ; установлена единовременная плата за сервитут в размере 20 003 руб., подлежащая выплате в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый — об отказе в удовлетворении иска.
Как указывает податель жалобы, истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не представил документов, подтверждающих необходимость и возможность использования длинномерных грузовых автомобилей и крупногабаритной погрузочной спецтехники с учетом административного назначения принадлежащего ему здания; указанное здание не используется Предприятием более десяти лет и по своим характеристикам не предназначено для размещения в нем склада барабанов с электрокабелем; суды не учли, что наименее обременительная для ответчика и достаточная для обеспечения проезда к зданию истца площадь сервитута составляет 17,5 кв. м; суды не приняли во внимание, что поскольку на пути проезда от дороги общего пользования к принадлежащему истцу зданию с кадастровым номером 39:15:150403:289 расположен не только участок ответчика, но также и элементы дорожной инфраструктуры (тротуар), сервитут не мог быть установлен без участия администрации городского округа "Город Калининград"; суд первой инстанции сформулировал поставленные перед экспертом вопросы без учета искового заявления Предприятия, в котором оно ссылалось на необходимость установления сервитута также для прокладки линии электропередач; экспертное заключение от 06.10.2015 не содержит анализ альтернативных вариантов проезда к земельному участку истца и обоснование предложенного варианта установления сервитута, в связи с чем не является надлежащим доказательством; обоснование площади сервитута необходимостью обеспечения возможности проезда пожарных машин противоречит требованиям статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ); истцом не был соблюден досудебный порядок установления сервитута; установление бессрочного сервитута для эксплуатации инженерных сетей необоснованно, поскольку при прокладке электросетей охранные зоны для них устанавливаются автоматически.
В отзыве на кассационную жалобу Предприятие просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Предприятия — в отзыве на нее.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Предприятие является собственником земельного участка площадью 2094 кв. м с кадастровым номером 39:15:150403:0005 и расположенного на нем административного здания площадью 1176,5 кв. м с кадастровым номером 39:15:150403:289 (предыдущий кадастровый номер 39:15:150403:0005:34790/А) по адресу: Калининград, Транспортный туп., д. 10, корп. 51-А (свидетельства о государственной регистрации права от 27.06.2012 39-АБ N 065760 и 065761).
Указанный земельный участок расположен внутри земельного участка площадью 43 263 кв. м с кадастровым номером 39:15:150403:12, находящегося по адресу: Калининград, Транспортный туп., д. 10, и принадлежащего на праве собственности Обществу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.03.2012 серии 39-АБ N 034825, кадастровыми выписками от 16.07.2012 N 39/12-ВС-90438 и от 10.01.2014 N 39/14-ВС-1525, а также материалами публичной кадастровой карты.
С целью обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащему Предприятию зданию в целях его эксплуатации оно направило в адрес Общества предложение от 27.02.2014 о заключении до 01.03.2014 соглашения об установлении сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:150403:12, приложив к нему проект соглашения.
В соответствии с направленным Обществу соглашением об установлении сервитута право ограниченного пользования предусматривает право прохода сотрудников, арендаторов, клиентов Предприятия, проезда легковых и грузовых автомобилей грузоподъемностью 20-25 тонн, спецтехники массой до 45 тонн к земельному участку с кадастровым номером 39:15:150403:0005, осуществления маневров большегрузного, длинномерного автотранспорта, производства погрузоразгрузочных работ, а также прокладки сетей водо- и электроснабжения; сервитут устанавливается на 200 кв. м площади земельного участка с кадастровым номером 39:15:150403:12 без ограничения срока действия; размер платы за сервитут составляет 2253 руб. 90 коп. в год (с учетом налога на добавленную стоимость), плата вносится не позднее десятого числа первого месяца текущего года.
Не получив ответа, Предприятие в письме от 03.07.2014 N 01/7-1181, полученном ответчиком 07.07.2014, повторно обратилось к Обществу с просьбой о заключении соглашения, а также указало на необходимость рассмотрения вопроса об установлении сервитута для подключения здания истца к централизованным системам водоснабжения и электросетям.
Письмами от 21.11.2014 N 01/7-1980 и от 02.02.2015, полученными Обществом 24.11.2014 и 09.02.2015, Предприятие вновь просило Общество заключить указанное соглашение.
Предприятие, ссылаясь на то, что проход и проезд к принадлежащему ему земельному участку невозможен без установления сервитута для обеспечения прохода и проезда через принадлежащий Обществу земельный участок, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование заявленных требований Предприятие представило отчет от 08.12.2014 N 421-12/14 об оценке соразмерной платы за сервитут, установленный в отношении земельного участка площадью 213 кв. м с кадастровым номером 39:15:150403:12/чзу1, а также заключение специалиста от 20.05.2015 N 24-ЗО-2015, согласно которому доступ к земельному участку с кадастровым номером 39:15:150403:0005 возможен тремя способами, однако наименее обременительным с точки зрения занимаемой сервитутом площади участка, отсутствия необходимости прохождения через контрольно-пропускные пункты Общества, расположенные на смежных земельных участках, и количества земельных участков, по которым требуется организовать проход-проезд, является организация сервитута с южной стороны земельного участка ответчика в районе здания проходной общества с ограниченной ответственностью "А-Инвестмен Групп" (вариант 1); а необходимая площадь участка, в отношении которого устанавливается сервитут, с учетом наименьшей протяженности проезда, возможности маневрирования крупногабаритных транспортных средств, организации пешеходной части и необходимости прокладки кабельной линии электропередачи, составляет 213 кв. м.
Суды первой и апелляционной инстанций, придя к выводу о том, что эксплуатация истцом принадлежащего ему земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости невозможна иным образом, кроме как путем установления сервитута в отношении земельного участка, принадлежащего Обществу, удовлетворили заявленные требования.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
Частью 1 статьи 274 ГК РФ предусмотрено право собственника земельного участка требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абзац второй части 1 той же статьи).
В соответствии с частью 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Согласно пункту 5 статьи 23 ЗК РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
В предмет доказывания по настоящему делу входит в том числе отсутствие у истца законной и разумной возможности обеспечения своих правомерных потребностей (в частности, нормальной эксплуатации объектов недвижимости) каким-либо способом, помимо обременения соседнего земельного участка сервитутом.
Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) от 04.06.2013 N 16033/12, Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11, суд, придя к выводу о необходимости установления сервитута, может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ может назначить экспертизу.
Определением суда первой инстанции от 16.07.2015 по ходатайству истца с учетом возникшего между сторонами спора по поводу конкретных пространственных характеристик подлежащего установлению сервитута и размера платы была назначена комплексная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-консультационный центр "СевЗапЭксперт" Кравцову А.Н., Макаренко А.С. и Добровольскене А.В.
На разрешение экспертам с учетом неоспаривания ответчиком необходимости установления сервитута поставлены следующие вопросы: какой возможный и наиболее оптимальный путь прохождения сервитута через земельный участок ответчика обеспечивает проход-проезд к земельному участку истца с расположенным на нем зданием в соответствии с его административным назначением; каковы площадь и местоположение границ сервитута; какова рыночно обоснованная величина платы за сервитут.
По результатам проведенной экспертизы экспертами составлено заключение, из которого следует, что исследование проводилось методом сопоставления результатов исходных данных, указанных в материалах дела, требованиям действующих норм и правил; земельный участок с кадастровым номером 39:15:150403:0005 расположен в территориальной зоне производственно-коммунальных объектов III класса санитарной классификации внутри земельного участка с кадастровым номером 39:15:150403:12; на земельном участке истца находится нежилое двухэтажное административное здание площадью застройки 695 кв. м; наиболее возможным и оптимальным вариантом размещения сервитута является земельный участок площадью 213 кв. м с кадастровым номером 39:15:150403:12:чзу1 (обозначение принято в соответствии с представленными истцом отчетом N 421-12/14 и заключением N 24-ЗО-2015, т. 1, л.д. 44 — 49 и т. 2, л.д. 100 — 105); единовременная соразмерная плата за сервитут составляет 20 003 руб., а ежемесячная согласно справке экспертов от 11.12.2015 N 141-кст/15-1 — 3 059 руб.
Суды, оценив представленное экспертное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи с иными доказательствами по делу, в том числе названными отчетом и заключением, правомерно удовлетворили исковые требования, определив конкретные условия, на которых истец вправе осуществлять ограниченное пользование земельным участком ответчика.
Ссылка подателя жалобы на недоказанность истцом необходимости проезда к принадлежащему ему зданию с административным назначением длинномерных грузовых автомобилей и крупногабаритной погрузочной спецтехники является несостоятельной и обоснованно отклонена апелляционным судом.
Довод Общества о непринятии истцом необходимых и достаточных мер, направленных на установление сервитута по соглашению сторон, опровергается представленными в материалы дела письмами от 27.02.2014 N 01/7-308, 03.07.2014 N 01/7-1181, 21.11.2014 N 01/7-1980, 02.02.2015, из которых следует, что истец неоднократно заявлял о наличии у него потребности в ограниченном использовании земельного участка ответчика, однако не получив ответа был вынужден обратиться в арбитражный суд.
Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ условием для обращения в суд является не само по себе получение от другой стороны досудебного отказа в определенной форме, а недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута, в связи с чем нельзя считать, что названной нормой предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора в смысле пункта 2 статьи 148 АПК РФ.
При таком положении то обстоятельство, что письмом от 17.02.2015 N 16, полученным Предприятием 03.03.2015, то есть после подачи настоящего иска в суд, Общество, не согласившись с указанной в направленном ему соглашении площадью сервитута и платой за его использование, предложило организовать встречу для обсуждения указанных вопросов, не свидетельствует о нарушении требований упомянутой статьи.
Ссылка подателя жалобы на неисследованность судами целесообразности установления сервитута на часть земельного участка площадью 17,5 кв. м является несостоятельной. Согласно заключению экспертизы, проведенной на основании определения суда, наиболее оптимальная площадь сервитута составляет 213 кв. м. Доказательств, опровергающих указанный вывод экспертов, в деле не имеется.
Иные доводы кассационной жалобы, бывшие предметом рассмотрения судов и получившие надлежащую правовую оценку, не являются основанием для отмены принятых судебных актов.
Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора исследованы судами полно и всесторонне, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 по делу N А21-1566/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проммеханика" — без удовлетворения.

Председательствующий М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи М.В.ЗАХАРОВА А.В.КАДУЛИН