Требование: О взыскании задолженности по договору субаренды склада

Обстоятельства: Арендатор ссылается на то, что договор прекратил свое действие в связи с его расторжением в одностороннем порядке и арендодатель уклонился от возврата обеспечительного платежа и предоплаты. Встречное требование: О взыскании арендной платы, штрафа и пеней.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку необходимо проверить правомерность увеличения арендодателем арендной платы, а также начисления штрафных санкций.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.09.2016 N Ф07-7708/2016 по делу N А56-53744/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кадулина А.В. и Яковца А.В., при участии от индивидуального предпринимателя Дубова Бориса Львовича — Шурупцева Д.А. (доверенность от 31.08.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Интертерминал-Парнас" Гасниковой И.Е. (доверенность от 28.12.2015), рассмотрев 14.09.2016 в открытом судебном заседании поданную в электронном виде кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дубова Бориса Львовича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2015 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 (судьи Кашина Т.А. Горбик В.М., Жиляева Е.В.) по делу N А56-53744/2015,

установил:

Индивидуальный предприниматель Дубов Борис Львович, ОГРНИП 304781435200041, ИНН 781400087858, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Интертерминал-Парнас", место нахождения: 194292, Санкт-Петербург, Домостроительная ул., д. 1, ОГРН 1117847239730, ИНН 7802753562 (далее — Общество), о взыскании на основании договора субаренды от 17.09.2014 N 77/14-А/с (ИП) (далее — договор субаренды) 429 275,11 руб. переплаты по "валютной оговорке", 607 459,59 руб. обеспечительного платежа и 582 002,03 руб. предоплаты по счету от 07.05.2015 N 652 за аренду в период с 03.07.2015 по 29.07.2015 части нежилого помещения 13-Н (комнаты N 5, 6 (секция N 23) площадью 1151 кв. м, расположенного в здании главного складского корпуса по адресу: Санкт-Петербург, Домостроительная ул., д. 1, лит. "Б" (далее — склад); 3 910 590,74 руб. в возмещение убытков; процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга, начиная с 16.01.2015 по день фактического исполнения обязательства Обществом, исходя из ключевой ставки до 31.05.2015, средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц с 01.06.2015; суммы на случай неисполнения судебного акта в размере, определяемом судом, исходя из суммы убытков (дело N А56-53744/2015).
Общество в свою очередь обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Дубову Б.Л. о взыскании на основании договора субаренды 3 252 847,81 руб., в том числе 1 809 265,09 руб. арендной платы за период с 01.08.2015 по 14.09.2015, 1 074 590,5 руб. в возмещение расходов на ремонтно-восстановительные работы на складе, 68 400,98 руб. штрафа, начисленного на основании пункта 5.15 договора субаренды, и 300 591,24 руб. пени, начисленных по состоянию на 15.09.2015 на основании пункта 5.6 договора субаренды (дело N А56-68472/2015).
Определением от 01.10.2015 дела N А56-53744/2015 и А56-68472/2015 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен N А56-53744/2015.
Решением от 21.12.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 первоначальный иск отклонен; встречный иск удовлетворен полностью; также с Дубова Б.Л. в пользу Общества взыскано 39 264,24 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
В кассационной жалобе Дубов Б.Л. просит решение от 21.12.2015 и постановление от 24.05.2016 отменить, ссылаясь на следующее:
— истец вынужден был заключить договор субаренды на условиях, предложенных ответчиком, являющимся профессиональным участником рынка сдачи объектов недвижимости в аренду, однако суд не принял это во внимание и толковал условия договора субаренды, который нарушил баланс интересов, не в пользу Дубова Б.Л., а в пользу Общества;
— истец 03.04.2015 заявил о расторжении договора субаренды в одностороннем порядке в соответствии с его пунктом 4.2, внес 09.04.2015 предоплату за 3 месяца аренды и полагал, что оплатив счет от 06.05.2015 N 652, продлил срок аренды до 29.07.2015, однако в связи с уведомлением Общества от 02.06.2015 N 316-Р вынужден был освободить склад 03.07.2015;
— расходы Общества на восстановительный ремонт склада являются завышенными.
В судебном заседании представитель Дубова Б.Л. поддержал кассационную жалобу, представитель Общества возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
В соответствии с договором субаренды Общество (арендодатель) обязалось передать Дубову Б.Л. (арендатору) во временное владение и пользование на срок с 17.09.2014 по 31.08.2015 склад, а арендатор принять его и не позднее чем за 10 банковских дней до даты начала оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 527,77 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость (далее — НДС) за 1 кв. м склада в месяц.
Пунктом 3.6 договора субаренды установлена обязанность арендатора оплатить арендную плату за период с даты подписания сторонами акта приемки-передачи склада в субаренду и по дату подписания сторонами акта приема-передачи помещения из субаренды (обе даты включительно).
В качестве способа обеспечения обязательств арендатора по договору субаренды и компенсации тех потерь, которые понесет арендодатель в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору субаренды, стороны применили обеспечительный платеж, размер которого эквивалентен размеру арендной платы за один месяц субаренды включая НДС; арендатор обязан поддерживать размер обеспечительного платежа; по окончании срока действия договора субаренды обеспечительный платеж при надлежащем исполнении арендатором условий договора субаренды подлежит возврату арендатору (пункт 3.2.2 договора субаренды).
Пунктом 3.5.1 договора субаренды предусмотрено, что в случае изменения в течение более 30 календарных дней отношения официально установленного Центральным банком Российской Федерации (далее — ЦБ РФ) курса рубль/доллар США в сторону обесценивания рубля более чем на 10% по отношению к официально установленному ЦБ РФ курсу рубль/доллар США на дату заключения договора субаренды (на дату установления действующей арендной ставки), арендодатель имеет право в одностороннем порядке применить прямую валютную двустороннюю оговорку и повысить действующий размер арендной платы полностью пропорционально изменению официально установленного ЦБ РФ курса рубль/доллар США (далее — полное повышение) или частично (далее — частичное повышение); при этом частичное повышение не исключает в дальнейшем полного повышения в соответствии с данным пунктом договора субаренды; данное увеличение производится без подписания сторонами дополнительных соглашений, путем направления арендатору не менее чем за 3 календарных дня до предполагаемой даты изменения письменного уведомления с указанием нового размера арендной платы.
Согласно же пункту 3.9 договора субаренды арендная плата в период действия договора субаренды может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения один раз и не более чем на 10% от действующего размера арендной платы.
В соответствии с пунктом 4.2 договора субаренды каждая из сторон вправе досрочно без обращения в суд его расторгнуть, письменно уведомив другую сторону за 90 календарных дней до даты расторжения договора субаренды.
При одностороннем досрочном без обращения в суд расторжении договора субаренды по инициативе арендатора, последний обязан в течение 7 календарных дней после направления арендодателю письменного уведомления о расторжении данного договора субаренды произвести предоплату за субаренду, а также за услуги и расходы, подлежащие оплате по договору субаренды, за весь оставшийся период субаренды до предполагаемой даты расторжения договора субаренды, на основании выставленного арендодателем счета; оплата счета производится с учетом пунктов 3.5 — 3.9 договора субаренды; арендатор согласен, что если в течение 7 календарных дней после получения арендодателем письменного уведомления арендатора о расторжении договора субаренды, арендатор не произвел указанные выше платежи, то полученное арендодателем от арендатора уведомление о расторжении договора субаренды считается недействительным (пункт 4.3 договора субаренды).
Пунктами 5.6 и 5.15 договора субаренды установлено, что в случае неоплаты, неполной оплаты и/или несвоевременной оплаты любых платежей по договору субаренды арендатор уплачивает неустойку в размере 0,3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки в течение 5 банковских дней с момента получения счета арендодателя; в случае нарушения арендатором условий пунктов 2.2.3 — 2.2.7, 2.2.10, 2.2.12, 2.2.17, 2.2.19, 2.2.22, 2.2.24, 2.2.25, 2.2.27 договора субаренды арендатор обязан уплатить штраф в размере 1/2 действующей на момент нарушения суммы месячной арендной платы с учетом НДС за каждый случай нарушения.
Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи помещения от 01.10.2014 склад в отсутствие претензий, в том числе к стеллажному оборудованию, инженерным системам и инженерно-техническому оборудованию, целостности стен, потолка и пола и их покрытий, передан арендатору.
Платежными поручениями от 24.09.2014, 01.10.2014 и от 16.01.2015 Дубов Б.Л. перечислил в счет обеспечительного платежа 668 224,56 руб., что не оспаривается Обществом.
Дубов Б.Л. 03.04.2015 направил Обществу письмо N 85Ф, в котором уведомил последнего о намерении с 03.07.2015 расторгнуть договор субаренды.
Общество, в соответствии с пунктом 4.3 договора субаренды 04.04.2015 выставило Дубову Б.Л. счет N 487 на внесение 1 379 560,38 руб. арендной платы за период с мая 2015 г. по 02.07.2015, который платежным поручением от 09.04.2015 N 206 был полностью оплачен.
В связи с тем, что арендатор направил письмо от 30.04.2015 N 6 о намерении им расторгнуть договор субаренды с 30.07.2015, Общество 06.05.2015 выставило ему счет N 652 на оплату 582 002,03 руб. аренды склада за период с 03.07.2015 по 29.07.2015, который был платежным поручением от 07.05.2015 N 267 оплачен.
Общество 02.06.2015 уведомило Дубова Б.Л. о том, что в связи с досрочным расторжением договора субаренды оно 04.06.2015 планирует провести предварительный осмотр склада, а 03.07.2015 — приемку склада.
Комиссией в составе представителей Общества и охранника поста N 5 Климова Д.Ю. 04.06.2015 проведен осмотр склада, в ходе которого выявлена необходимость субарендатору в срок до 03.07.2015 разобрать бытовку в помещении склада, восстановить антипылевые покрытия, произвести косметический ремонт, отремонтировать и покрасить ворота N 1 и 2, освободить проход к воротам N 2, заменить 3 стойки и 3 ригеля стеллажной системы, заменить металлическую обшивку внешней части фасада склада, о чем составлен соответствующий акт проверки состояния склада от 04.06.2015.
После получения авансом арендной платы за пользование складом по 29.07.2015 включительно Общество 05.06.2015 направило Дубову Б.Л. письмо N 320-Р о применении прямой валютной оговорки, установленной пунктом 3.5.1 договора субаренды, и увеличении размера арендной платы с 08.06.2015 на 28,1% до 676,07 руб. с учетом НДС за 1 кв. м, а также необходимости в соответствии с пунктом 3.2.2 договора субаренды произвести доплату обеспечительного платежа, а 09.06.2015 — уведомление N 322-Р о необходимости устранить в срок до 03.07.2015 выявленные в ходе проверки и зафиксированные в акте от 04.06.2015 нарушения.
Как следует из уведомления-претензии от 13.07.2015 N 262-Г и отзыва Общества, задолженность по применению вышеуказанной валютной оговорки Обществом погашена за счет обеспечительного платежа (т. 1, л.д. 158, 209).
Дубов Б.Л. в письме от 05.06.2015 N 42, ссылаясь на то, что поскольку в период с 01.01.2015 по 05.06.2015 курс доллара по отношению к курсу рубля более чем на 10% в течение 30 дней не увеличивался, то у Общества отсутствуют в соответствии с пунктом 3.5.1 договора субаренды основания увеличивать арендную плату и требовать в связи с этим доплаты обеспечительного платежа.
В письмах от 15.06.2015 N 44 и от 24.06.2015 N 45 Дубов Б.Л., ссылаясь на уведомление Общества о приемке им склада 03.07.2015 и несогласие с выявленными в ходе проверки нарушениями, потребовал от последнего возвратить 582 002,03 руб., перечисленных за аренду склада за период с 03.07.2015 по 29.07.2015, а также просил предоставить техническую документацию на здание склада для независимой оценки стоимости текущего ремонта.
Дубов Б.Л. в письме от 30.06.2015 N 46 также указал Обществу на расторжение договора субаренды в одностороннем порядке с 03.07.2015, заявленное 03.04.2015, и готовность возвратить склад по акту 03.07.2015 в 11 час. 00 мин., необходимость присутствия представителя Общества, а также потребовал возвратить сумму платежа, перечисленного на основании счета от 06.05.2015 N 652 за аренду склада за период с 03.07.2015 по 29.07.2015. (л.д. 33об. — 34, т. 1).
Общество 30.06.2015 направило Дубову Б.Л. уведомление N 349-Г об увеличении с 01.08.2015 на основании пункта 3.9 договора субаренды ставки арендной платы на 10% — до 813,06 руб. с учетом НДС за 1 кв. м склада, а также потребовало на основании счетов от 30.06.2015 N 850 и 851 уплатить 935 826,77 руб. арендной платы за август 2015 г. и доплатить 85 076,4 руб. обеспечительного платежа (л.д. 35-36, т. 1).
Представители Общества и Дубова Б.Л., а также работник общества с ограниченной ответственностью охранное предприятие "ПЕТЕРБУРГ-БЕЗОПАСНОСТЬ" (далее — охранное предприятие) 01.07.2015 провели предварительный осмотр и проверку состояния склада, в ходе которых установили демонтаж комнаты N 6 площадью 8,3 кв. м, нарушение антипылевого покрытия пола в комнате N 5, повреждение 5 стоек и 2 отбойников, утрату красочного и штукатурного слоя стен, утрата 8 штук ЖКУ-400, наличие мусора и имущества арендатора, проведение несогласованной с арендодателем электропроводки на стенах N 1 и 2, о чем составили соответствующий акт, от подписи которого представители Дыбова Б.Л. отказались. (л.д. 37, т. 1).
Комиссия в составе представителей Общества, Дубова Б.Л. и охранного предприятия 03.07.2015 провели проверку устранения в срок до 03.07.2015 нарушений на складе по акту предварительного осмотра и проверки состояния склада от 01.07.2015, в ходе которой установили, что состояние пожарного рукава в ПК-60 не соответствует договору субаренды и законодательству, проведение несогласованной с арендодателем электропроводки на стенах N 1 (ОЩ-1) и 2, о чем составлен соответствующий акт (л.д. 196, т. 1).
В этот же день Дубов Б.Л. с привлечением своих сотрудников составил акт приема-передачи помещения. В связи с тем, что представитель Общества от приемки склада и подписания этого акта отказался, арендатор подписал акт в одностороннем порядке и почтой направил арендодателю комплект ключей от склада (т. 1, л.д. 49-53).
Письмом от 09.07.2015 N 48 Дубов Б.Л. направил Обществу (вх. N 210 от 09.07.2015) акт приема-передачи помещения от 03.07.2015 и доказательство отправки ключей от склада.
Общество в свою очередь 23.07.2015 направило Дыбову Б.Л. уведомление-претензию N 382-Г о том, что договор субаренды действует по 31.08.2015, и потребовало оплатить 935 826,77 руб. арендной платы за август 2015 г., произвести доплату 515 264,95 руб. обеспечительного платежа, а также 21 482,26 руб. пени и 389 077,82 руб. штрафа за просрочку их внесения.
Ссылаясь на то, что договор субаренды прекратил свое действие с 03.07.2015 в связи с расторжением его в одностороннем порядке по инициативе арендатора, Общество уклонилось от возврата обеспечительного платежа и суммы арендной платы за период с 03.07.2015 по 29.07.2015 и своими действиями причинило ему убытки, Дубов Б.Л. обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.
Общество, в свою очередь, указывая на то, что договор субаренды действовал по 31.08.2015, применение валютной оговорки и увеличение размера арендной платы является правомерным, в связи с чем арендатор обязан вносить арендную плату в увеличенном размере по август 2015 г. включительно, а также увеличить размер обеспечительного платежа, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.
Суд первой инстанции встречный иск Общества удовлетворил, а иск Дубова Б.Л. отклонил, указав на то, что поскольку субарендатор не произвел доплату арендной платы и обеспечительного платежа, увеличенных арендодателем на основании пункта 3.5.1 договора субаренды, то его уведомление о досрочном расторжении договора субаренды является недействующим, следовательно, Дубов Б.Л. обязан вносить арендную плату по 31.08.2015 в увеличенном размере, произвести доплату обеспечительного платежа, уплатить штраф и пени за просрочку внесения платы и обеспечения, возместить Обществу расходы по устранению выявленных недостатков склада.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает, что решение от 21.12.2015 и постановление от 24.05.2016 подлежат отмене по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь, арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, в редакции, действовавшей до 01.06.2015, было предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При заключении договора субаренды его стороны достигли соглашения о том, что арендатор вправе досрочно без обращения в суд расторгнуть договор субаренды, письменно уведомив арендодателя за 90 календарных дней до даты расторжения договора субаренды и оплатив в течение 7 календарных дней на основании выставленного арендодателем счета арендную плату, а также услуги и расходы, подлежащие оплате по договору субаренды, за весь оставшийся период субаренды до предполагаемой даты расторжения договора субаренды.
Как следует из материалов дела, Дубов Б.Л. в соответствии с условиями договора субаренды 03.04.2015 направил Обществу уведомление о его досрочном расторжении с 03.07.2015, а платежным поручением от 09.04.2015 N 206 оплатил счет Общества от 04.04.2015 N 487 на сумму 1 379 560,38 руб., составляющую арендную плату за май, июнь 2015 г. и за период с 01.07.2015 по 02.07.2015.
Поскольку требования пункта 4.3 договора субаренды были выполнены арендатором своевременно, а задолженность по арендной плате в связи с ее увеличением Обществом погашена за счет обеспечительного платежа, то у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для признания уведомления Дубова Б.Л. от 03.04.2015 о досрочном расторжении договора субаренды недействительным в соответствии с его пунктом 4.3.
Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 2).
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Материалами дела подтверждено, что Дубов Б.Л. 03.07.2015 представил Обществу к приемке склад, составил акт о его приеме-передаче, от подписания которого представитель Общества отказался, а 09.07.2015 направил почтой последнему комплект ключей от склада.
Каких-либо возражения по неподписанию акта приема-передачи Общество Дубову Б.Л. не представило.
При этом ни условия договора субаренды, ни положения статьи 655 ГК РФ не предусматривают возможность составления двухстороннего акта приема-передачи помещения в связи с прекращением аренды только при приведении арендуемого помещения в состояние, обусловленное договором аренды.
Доказательства того, что после 03.07.2015 Дубов Б.Л. занимал склад, в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор субаренды не был досрочно прекращен с 03.07.2015 по инициативе арендатора и Общество вправе было удержать 582 002,03 руб. в счет аренды склада за период с 03.07.2015 по 29.07.2015, перечисленных на основании счета от 06.05.2015 N 652 платежным поручением от 07.05.2015 N 267, а также требовать взыскания арендной платы за период с 01.08.2015 по 14.09.2015, начисления неустойки и штрафов, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также положениях пунктов 3.6, 4.2 договора субаренды.
Кроме того следует отметить, что суд первой инстанции, отклоняя требование Дыбова Б.Л. о возврате обеспечительного платежа, не проверил обоснованность размера увеличения арендной платы, произведенного Обществом в соответствии с пунктом 3.5.1 договора субаренды, соответствие не обусловленного какими-либо объективными причинами увеличение арендной платы по пункту 3.9 договора субаренды (уведомление от 30.06.2015 N 349-Г) требованиям пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а также правомерность зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы и начисленных неустоек.
При таких обстоятельствах решение от 21.12.2015 и постановление от 24.05.2016, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное; правильно установить фактические обстоятельства дела, исследовать и оценить представленные в дело доказательства, проверить правомерность увеличения Обществом арендной платы, а также начисления штрафных санкций за ненадлежащее исполнение договора субаренды; при принятии решения по делу распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу N А56-53744/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий С.В.АФАНАСЬЕВ

Судьи А.В.КАДУЛИН А.В.ЯКОВЕЦ