Требование: О расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения

Обстоятельства: Арендатор ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, претензия о погашении задолженности не исполнена, соглашение о расторжении договора не заключено.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку наличие у арендатора непогашенной задолженности в результате систематического неисполнения договорных обязательств (более трех месяцев) подтверждено, досудебный претензионный порядок урегулирования спора соблюден.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.01.2016 по делу N А66-19727/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр Фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр") Колиенко А.В. (доверенность от 28.12.2015); от открытого акционерного общества "Тверской полиэфир" Долгих Ю.Н. (доверенность от 16.11.2015), рассмотрев 19.01.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Тверской полиэфир" на решение Арбитражного суда Тверской области от 07.07.2015 (судья Калита И.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2015 (судьи Зорина Ю.В., Зайцева А.Я., Шадрина А.Н.) по делу N А66-19727/2014,

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр Фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)", место нахождения: 115172, г. Москва, Гончарная ул., д. 35/5, корп. 1, ОГРН 1027739401271, ИНН 7709007859 (далее — Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к открытому акционерному обществу "Тверской полиэфир", место нахождения: 170100, г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1, ОГРН 1026900508843, ИНН 6903035816 (далее — Общество), о расторжении договора аренды от 26.12.2007 N 204/07-07/07 и выселении ответчика из занимаемого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом Тверской области.
Решением от 07.07.2015 иск удовлетворен в полном объеме. Суд расторг договор аренды; обязал ответчика вернуть истцу по акту приема-передачи движимое имущество, указанное в приложении N 1 к дополнительному соглашению от 16.08.2011 N 2 к договору аренды в течение 60 дней со дня вступления решения в законную силу; выселил ответчика из занимаемого им помещения (часть производственного здания (производство полиэфирной текстильной нити) общей площадью 40 948,2 кв. м, кадастровый номер 69:40:02:00:011:0072:1/019487/37:1004/А (151), расположенного по адресу: г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1, в течение 60 дней со дня вступления решения в законную силу. Также суд взыскал с Общества в пользу Предприятия 8000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и проценты за пользование чужими денежными средствами на случай неисполнения судебного акта по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, составляющей 8,25% годовых за каждый день просрочки, с момента вступления решения в законную силу до его фактического исполнения на всю взыскиваемую сумму.
Апелляционный суд постановлением от 30.09.2015 отменил решение от 07.07.2015 в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению подателя жалобы, суды не выяснили существенное для дела обстоятельство: удержан ли гарантийный взнос в счет исполнения ответчиком денежных обязательств; истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный договором; установление шестидесятидневного срока выселения ответчика не соответствует законодательству о банкротстве.
В отзыве на кассационную жалобу Предприятие просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Предприятия возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 26.12.2007 N 204/07-07/07 аренды недвижимого имущества общей площадью 40 948,2 кв. м и движимого имущества, расположенных адресу: г. Тверь, пл. Гагарина, д. 1, согласно приложению N 1 к договору.
Срок действия договора — 49 лет.
Недвижимое имущество находится в собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 21.04.2011 N 69-АВ номер 265177) и передано в хозяйственное ведение Предприятию (свидетельство о государственной регистрации права от 21.04.2011 серии 69-АВ N 265174).
Движимое и недвижимое имущество были переданы Обществу по акту приема-передачи от 12.12.2007.
Пунктом 4.7 договора установлено, что внесение арендной платы производится арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовыми платежами до 10-го числа оплачиваемого месяца на основании счета, выставляемого арендодателем до 5-го числа оплачиваемого месяца.
Согласно пункту 5.1 договора арендодатель не позднее 10-го числа каждого месяца предоставляет арендатору акт приема-передачи выполненных работ (оказанных услуг) за предыдущий месяц. Арендатор обязан не позднее 15-го числа каждого месяца подписать и передать арендодателю один экземпляр акта либо представить мотивированный отказ от подписания с обосновывающими такой отказ документами.
Согласно пункту 8.3.1 договора досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон допускается при условии письменного уведомления другой стороны за 360 дней до предполагаемой даты расторжения.
В случае неурегулирования возникшего между сторонами спора в порядке переговоров такой спор рассматривается в претензионном порядке, при этом претензии должны быть рассмотрены и ответ на них должен быть направлен в течение 20 рабочих дней с даты получения претензии (пункт 9.2 договора).
Дополнительным соглашением от 16.08.2011 N 2 к договору аренды стороны уменьшили количество имущества, переданного арендатору, согласно приложению N 1 и пропорционально уменьшили арендную плату до 9 871 300 руб. в год, с учетом налога на добавленную стоимость (далее — НДС). Ежемесячная арендная плата с 16.08.2011 составляет 822 608 руб. 33 коп., в том числе с НДС. В соглашении указано, что оно вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с момента его подписания.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором денежных обязательств в сентябре 2013 года, а также в период с 01.10.2013 по 30.06.2014 у него образовалась задолженность по арендной плате на сумму 8 026 083 руб. 30 коп.
Арендодатель направил арендатору претензию от 08.07.2014 N 3490 с просьбой погасить задолженность по текущим платежам в срок, предусмотренный договором. В претензии указано, что при невыполнении требования об уплате задолженности Предприятие оставляет за собой право обращения в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и выселении Общества. Претензия получена арендатором 17.07.2014, что подтверждается почтовым уведомлением.
Поскольку задолженность не была погашена, Предприятие направило Обществу претензию от 18.08.2014 N 3977 "О расторжении договора аренды от 26.12.2007 N 204/07-07/07", и соглашение о расторжении договора. Документы получены Обществом 28.08.2014.
Арендатор соглашение не подписал, имущество не вернул, долг не погасил.
В связи с изложенным Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и руководствуясь разъяснениями, данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 постановления от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта", взыскал с ответчика в пользу истца на случай неисполнения судебного решения проценты за пользование чужими денежными средствами.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения требований о расторжении договора и возвращении имущества. Однако апелляционный суд не установил правовых оснований для взыскания с ответчика процентов, поскольку Постановление Пленума N 22 утратило силу.
Кассационная инстанция считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2014 по делу N А40-122994/2014 с Общества в пользу Предприятия взысканы 6 580 866 руб. 64 коп. задолженности и 153 846 руб. 93 коп. процентов на основании договора аренды, а также проценты начисленные на сумму долга, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых, начиная с 11.06.2014 по день фактической уплаты долга.
Установив наличие у Общества непогашенной задолженности по арендной плате в результате систематического неисполнения договорных обязательств (более трех месяцев), проверив соблюдение истцом досудебного претензионного порядка, суды правомерно удовлетворили требование о расторжении договора.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с расторжением договора аренды правовые основания для использования Обществом арендуемого имущества отпали. Суды пришли к правильному выводу о возложении на Общество обязанности вернуть движимое имущество и освободить занимаемое помещение.
Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и нарушении пунктов 8.3.1, 9.1, 9.2 договора отклоняется судом кассационной инстанции.
Оценив в порядке статьи 421 ГК РФ условия пункта 8.3.1 договора, суды установили, что указанный пункт касается досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон при отсутствии нарушений договорных обязательств и поэтому не подлежит применению к настоящему спору.
Отсутствие доказательств проведения переговоров, предусмотренных пунктом 9.1, не опровергает судебные выводы. После получения претензий и начала судебного разбирательства арендатор не уплатил задолженность в добровольном порядке, не выразил желания разрешить спор по соглашению сторон.
Довод о том, что арендодатель мог удержать гарантийный взнос в счет погашения задолженности по арендной плате более чем за два месяца, также отклоняется судом кассационной инстанции.
Материалами дела подтверждается, что гарантийный взнос не погашает всей задолженности по арендной плате. Более того, по смыслу пункта 3 статьи 619 ГК РФ основанием для расторжения договора аренды является нарушение арендатором обязательства по оплате. Последующая компенсация долга не имеет правового значения.
Довод о вынесении судами решения без учета положений Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" признается несостоятельным. Ответчик не лишен права обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения судебного акта, изменении способа и порядка исполнения.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судом апелляционной инстанции правильно, постановление от 30.09.2015 должно быть оставлено без изменения, а кассационная жалоба — без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2015 по делу N А66-19727/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Тверской полиэфир" — без удовлетворения.

Председательствующий Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи А.В.КАДУЛИН Т.И.САПОТКИНА