Требование: О признании договора аренды действующим

Обстоятельства: Арендодатель в одностороннем порядке расторг договор в связи с неоднократными нарушениями арендатором порядка и условий внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Встречное требование: О взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку в нарушение АПК РФ суд не принял заявление арендатора об уточнении требований и должным образом не исследовал обстоятельства, связанные с досрочным расторжением договора и наличием неисполненных обязательств по нему.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.03.2012 по делу N А21-1582/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "РГС Недвижимость" Якимова А.Н. (доверенность от 03.02.2012 N 8), от общества с ограниченной ответственностью "ДЕКАНТЕР" Беловой Е.В. (доверенность от 10.01.2012), рассмотрев 29.03.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РГС Недвижимость" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.08.2011 (судья Мялкина А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 (судьи Мельникова Н.А., Глазков Е.Г., Слобожанина В.Б.) по делу N А21-1582/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДЕКАНТЕР", место нахождения: 236008, Калининград, ул. Тельмана, д. 5, кв. 28, ОГРН 1093925037271 (далее — ООО "ДЕКАНТЕР"), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РГС Недвижимость", место нахождения: 119017, Москва, ул. Большая Ордынка, д. 40, стр. 4, ОГРН 1037714038416 (далее — ООО "РГС Недвижимость"), о признании договора аренды от 15.12.2009 N 69/39 СС действующим, о взыскании 15 000 руб. расходов на услуги представителя, 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины (с учетом уточнения иска). Делу присвоен номер А21-1582/2011.
ООО "РГС Недвижимость" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО "ДЕКАНТЕР" о взыскании задолженности в размере 14 162,28 евро по постоянной части арендной платы, 115 953,52 руб. по переменной части арендной платы, 2920,20 евро неустойки и 18 747 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Делу присвоен номер А21-1625/2011.
Определением суда от 04.04.2011 указанные дела объединены в одно производство с присвоением номера А21-1582/2011.
Решением суда от 18.08.2011 исковое заявление ООО "ДЕКАНТЕР" удовлетворено, договор аренды от 15.12.2009 N 69/39 СС признан действующим, с ООО "РГС Недвижимость" в пользу ООО "ДЕКАНТЕР" взыскано 10 000 руб. расходов на услуги представителя. Исковое заявление ООО "РГС Недвижимость" удовлетворено частично, с ООО "ДЕКАНТЕР" в пользу ООО "РГС Недвижимость" взыскано 5031,33 евро задолженности по постоянной части арендной платы из расчета 42 руб. за 1 евро, 104 157,20 руб. по переменной части арендной платы, 1000 евро пеней, 6181 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 09.12.2011 решение от 18.08.2011 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "РГС Недвижимость", считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит их отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе. По мнению подателя жалобы, уточнение исковых требований по встречному иску от 08.08.2011 было принято судом первой инстанции, но не рассмотрено, апелляционный суд в нарушение процессуального законодательства не отменил решения и не рассмотрел дело по правилам, установленным для суда первой инстанции. ООО "РГС Недвижимость" считает, что в судебных актах не указано, за какой период взыскивается задолженность, что имеет значение, поскольку арендатор не выполнил требование арендодателя от 24.01.2011.
В судебном заседании представитель ООО "РГС Недвижимость" поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "ДЕКАНТЕР" просил оставить ее без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "РГС Недвижимость" (арендодатель) и ООО "ДЕКАНТЕР" (арендатор) заключили договор от 15.12.2009 N 69/39 СС с учетом дополнительных соглашений от 01.02.2010 N 1, от 03.08.2010 N 2, от 25.08.2010 N 3 аренды нежилых помещений общей площадью 376,8 кв. м, находящихся на 1-м этаже здания по адресу: Калининград, пл. Победы, д. 10, лит. А, для использования под ресторан со дня подписания сторонами акта приема-передачи до 30.11.2014.
Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке 04.10.2010.
По акту от 15.09.2010 помещения переданы арендатору.
Пунктом 3.1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 25.08.2010 N 3) установлен размер постоянной составляющей арендной платы в месяц — 9420 евро, включая 18% налога на добавленную стоимость (далее — НДС), или 25 евро за 1 кв. м. Оплата производится в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день списания денежных средств с расчетного счета арендатора.
В соответствии с пунктом 3.3.1 постоянная часть арендной платы оплачивается авансовым платежом ежемесячно в срок до 10 числа расчетного месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Согласно пункту 3.1.2 переменная часть арендной платы устанавливается арендодателем ежемесячно в размере, эквивалентном фактическим его расходам на содержание объекта, связанным с оплатой электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, возмещением затрат за превышение ПДК (предельно допустимых концентраций) загрязняющих вредных веществ в сточных водах объекта аренды, на основании действующих тарифов, с учетом 18% НДС.
В соответствии с пунктом 3.3.2 переменная часть арендной платы в рублях оплачивается арендатором до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании счета арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. В случае неполучения или несвоевременного получения арендатором счета, арендатор обязан перечислить сумму переменной части арендной платы в установленный договором срок в размере суммы, предъявленной ему к оплате в предыдущем месяце, с последующим перерасчетом.
В статье 4 договора в обеспечение исполнения обязательств арендатора стороны согласовали условия о размере, порядке перечисления гарантийного платежа, который равен сумме ежемесячной постоянной части арендной платы, то есть 9420 евро (в редакции дополнительного соглашения от 25.08.2010 N 3).
24.01.2011 арендодатель направил арендатору письмо N 47-НК/С с требованием о погашении в течение 10 дней задолженности по состоянию на 24.01.2011 в размере 14 369,90 евро по постоянной части арендной платы, 47 936,36 руб. по переменной части арендной платы, 2986,14 евро пеней. Данное письмо арендатором получено 24.01.2011.
08.02.2011 арендодатель письмом N 80ИК/С сообщил арендатору, что в дополнение к требованию от 24.01.2011 арендатору за просрочку оплаты аренды за январь 2011 года начислено 197,82 евро пеней по состоянию на 31.01.2011. ООО "РГС Недвижимость" также указало на необходимость доплаты гарантийного платежа в размере 73 евро, на задолженность за декабрь 2010 года по переменной части арендной платы в сумме 36 784,03 руб., за что начислено 1066,74 руб. пеней по состоянию на 08.02.2011. ООО "РГС Недвижимость" просило в порядке и сроки, установленные договором погасить задолженность (том дела 1, лист 93).
14.02.2011 арендодатель письмом N 87ИК/С уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, указав, что арендатор не в полном объеме выполнил требования арендодателя по состоянию на 14.02.2011, и просил считать договор расторгнутым с 18.02.2011 (том дела 1, листы 94 — 95).
01.03.2011 арендодатель письмом N 167-ИК/С уведомил арендатора о прекращении договора аренды на основании пункта 12.3 в связи с неоднократными нарушениями порядка и условий внесения арендной платы по договору. Письмо получено арендатором 02.03.2011 (том дела 1, листы 103 — 104).
Арендатор, не согласившись с односторонним расторжением договора, обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды действующим.
Арендодатель обратился в арбитражный суд, указывая на наличие задолженности по договору аренды.
Суд первой инстанции посчитал требование ООО "ДЕКАНТЕР" законным и обоснованным, требование ООО "РГС Недвижимость" — подлежащим удовлетворению частично.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает необходимым отменить решение и постановление, а дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Судами установлено, что согласно пункту 12.3 договор может быть расторгнут досрочно в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в случае, если арендатор в течение 15 рабочих дней со дня получения письменного требования от арендодателя (либо в течение более длительного срока, установленного арендодателем) не устранил указанные в требовании нарушения договора. Договор считается расторгнутым с даты получения соответствующего уведомления арендатором (либо с более поздней даты, указанной в уведомлении).
При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) суды пришли к выводу о несоблюдении арендодателем порядка расторжения договора аренды.
Материалами дела подтверждено, что арендатор 31.01.2011 перечислил арендодателю 800 000 руб. в погашение задолженности по требованию от 24.01.2011. При этом суд первой инстанции указал, что по условиям пункта 3.1.1 оплата производится по курсу 42 руб. за 1 евро; арендодатель выставил требование уплатить 18 497,38 евро, арендатор перечислил арендодателю 19 048 евро, то есть на 550,62 евро больше, чем было установлено в требовании.
Кроме того, из акта сверки расчетов по состоянию на 14.02.2011 следует, что арендатор в обеспечение исполнения обязанностей перечислил арендодателю гарантийный платеж в сумме 9347 евро.
Требование арендодателя от 08.02.2011, полученное арендатором 09.02.2011, не содержало конкретного срока исполнения, поэтому в соответствии с пунктом 12.3 подлежало исполнению в течение 15 рабочих дней. Соответственно, у арендодателя отсутствовали основания для направления арендатору письма от 14.02.2011 с сообщением о расторжении договора в одностороннем порядке.
Таким образом, к моменту направления арендодателем письма от 01.03.2011 N 167-ИК/С оплата аренды по требованию от 08.02.2011 была возможна за счет образовавшейся переплаты, а также за счет гарантийного платежа, из которого по условиям договора арендатором производится удержание сумм.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что требование по оплате было исполнено арендатором в установленный срок.
В то же время вывод судов о том, что договор от 15.12.2009 N 69/39 СС является действующим сделан без учета того обстоятельства, что регистрирующим органом внесена запись о прекращении права аренды. Данное обстоятельство, так же как основание для внесения такой записи судами не исследовались и оценка им не дана, что имеет значение для выводов суда о выборе ООО "ДЕКАНТЕР" надлежащего способе защиты права.
Кроме того, по мнению подателя жалобы, суды допустили нарушения процессуальных норм в связи с заявлением ООО "РГС Недвижимость" об уточнении исковых требований от 08.08.2011.
В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции не принял к рассмотрению указанное заявление.
Из мотивировочной части решения следует, что судом рассмотрено по существу первоначальное требование ООО "РГС Недвижимость" без учета его уточнения. Судом первой инстанции установлено, что ООО "ДЕКАНТЕР" по состоянию на 01.03.2011 имеет задолженность в размере 14 162,28 евро по постоянной части арендной платы и 104 157,20 руб. по переменной части арендной платы. В мотивировочной части решения содержатся выводы об удовлетворении иска ООО "РГС Недвижимость" в указанных суммах, в остальной части требования по задолженности суд отказал за недоказанностью. В резолютивной части решения суд первой инстанции указал на взыскание 5031,33 евро задолженности по постоянной части арендной платы, что противоречит выводам, содержащимся в мотивировочной части решения.
По правилам статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны содержаться обоснования принятых судом решений. Резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения (часть 5 статьи 170 АПК РФ).
Допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права является существенным (могло привести к принятию неправильного решения), что в силу части 3 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта.
Апелляционный суд не устранил допущенное нарушение при проверке решения в апелляционном порядке.
При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление следует отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, рассмотреть заявление ООО "РГС Недвижимость" об уточнении требований в порядке статьи 49 АПК РФ, всесторонне и полно исследовать обстоятельства спора, в том числе связанные с досрочным расторжением договора аренды и наличием неисполненных обязательств по нему; по результатам рассмотрения спора принять решение, соответствующее требованиям, изложенным в статьях 170, 171 АПК РФ, а также распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.08.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2011 по делу N А21-1582/2011 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий М.В.ЗАХАРОВА

Судьи Г.М.РУДНИЦКИЙ Т.И.САПОТКИНА