Регистрационная служба правомерно отказала администрации МО в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи со смертью арендатора, поскольку законом не предусмотрено такое основание прекращения договора аренды, как смерть арендатора, и администрация не представила доказательства прекращения договора аренды в установленном порядке и документов, свидетельствующих об отсутствии у арендатора наследников или об их отказе от принятия прав и обязанностей по договору

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 по делу N А21-375/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Константинова П.Ю., Коняевой Е.В., рассмотрев 03.08.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Мамоновский городской округ" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.03.2010 по делу N А21-375/2010 (судья Сычевская С.Н.),

установил:

Администрация муниципального образования "Мамоновский городской округ" (далее — Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее — Управление) — правопредшественника Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, оформленного сообщением от 18.12.2009 N 09/322/2009-814, в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 39:21:010205:5 площадью 0,0088 га, а также об обязании Управления произвести государственную регистрацию прекращения права.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Иванов Николай Ильич.
Решением от 29.03.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционном порядке решение не пересматривалось.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению подателя жалобы, право продавца доли в праве собственности на объект недвижимости на пользование земельным участком по договору аренды прекращено в силу закона, судам следовало применить пункт 1 статьи 35 и подпункт 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 39:21:010205:5 площадью 0,0088 га, расположенный по адресу: Калининградская область, г. Мамоново, ул. Краснофлотская, д. 6, на основании постановления Администрации от 25.11.2009 N 677 "О прекращении договора N 125 от 30.06.2000 года аренды земельного участка с гражданкой Сайфулаевой Евгенией Ивановной" (далее — Постановление N 677).
Названным постановлением Администрация постановила считать прекращенным договор от 30.06.2000 N 125 аренды спорного земельного участка, заключенный между муниципальным образованием "Город Мамоново" и Сайфулаевой Е.И.
Основанием для принятия Постановления N 677 послужили переход доли 11/100 в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 264,8 кв.м, расположенный на арендуемом земельном участке, от Сайфулаевой Е.И. к Иванову Н.И. и невозможность расторжения договора аренды ввиду смерти Сайфулаевой Е.И.
Сообщением от 18.12.2009 N 09/322/2009-814 Управление со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о регистрации) уведомило об отказе в погашении регистрационной записи N 39-39-01/037/2000-100 об аренде земельного участка и со ссылкой на статью 46 ЗК РФ и пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) указало, что Постановление N 677 не может являться основанием для погашения регистрационной записи об аренде.
Считая отказ Управления незаконным, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд, исходя из того, что договор аренды является действующим и законом не предусмотрено такое основание прекращения договора аренды, как смерть арендатора, признал отказ Управления законным.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 5 статьи 131 ГК РФ, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
В силу статей 9, 13, 17 Закона о регистрации при государственной регистрации прав орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, осуществляет проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.
По договору купли-продажи от 30.06.2000 Иванов Н.И. является собственником доли в праве общей долевой собственности (доля в праве 11/100) на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 23.03.2001 серии 39-АА N 020100.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости также предусмотрены статьей 552 ГК РФ.
Толкование названных норм приведено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее — Постановление N 11), в соответствии с которым покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно пункту 13 Постановления N 11 покупатель объекта недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В силу названных норм одновременно с приобретением права собственности на часть жилого дома по договору купли-продажи к Иванову Н.И. в порядке правопреемства от прежнего собственника перешло право пользования земельным участком, что не исключает возможности оформления прав покупателя на земельный участок посредством внесения в договор необходимых изменений.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.
Из договора аренды не следует, что его заключение обусловлено личными качествами арендатора.
Поскольку Администрация не представила ни доказательств прекращения аренды земельного участка по договору от 30.06.2000 N 125 в установленном порядке (статьи 450 — 452 ГК РФ, статья 46 ЗК РФ), ни документов, свидетельствующих об отсутствии наследников арендатора или об их отказе от принятия прав и обязанностей в спорном договоре, суд правомерно посчитал отказ Управления в совершении регистрационных действий законным.
Кассационная инстанция считает выводы суда об отказе в удовлетворении требования соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
Доводы жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и направлены на переоценку выводов судов об обстоятельствах дела и доказательствах, что в силу статей 286, 288 АПК РФ не входит в компетенцию кассационной инстанции.
Основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.03.2010 по делу N А21-375/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Мамоновский городской округ" — без удовлетворения.

Председательствующий Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА

Судьи П.Ю.КОНСТАНТИНОВ Е.В.КОНЯЕВА