Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, третьему лицу без согласия арендодателя при условии уведомления последнего, если договором аренды не предусмотрено иное

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2004 N А56-15704/03

от 21 июня 2004 года
Дело N А56-15704/03
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Изотовой С.В., судей Афанасьева С.В. и Сосниной О.Г., при участии от ЗАО "Феллит" Соломинского Г.А. (доверенность от 26.06.03), от ГУЮ ГБР Рейнфельд А.А.(доверенность от 05.01.04), рассмотрев 17.06.04 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Феллит" на решение от 19.11.03 (судья Русакова Л.Г.) и постановление апелляционной инстанции от 08.04.04 (судьи Гайсановская Е.В., Старовойтова О.Р., Полубехина Н.С.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-15704/03,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Феллит" (далее — ЗАО "Феллит") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному учреждению юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее — ГБР) о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора от 01.03.03 о передаче прав по договору аренды и об обязании ГБР произвести такую регистрацию.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) и общество с ограниченной ответственностью "Мобайл и К" (далее — ООО "Мобайл и К").
Решением от 19.11.03 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 08.04.04 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Феллит" просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
Истец ссылается на то, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением статей 9, 389, 421, 422, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 26 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ЗАО "Феллит" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ГБР обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
КУГИ и ООО "Мобайл и К" о времени и месте слушания дела извещены, однако их представители в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ЗАО "Феллит" (арендатор) заключен договор аренды со множественностью лиц со стороны арендатора от 25.12.01 N 10/ЗД-01765. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 951 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Загородный проспект, дом 16, литера А, кадастровый номер 78:1053:9, совместно с другими собственниками (пользователями) частей здания, расположенного на этом земельном участке, именуемыми в последующем соарендаторами. В силу пункта 3.1 договор действует по 04.04.2048 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Пунктом 4.3.8 договора установлено, что арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности их переход к иному лицу (договоры субаренды, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя. Договор зарегистрирован ГБР 04.04.02.
Между ЗАО "Феллит" и ООО "Мобайл и К" заключен договор от 01.03.03 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 25.12.01 N 10/ЗД-01765.
Письмом от 11.03.03 N 2253 ЗАО "Феллит" уведомило КУГИ о передаче ООО "Мобайл и К" прав и обязанностей по упомянутому договору аренды.
Письмом от 19.03.03 N 78-01-52/2003-150 ГБР отказало в государственной регистрации договора от 01.03.03 на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку заявителем не представлено разрешение КУГИ на передачу прав по договору аренды третьему лицу.
Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Суд первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что ЗАО "Феллит" приняло на себя обязательство не передавать права арендатора земельного участка без письменного согласия КУГИ; разрешение КУГИ на передачу прав истцом не представлено; пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не может применяться, поскольку в договоре аренды соответствующее условие отсутствует. Суд первой инстанции также сослался на то, что истец как собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение данного участка в аренду, поэтому передача этого права лицу, не являющемуся собственником объекта недвижимости, является нарушением основного принципа земельного законодательства — единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций связаны с неправильным применением норм материального права.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Согласно пункту 9 названной статьи Кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 25.12.01 N 10/ЗД-01765 заключен на срок более чем 5 лет в отношении участка, находящегося в государственной собственности, поэтому ЗАО "Феллит" могло передать права и обязанности по указанному договору без согласия КУГИ при условии его уведомления.
То обстоятельство, что пунктом 4.3.8 договора аренды от 25.12.01 N 10/ЗД-01765 установлен иной порядок заключения сделок, следствием которых является переход предоставленных арендатору по договору имущественных прав, не может являться основанием к отказу в применении пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно пункту 1 статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено, что указанная норма применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Упомянутый договор аренды заключен в период действия Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому стороны своим соглашением не могли установить иной порядок заключения договоров, влекущих передачу прав и обязанностей по договору аренды, нежели предусмотренный пунктом 9 статьи 22 названного кодекса.
Ссылка суда первой инстанции на то, что истец как собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, на котором указанный объект расположен, а потому передача прав и обязанностей по договору аренды без отчуждения объекта недвижимости невозможна, несостоятельна.
ЗАО "Феллит", являясь собственником нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 16, литера А, заключило договор аренды от 25.12.01 N 10/ЗД-01765 со множественностью лиц на стороне арендатора, реализовав тем самым право на получение указанного участка в аренду. Правовые нормы, запрещающие передачу иному лицу прав и обязанностей по такому договору аренды, в Земельном кодексе Российской Федерации отсутствуют. Согласно материалам дела между ЗАО "Феллит" (арендодатель) и ООО "Мобайл и К" (арендатор) заключен договор от 17.02.03 аренды упомянутого нежилого помещения. Поэтому ссылка суда первой инстанции на нарушение договором от 01.03.03 такого принципа земельного законодательства, как единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, несостоятельна. Кроме того, данное обстоятельство не указано в качестве основания для отказа в государственной регистрации.
Таким образом, у ГБР отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора от 01.03.03 о передаче прав и обязанностей по договору аренды, поскольку письменное разрешение КУГИ на заключение указанного договора не требовалось.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а заявленные требования — удовлетворению.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 19.11.03 и постановление апелляционной инстанции от 08.04.04 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-15704/03 отменить.
Признать незаконным отказ государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" в государственной регистрации договора о передаче прав от 01.03.03, заключенного между закрытым акционерным обществом "Феллит" и обществом с ограниченной ответственностью "Мобайл и К", и обязать государственное учреждение юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" совершить такую регистрацию.
Взыскать с государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" в пользу закрытого акционерного общества "Мобайл и К" 2000 рублей расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий ИЗОТОВА С.В.

Судьи АФАНАСЬЕВ С.В. СОСНИНА О.Г.