Статья 609 ГК РФ не содержит указания на то, что незарегистрированный договор аренды является недействительным. Следовательно, по основаниям пункта 3 статьи 433 ГК РФ он должен быть признан незаключенным. Зачет встречных однородных требований после предъявления контрагентом иска в суд возможен посредством предъявления встречного иска

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.1999 N А56-20181/98

от 15 марта 1999 года
Дело N А56-20181/98

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Кирилловой И.И., Сергеевой И.В., при участии от ТОО "Светлана" — Центер А.Л. (доверенность от 02.04.98, б/н), от компании "European Properties Limited" — Хорошилова И.А. (доверенность от 12.11.98, б/н), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ТОО "Светлана" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.98 (судья Гайсановская Е.В.) и постановление апелляционной инстанции от 27.01.99 (судьи Трегубова А.И., Горбик В.М., Лавриненко Т.Е.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-20181/98,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество с ограниченной ответственностью "Светлана" (далее — ТОО "Светлана") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к компании "European Properties Limited" в лице ее представительства в Санкт-Петербурге (далее — Компания) о возврате стоимости неосновательно сбереженного имущества в размере 7200 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день вынесения решения и процентов за просрочку исполнения денежного обязательства исходя из учетной ставки банковского процента на день вынесения решения судом.
Решением от 07.12.98 с компании взыскан в пользу ТОО "Светлана" гарантийный депозит в сумме 135576 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5963 руб. 85 коп. (всего 141539 руб. 85 коп., в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4430 руб. 80 коп.). В остальной части иска отказано.
При этом суд апелляционной инстанции указал, что, поскольку договоры между сторонами не заключены, суд не может руководствоваться договорными размерами арендной платы, а руководствуется методикой КУГИ.
В кассационной жалобе ТОО "Светлана" просит постановление апелляционной инстанции от 27.01.99 отменить, решение суда изменить на следующее: "Взыскать с Ответчика денежные средства в части основного долга в размере 7200 долларов США в рублях, исходя из соотношения: 7200 долларов США х курс ЦБ РФ на день взыскания, а также проценты за пользование чужими денежными средствами". При этом в качестве оснований указало следующее:
— правомерно признав договоры аренды от 29.09.97 N 55п-72/9-97 и от 30.04.98 N 107п-72/5-98 незаключенными на основании статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция неправомерно применила к указанным договорам последствия, связанные с недействительностью сделок;
— определение размера убытков исходя из методики КУГИ противоречит статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при определении размера убытков следует исчислять размер причиненных при конкретных обстоятельствах убытков, а не абстрактных убытков;
— суд в нарушение статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации и Верховного суда Российской Федерации N 6/8 не указал в решении, что проценты за пользование денежными средствами подлежат взысканию по день уплаты суммы основного долга;
Суд кассационной инстанции считает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 29.09.97 компания (арендодатель) и ТОО "Светлана" (арендатор) подписали договор аренды нежилых помещений N 55П-72/9-97 площадью 48 кв.м в доме N 1 по ул.Артиллеристской, которые с 01.11.97 использовались истцом. В соответствии с пунктом 3.8 названного договора Арендатор одновременно с внесением первого арендного платежа и административным сбором выплачивает Арендодателю эквивалент арендной платы за три месяца в качестве гарантийного депозита, возвращаемого в день (за вычетом любых убытков), когда Арендатор освобождает арендуемые помещения. В соответствии со счетом Арендодателя N 72R-1 ТОО "Светлана" четырьмя платежными поручениями (листы дела 22-24) ответчику перечислены: арендная плата, плата за обслуживание, и в том числе гарантийный депозит в сумме эквивалентной 7200 долларам США.
Утверждение ответчика в суде кассационной инстанции о том, что перечисленные суммы являются платежами за аренду помещений, опровергаются материалами дела: указанием в платежных поручениях на номер счета, письменными пояснениями и возражениями ответчика (том 1, листы дела 37, 41, 79), а также актом сверки расчетов, подписанными ответчиком без каких-либо возражений в части гарантийного депозита. Факт перечисления гарантийного депозита установлен судом первой инстанции, и у кассационной инстанции отсутствуют основания для иного вывода.
Стороны 30.12.97 подписали дополнительное соглашение о расторжении договора, а 31.12.97 — акт сдачи приемки помещений (том 1, листы дела 20-21). Вместе с тем, как следует из материалов дела и подтверждается сторонами в их письменных пояснениях, фактически помещения не были освобождены и использовались истцом до 28.09.98.
Согласно пункту 3.8 договора аренды N 55П-72/9-97 (том 1, лист дела 8) Арендодатель обязан возвратить сумму гарантийного депозита в день, когда Арендатор освобождает арендуемые помещения. Поскольку помещения не были освобождены, что подтверждено как истцом, так и ответчиком, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о том, что гарантийный депозит должен был быть возвращен 31.12.97, так как стороны связали момент его возвращения не с прекращением обеспеченного обязательства, а с моментом фактического освобождения помещений. Неправильное определение момента возникновения денежного обязательства повлекло за собой неверный расчет процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В свою очередь, апелляционная инстанция сделала неправильный вывод о том, что условия договора о перечислении гарантийного депозита противоречат законодательству.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора и вправе заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами. В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться другими, кроме предусмотренных законом, способами, в том числе и способами, предусмотренными договором. Способ обеспечения обязательств, названный сторонами "гарантийный депозит", является широко распространенным в деловом обороте. В связи с изложенным у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для признания пункта 3.8 договора ничтожным, а ссылка апелляционной инстанции на статью 327 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, поскольку последняя регулирует иные отношения и не содержит запрета на использование термина "депозит" для обозначения условий договора по обеспечению обязательств.
Необоснованным является и вывод апелляционной инстанции о том, что несоблюдение требования государственной регистрации влечет недействительность договора аренды нежилых помещений. Согласно пункту 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом.
Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отличие от статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит указания на то, что незарегистрированный договор аренды является недействительным. Следовательно, по основаниям пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации он должен быть признан незаключенным. Не может быть признано правомерным и применение методики исчисления арендной платы, используемой Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, поскольку последний является одним из арендодателей в Санкт-Петербурге, названная методика не является обязательной для арендодателей негосударственного имущества и данный расчет арендной платы сторонами в их отношениях не применялся.
При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции не может быть признано законным и подлежит отмене.
Стороны не оспаривают факт перечисления гарантийного депозита, а также использование нежилых помещений с 01.11.97 по 28.09.98 при отсутствии договорных отношений. Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет иного лица, обязано возвратить неосновательно приобретенное имущество.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения, должник обязан исполнить его в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.
ТОО "Светлана" 01.10.98 направило Компании письмо, именуемое заявлением (том 1, лист дела 78), в котором потребовало возврата гарантийного депозита в размере 7200 долларов США с удержанием 141 доллара в счет долга ТОО "Светлана" за аренду помещений в сентябре 1998 года. Названное заявление получено ответчиком 05.10.98, что подтверждается выпиской из журнала учета входящей корреспонденции. Таким образом, с учетом положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма в размере 7059 долларов США должна была быть возвращена истцу 12.10.98.
Исходя из правил пункта 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа. Исходя из официального курса доллара на 12.10.98 15 руб. 84 коп. за один доллар США, подлежащая уплате сумма составляет 111814 руб. 56 коп.
На нее подлежат начислению проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из учетной ставки банковского процента 60% по дату вынесения решения судом, что составит 10436 руб. 02 коп. Довод кассационной жалобы об уплате процентов до фактического исполнения решения не может быть принят во внимание, поскольку такое требование истцом в суде первой инстанции не заявлялось.
В соответствии с положениями части первой статьи 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит пересчету государственная пошлина за подачу искового заявления, апелляционной и кассационной жалоб.
Ссылка ответчика на то, что понесенные им убытки значительно превышают размер гарантийного депозита, не может быть принята во внимание, так как зачет встречных однородных требований (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации) после предъявления контрагентом иска в суд возможен посредством предъявления встречного иска, в связи с чем расчеты ответчика о таких убытках обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание. Кроме того, истец не лишен возможности при наличии к тому законных оснований предъявить самостоятельный иск и доказать причинение убытков в отдельном процессе.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.99 по делу N А56-20181/98 отменить.
Решение суда от 07.12.98 по тому же делу изменить.
Взыскать с компании "European Properties Limited" в пользу ТОО "Светлана" 111814 руб. 56 коп. долга, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 10436 руб. 02 коп., в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3672 руб. 85 коп., в остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с компании "European Properties Limited" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3672 руб. 85 коп. за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.
Взыскать с ТОО "Светлана" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2226 руб. 46 коп. за подачу искового заявления, рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Председательствующий СТРЕЛОВ И.М.

Судьи КИРИЛЛОВА И.И. СЕРГЕЕВА И.В.