Поскольку истец приобрел нежилое помещение в здании, принадлежащем ответчику (то есть каждая из составных частей имущества имеет своего собственника), права общей собственности на объекты здания - крышу, фундамент и коммуникации не возникло

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.1999 по делу N А56-18956/98

от 9 февраля 1999 года
Дело N А56-18956/98
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Кирилловой И.И. и Матлиной Е.О., при участии представителей: истца — Алексеева И.В. (дов. от 03.11.98), Пилецкой Т.В. (дов. от 03.11.98) и Варкина Е.В. (протокол от 19.02.96), ответчика — Ивановой Н.И. (дов. от 11.11.97), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Услуга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.11.98 по делу N А56-18956/98 (судья Сенопальникова Л.И.),

УСТАНОВИЛ:

Товарищество с ограниченной ответственностью "Стиль" (далее — ТОО "Стиль") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Услуга" (далее — ОАО "Услуга") о признании права на долю в размере 7,9% в праве собственности на общее имущество в здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Нарвский проспект, дом 18.
Решением от 04.11.98 иск удовлетворен.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе ОАО "Услуга" просит решение отменить и в иске отказать, указывая, что у сторон не возникало общей собственности на имущество, поскольку владеют они разными объектами собственности, а единый объект отсутствует. Податель жалобы полагает, что суд необоснованно применил аналогию закона, удовлетворив иск на основании норм, регламентирующих правовой режим жилых помещений, к которым принадлежащие сторонам объекты не относятся.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал жалобу; представители истца возразили против ее удовлетворения, ссылаясь на допустимость применения по аналогии закона норм, регулирующих правоотношения, возникающие в жилищной сфере, к отношениям, возникающим между собственниками нежилых помещений.
Кассационная инстанция, проверив законность обжалуемого судебного акта, находит, что он подлежит отмене.
В соответствии с частью четвертой статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
В данном случае имеется имущество, состоящее из нескольких составных частей, каждая из которых имеет своего собственника: приобретенное в собственность ОАО "Услуга" здание и выделенное в нем помещение, приобретенное в собственность ТОО "Стиль", являющиеся разными предметами разных гражданско-правовых договоров.
Общей собственности на объекты здания — крышу, фундамент, коммуникации и др. — не возникало, поскольку эти объекты не поступали в собственность двух или нескольких лиц, а вместе со зданием находятся в собственности только ОАО "Услуга". Договора, в результате которого возникла бы общая собственность на это имущество, стороны не заключали. Законом предусмотрено возникновение общей собственности на объекты дома, не подлежащие разделу, обеспечивающие нормальное хозяйственное использование жилищ, но не использование нежилых помещений.
В связи с отсутствием в законодательстве таких норм относительно нежилых помещений суд счел возможным в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации применить аналогию закона и на основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР признал, что ТОО "Стиль" как собственник нежилого помещения, расположенного в здании, принадлежащем ОАО "Услуга", обладает правом на долю в праве собственности на общее имущество, став совладельцем инженерного оборудования и мест общего пользования. Этот вывод суда является ошибочным, поскольку указанное судом имущество общим не является, а применение аналогии закона в данном случае недопустимо.
Так, статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет применить аналогию закона лишь при наличии совокупности предусмотренных в ней условий: неурегулированности соответствующих отношений законодательством или соглашением сторон, отсутствия обычая делового оборота, наличия схожего законодательства при его непротиворечии соответствующим отношениям. Последнее условие по настоящему делу отсутствует, поскольку имеется противоречие между примененным судом по аналогии законодательством и спорными отношениями.
Положения статей 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, как и статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР, регулируют правовой режим таких объектов права собственности как жилые помещения.
Различаясь и по субъекту, и по объекту, правовые режимы права собственности на жилые и на нежилые помещения не могут устанавливаться одними и теми же нормами закона, поскольку это противоречило бы существу регулируемых в данном случае правоотношений.
Жилые помещения являются особым объектом права собственности, имеют строго целевое назначение и предназначены для проживания граждан. На общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме устанавливается общая долевая собственность этих собственников. Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилье (часть вторая статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), что определяет специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме.
Системы коммуникаций, места общего пользования в здании принадлежат ответчику, который предоставляет истцу услуги по их обслуживанию на основании договора о техническом обслуживании, что не образует в отношениях сторон признаков совместной деятельности в виде совместного использования общего имущества.
Руководствуясь статьями 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.11.98 по делу N А56-18956/98 отменить.
В иске ТОО "Стиль" отказать.
Взыскать с ТОО "Стиль" в пользу ОАО "Услуга" расходы по госпошлине по кассационной жалобе в сумме 417 руб. 45 коп.

Председательствующий СТРЕЛОВ И.М.

Судьи КИРИЛЛОВА И.И. МАТЛИНА Е.О.