При передаче права собственности на строение возникает необходимость в удостоверении прав нового собственника недвижимости на соответствующий земельный участок

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.10.1998 N А56-12148/98

от 28 октября 1998 года
Дело N А56-12148/98

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Марьянковой Н.В., Шпачевой Т.В., при участии в заседании представителей истца — Воронина Б.А. (доверенность от 15.10.98 N 5399-42), ответчиков — Доведова Д.Е. (доверенности от 16.10.98 и от 20.10.98), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.08.98 по делу N А56-12148/98 (судья Полубехина Н.С.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Деревообрабатывающий завод "Кедр" (далее — ОАО ДОЗ "Кедр"), первый ответчик, и обществу с ограниченной ответственностью "Деревообрабатывающий комбинат "Сосна" (далее — ООО ДОК "Сосна"), второй ответчик, о признании недействительным договора от 09.12.96 о внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал как противоречащего пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 03.08.98 в иске отказано на том основании, что истец не доказал нарушения оспариваемым договором своих прав и законных интересов.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
КУГИ в кассационной жалобе просит отменить принятое по делу решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Истец полагает, что суд должен был, используя принцип аналогии закона, применить при рассмотрении данного спора статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой ОАО ДОЗ "Кедр" при передаче недвижимого имущества другому лицу, влекущей переход права пользования земельным участком, должно было получить согласие КУГИ. Такое требование содержится и в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу ответчики просили оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным. Ответчики полагают, что у суда не было необходимости применять аналогию закона, поскольку спорное правоотношение урегулировано статьей 37 Земельного кодекса РСФСР и договором от 15.08.95 аренды участка земли. Условие указанного договора о необходимости уведомления КУГИ о передаче права собственности на строение, находящееся на арендуемом участке, было соблюдено ОАО ДОЗ "Кедр" при заключении оспариваемого договора.
В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы.
Представитель ответчиков в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.
Законность решения суда проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между ОАО ДОЗ "Кедр" и ООО ДОК "Сосна" 09.12.96 был заключен договор о внесении недвижимого имущества завода, принадлежащего ему на праве собственности согласно приложению к договору, в качестве вклада в уставный капитал комбината.
Земельный участок, на котором находится переданное по договору от 09.12.96 недвижимое имущество, был предоставлен ОАО ДОЗ "Кедр" в аренду по договору от 29.08.95 N 20/ЗК-197, заключенному между КУГИ и первым ответчиком.
Истец полагает, что при заключении оспариваемого договора ответчиками были нарушены статьи 552 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению в данном случае по принципу аналогии закона, а также пункты 4.3.8 и 4.3.9 договора аренды земельного участка от 29.08.95, в связи с чем договор от 09.12.96 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.
В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Из приведенной нормы следует, что переход права собственности на недвижимое имущество является основанием для переоформления права пользования земельным участком в отношении лица, которому передана недвижимость.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, которые собственник осуществляет по своему усмотрению. Внесение ОАО ДОЗ "Кедр" принадлежащего ему недвижимого имущества в уставный капитал ООО ДОК "Сосна" не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Пунктом 4.3.9 договора от 29.08.95 аренды земельного участка предусмотрена обязанность ОАО ДОЗ "Кедр" уведомлять КУГИ о передаче прав собственности на здание, строение, сооружение, расположенные на участке. Наличие в договоре этого условия, которое было исполнено первым ответчиком (лист дела 49), и уведомление арендатора земельного участка о внесении недвижимого имущества в уставный капитал ООО ДОК "Сосна" было принято истцом к сведению (лист дела 26), объясняется необходимостью последующего урегулирования правоотношений между сторонами по поводу земельного участка в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР.
Истец полагает, что при заключении договора от 09.12.96 первому ответчику следовало руководствоваться пунктом 4.3.8 договора от 29.08.95 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатор — ОАО ДОЗ "Кедр" — обязался без письменного разрешения арендодателя не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору аренды земли имущественных прав, в частности переход их к иному лицу. Однако при толковании указанного условия договора, содержание которого соответствует пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что в данном пункте договора речь идет о таких случаях обременения имущественных прав арендатора, когда ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор и передача прав на арендованное имущество (земельный участок) может повлиять на исполнение арендатором своих обязательств по договору аренды, что, в свою очередь, может затронуть интересы арендодателя. Напротив, при передаче права собственности на строение возникает необходимость в удостоверении прав нового собственника недвижимости на соответствующий земельный участок, а отношения арендодателя с бывшим арендатором подлежат прекращению. Распространение пункта 4.3.8 договора аренды от 29.08.95 на все случаи заключения сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим арендатору и расположенным на арендуемом участке, означает неправомерное ограничение права собственника по распоряжению своим имуществом.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 09.12.96 не противоречит требованиям закона и не нарушает прав и законных интересов истца.
Кассационная инстанция в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации также соглашается с выводом суда об отсутствии необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям по аналогии норм, регулирующих правоотношения мены и купли-продажи, поскольку отношения сторон по поводу земельного участка при переходе права собственности на находящиеся на нем строения урегулированы статьей 37 Земельного кодекса РСФСР и договором аренды земельного участка.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что судом при вынесении решения были правильно применены нормы материального и процессуального права и оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 174, 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.08.98 по делу N А56-12148/98 оставить без изменения, а жалобу — без удовлетворения.

Председательствующий СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи МАРЬЯНКОВА Н.В. ШПАЧЕВА Т.В.