Любое изменение условий договора со стороны арендатора должно производиться с согласия арендодателя и оформляться путем заключения дополнительного соглашения, а в случае разногласий - в судебном порядке

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.07.1998 N А56-1025/98

от 8 июля 1998 года
Дело N А56-1025/98

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Сребролюбовой О.Г., Матлиной Е.О., при участии в судебном заседании: от истца — КУГИ Санкт-Петербурга — Кузнецовой А.В. (доверенность от 16.12.97 N 6447-42), от ответчика — ЗАО "Комбинат автообслуживания" — Пивоевой Е.Ю. (доверенность от 01.07.98 N 12), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу КУГИ Санкт-Петербурга на решение от 03.03.98 (судья Абакумова И.Д.) и постановление апелляционной инстанции от 14.05.98 (судьи Лавриненко Т.Е., Трегубова А.И., Карпов В.Н.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-1025/98,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Комбинат автообслуживания" о взыскании задолженности по арендной плате за 3 квартал 1997 г. в сумме 19793671 руб. и пеней за просрочку платежа в сумме 1922027 руб. в соответствии с договором аренды земельного участка от 01.06.97 N 23-3К-000546 (суммы указаны в старом масштабе цен).
Решением от 03.03.98 исковые требования удовлетворены частично: взыскана задолженность по арендной плате в сумме 2238 руб. 14 коп. и пени в сумме 219 руб. 14 коп. (в новом масштабе цен).
Постановлением апелляционной инстанции от 14.05.98 решение оставлено без изменений.
В кассационной жалобе КУГИ просит отменить состоявшиеся судебные акты, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
По мнению КУГИ, суд ошибочно признал за ответчиком право на одностороннее изменение условий договора в части самостоятельного определения функционального назначения арендуемого земельного участка. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность состоявшихся судебных актов, находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что между КУГИ и ЗАО "Комбинат автообслуживания" 01.06.97 был заключен договор N 23-3К-000546 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Ломоносов, ул.Морская, д.94., для использования под автозаправочную станцию.
Пунктом 3.6 договора арендодателю было предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендных платежей в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга.
КУГИ 30.06.97 направил ответчику уведомление об увеличении размера арендных платежей начиная с 01.07.97, сославшись при этом на распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 N 450-р. При этом изменение размера арендной платы произведено истцом в период действия договора и размер исковых требований определен им исходя из указанного уведомления.
Суд первой инстанции неправомерно сделал вывод о ничтожности данного уведомления, сославшись на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 названной статьи если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В данном случае договором предусмотрен иной порядок изменения размера арендной платы.
Апелляционная инстанция, оставляя решение от 03.03.98 без изменения, исходила из того, что после получения 01.12.97 от ответчика землеустроительных документов КУГИ в соответствии с пунктом 7.1 договора обязан был произвести перерасчет арендной платы и заключить дополнительное соглашение, а поскольку КУГИ не выполнил данное обязательство, оплата аренды должна производиться в соответствии с заявлением ответчика и условиями договора.
На момент заключения договора стороны не уточнили только размер земельного участка, и поэтому пунктом 7.1 договора было предусмотрено, что после проведения землеустроительных работ с закреплением границ участка в натуре стороны путем заключения дополнительного соглашения произведут перерасчет арендных платежей исходя из уточненного размера земельного участка.
В данном случае требования КУГИ о взыскании задолженности по арендной плате обусловлены изменением методики определения арендной платы в соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 N 450-р, и эти требования не связаны с наличием или отсутствием землеустроительных документов и, соответственно, с уточнением границ земельного участка. Возможность изменения размера арендной платы поставлена в зависимость от принятия соответствующих нормативных актов.
Согласно договору право одностороннего его изменения предоставлено только арендодателю. Следовательно, любое изменение условий договора со стороны арендатора должно производиться с согласия арендодателя и оформляться путем заключения дополнительного соглашения, а в случае разногласий — в судебном порядке.
По существу между сторонами возник спор по применению Положения "О порядке применения методики расчета арендной платы за земельные участки", а именно — относится ли ответчик к арендаторам, которые, кроме, основной деятельности, на арендуемой территории (в зданиях и сооружениях) осуществляют иную деятельность и для которых функциональное использование земельного участка определяется с учетом различных функций.
Возложение на арендатора в соответствии с пунктом 4.3.5 договора обязанностей по выполнению условий содержания и эксплуатации городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, сооружений, дорог проездов не свидетельствует о наделении арендатора правом в одностороннем порядке изменять функциональное назначение арендуемого земельного участка.
Использование в новой методике, в отличие от методики, утвержденной распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 31.07.95 N 805-р, коэффициентов по видам деятельности также не предоставляет арендатору право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
В пункте 1.2 договора указано, что земельный участок предоставляется под автозаправочную станцию, и при этом предусмотрено, что приведенное описание цели использования земельного участка является окончательным, а изменение цели допускается исключительно с согласия арендодателя.
Ввиду того что ответчик в установленном порядке не внес изменения в договор в этой части, а договором предусмотрена возможность изменения размера арендных платежей с учетом именно тех обстоятельств, на которые ссылается истец, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению. Поскольку сумма заявленной истцом неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору аренды, кассационная инстанция считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить неустойку до 1000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.03.98 и постановление апелляционной инстанции от 14.05.98 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-1025/98 изменить.
Взыскать с ЗАО "Комбинат автообслуживания" в пользу КУГИ Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в сумме 19793 руб. 67 коп. и пени в сумме 1000 руб.
Взыскать с ЗАО "Комбинат автообслуживания" в доход федерального бюджета госпошлину за подачу кассационной жалобы в сумме 465 руб. 86 коп.

Председательствующий МАРЬЯНКОВА Н.В.

Судьи МАТЛИНА Е.О. СРЕБРОЛЮБОВА О.Г.