Поскольку право собственности арендодателя на сданные в аренду нежилые помещения возникло с момента внесения им платежа за эти помещения в соответствии с условиями договора о приватизации, суд правомерно заключил, что арендатор является собственником сдаваемого в аренду имущества, и следовательно, оснований для признания недействительным договора аренды не имеется

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.1997 N А56-13469/96

от 24 марта 1997 года
Дело N А56-13469/96

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Скворцова О.Ю., судей Власовой М.Г., Шпачевой Т.В., при участии в судебном заседании: представителей товарищества с ограниченной ответственностью "Торговое предприятие "Элегант" — директора Малявкина П.Ю. (паспорт 18-АК N 592818), Сергеева М.М. (доверенность от 5 января 1997 года); представителя общества с ограниченной ответственностью "Ирванас" Иванова И.М. (доверенность от 5 января 1997 года), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества с ограниченной ответственностью "Торговое предприятие "Элегант" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 декабря 1996 года (судья С.Ф.Маркин) и постановление апелляционной инстанции того же суда от 6 февраля 1997 года (судьи Томпакова Г.Н., Иванилова О.Б., Кривобокова М.М.) по делу N А56-13469/96,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество с ограниченной ответственностью "Торговое предприятие "Элегант" (далее — ТОО "Торговое предприятие "Элегант") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ирванас" (далее — ООО "Ирванас") о применении последствий ничтожной сделки — договора аренды нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская сторона, Большой проспект, дом 55, литера "А" и выселении ответчика из занимаемого помещения.
Решением арбитражного суда от 11 декабря 1996 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил при этом из пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 года N 32. Согласно разъяснениям этого пункта до принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации договоров купли-продажи при приватизации, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора. Договор аренды от 26 января 1996 года, заключенный от имени арендодателя истцом, не может считаться ничтожным, поскольку истец платежным поручением от 26 октября 1995 года оплатил стоимость выкупаемых помещений.
Постановлением апелляционной инстанции от 6 февраля 1997 года решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ТОО "Торговое предприятие "Элегант" просит отменить решение арбитражного суда от 11 декабря 1996 года и постановление апелляционной инстанции от 6 февраля 1997 года, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Податель кассационной жалобы указывает, в частности, следующее:
— нормы Гражданского кодекса действуют в отношении приватизированных предприятий и должны быть применены как к порядку оформления сделок на недвижимость, так и к определению момента возникновения у покупателя права собственности;
— Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" статьей 8 признал действующим порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, установленный российским и местным законодательством;
— постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 года N 32 (пункт 16), которое было применено судом апелляционной коллегией, противоречит как законодательству о приватизации, так и нормам части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, которые нормы о возникновении права собственности с момента оплаты недвижимости не имеют;
— непринятие мнимости сделки вообще не промотивировано ни по одному обоснованию ТОО "Торговое предприятие "Элегант" ни судом первой инстанции, ни апелляционной коллегией, хотя из представленных в дело документов мнимость сделки очевидна.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Ирванас" просит оставить решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу истца без удовлетворения. Ответчик полагает, что в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации при приватизации государственного и муниципального имущества положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 года N 32 до принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации договоров купли-продажи при приватизации, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 9 октября 1995 года по делу N 4190 между ТОО "Торговое предприятие "Элегант" и Фондом имущества Санкт-Петербурга заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская сторона, Большой проспект, дом 55, литера "А".
Истец оплатил стоимость выкупаемого помещения платежным поручением от 26 октября 1995 года N 2281.
11 января 1996 года ТОО "Торговое предприятие "Элегант" и Фонд имущества Санкт-Петербурга подписали договор купли-продажи указанных нежилых помещений.
26 января 1996 года истец, выступая в качестве арендодателя, и ответчик, выступая в качестве арендатора, заключили договор аренды спорных нежилых помещений. Согласно пункту 1.3 договор заключался на срок с 1 января 1996 года по 1 января 1999 года.
9 июля 1996 года Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга было выдано свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская сторона, Большой проспект, дом 55, литера "А".
В соответствии с частью 2 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации при приватизации государственного или муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" право собственности переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Законодательство Российской Федерации не регламентирует порядок регистрации сделок по приватизации.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, давая разъяснения по вопросам судебной практики, принял постановление от 2 декабря 1993 года N 32, пункт 16 которого гласит, что до принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации договоров купли-продажи при приватизации, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора.
Суд кассационной инстанции отклоняет доводы истца о том, что на территории Санкт-Петербурга порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью установлен распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 года N 1398-р "О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга" и приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 года N 87, утвердившим "Временное положение о регистрации и оформлении документов на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость в Санкт-Петербурге". Указанные нормативные акты регламентируют порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в сфере обычного гражданского оборота. Предметом же настоящего судебного разбирательства являются правоотношения, возникшие в сфере приватизации. Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что порядок приобретения и прекращения права собственности, установленный гражданским законодательством, применяется при приватизации, если законами о приватизации не установлено иное.
Таким образом, судом первой инстанции и апелляционной инстанцией правомерно сделан вывод о том, что право собственности ТОО "Торговое предприятие "Элегант" на нежилые помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская сторона, Большой проспект, дом 55, литера "А", возникло с момента внесения платежа, то есть с 26 октября 1995 года. На момент заключения договора аренды с ответчиком, то есть на 26 января 1996 года, истец являлся собственником сдаваемого в аренду имущества, и, следовательно, оснований для признания указанного договора недействительным не имеется.
Суд кассационной инстанции отклоняет доводы истца о недействительности сделки по мотиву ее мнимости.
При оценке отношений, которые возникли между сторонами при заключении договора аренды от 26 января 1996 года, суд исходит из презумпции как разумности действий, так и добросовестности участников договора. Подписание договора оценивается судом как намерение заключить его. Принятие истцом от ответчика арендных платежей по заключенному договору свидетельствует о том, что стороны осуществляют права и исполняют обязанности, вытекающие из договора.
Изложенное свидетельствует, что оснований для удовлетворения кассационных требований истца не имеется.
Руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 декабря 1996 года и постановление апелляционной инстанции того же суда от 6 февраля 1997 года оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества с ограниченной ответственностью "Торговое предприятие "Элегант" — без удовлетворения.

Председательствующий СКВОРЦОВ О.Ю.

Судьи ВЛАСОВА М.Г. ШПАЧЕВА Т.В.