Требование: О взыскании задолженности по договору аренды

Обстоятельства: Истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы. Встречное требование: О признании договора недействительной (ничтожной) сделкой.
Решение: 1) В удовлетворении основного требования отказано, поскольку в течение длительного времени ответчик производил арендные платежи в суммах, значительно превышающих размер нормативной арендной платы; 2) Производство по встречному требованию прекращено, поскольку принят отказ от встречных исковых требований.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.2016 N Ф08-6856/2016 по делу N А32-19121/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика — закрытого акционерного общества "Фирма "Сочинеруд" (ИНН 2317006968, ОГРН 1022302724014) — Сердюкова В.Н. (доверенность от 08.09.2016), в отсутствие истца — администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-19121/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее — администрация) обратилась в арбитражный суд к ЗАО "Фирма "Сочинеруд" (далее — общество) с иском о взыскании 217 749 рублей 24 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2015 (дело N А32-19121/2015).
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 21.03.2008 N 4900004548.
Общество обратилось к администрации и ООО "Александрия" с иском о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительной (ничтожной) сделкой, признании отчета ООО "Александрия" об оценке N 2-9/ОЗ-2014 недостоверным и взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины (дело N А32-27316/2015).
В последующем общество отказалось от требования о признании отчета ООО "Александрия" об оценке N 2-9/ОЗ-2014 недостоверным (т. 2, л.д. 89), а также уточнило предмет иска, заявив о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 21.03.2008 N 4900004548 (т. 2, л.д. 103, 106).
Определением от 10.11.2015 дела объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А32-19121/2015.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2016 (судья Мигулина Д.А.) в удовлетворении требований администрации о взыскании задолженности отказано. Производство по требованию общества к ООО "Александрия" о признании отчета об оценке N 2-9/ОЗ-2014 недостоверным прекращено. В удовлетворении требования общества о признании договора аренды от 21.03.2008 N 4900004548 и дополнительного соглашения к договору ничтожными сделками отказано.
Суд установил, что по договору аренды от 21.03.2008 N 4900004548 обществу передан земельный участок площадью 130 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0404003:0262, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, вблизи с. Каменка по Краснополянскому шоссе. Участок предоставлен для организации карьеров по добыче инертных материалов, бутового и облицовочного камня. Категория земель — земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. От департамента имущественных отношений администрации города Сочи в адрес общества поступил проект дополнительного соглашения от 26.11.2014 N 1, согласно пункту 1 которого размер арендной платы в год составляет 1 475 175 рублей и определен на основании отчета об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы. Суд установил, что земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории, что предопределяет его отнесение к федеральной собственности. Полномочиями по распоряжению имуществом Российской Федерации (включая право на заключение договора аренды от 21.03.2008 N 4900004548) орган местного самоуправления не обладал. Поэтому договор аренды недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс). Вместе с тем, с учетом ходатайства об истечении давностного срока по требованию о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения соответствующего требования (статьи 195, 196 и 199 Гражданского кодекса). Дополнительное соглашение к договору аренды обществом не подписано, поэтому оно не может быть признано заключенным. При проверке доводов администрации о наличии задолженности общества по арендной плате суд исходил из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс)), а также наличия у общества обязанности по внесению платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Суд произвел перерасчет арендной платы с учетом постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее — постановление от 30.06.2009 N 210). Также принято во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее — постановление от 27.01.2011 N 50). Рассчитав плату за землю (1,5% от кадастровой стоимости участка с применением коэффициента инфляции), приняв во внимание произведенные обществом платежи (07.03.2014 и 16.02.2015), суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности перед истцом, поэтому отказал в администрации в удовлетворении иска.
Определением от 14.04.2016 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — Кодекс) для суда первой инстанции, установив наличие оснований, предусмотренных статьей 270 Кодекса.
Общество заявило отказ от исковых требований (т. 3, л.д. 42, 63).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 решение от 18.02.2016 отменено, принят новый судебный акт. Принят отказ общества от исковых требований, производство по делу в указанной части прекращено (пункт 4 части 1 статьи 150 Кодекса). В удовлетворении иска администрации отказано.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что договор, заключенный администрацией с обществом с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса как противоречащий пункту 1 статьи 125, статье 209, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса. Однако ничтожность договора не освобождает ответчика от оплаты землепользования по правилам главы 60 Гражданского кодекса. Поддержал апелляционный суд и вывод об отсутствии оснований для начисления обществу арендной платы в соответствии с представленным администрацией отчетом N 2-9/ОЗ-2014 (о рыночной стоимости годовой арендной платы). Руководствуясь подпунктом "г" пункта 5.2 постановления от 30.06.2009 N 210, апелляционный суд признал, что плата за пользование участком должна определяться от кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 2% в отношении земельного участка, предоставленного в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами. Установив наличие переплаты на стороне арендатора, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований.
Администрация обжаловала апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанный акт отменить, требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судом норм права. Жалоба мотивирована следующим. Администрация и общество заключили договор аренды земельного участка от 21.03.2008. Обществу передано дополнительное соглашение к договору аренды, в пункте 1 которого указано, что размер арендной платы в год составляет 1 475 175 рублей. В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации, статьей 606 Гражданского кодекса, статьей 65 Земельного Кодекса, статьей 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", любое использование земли в Российской Федерации является платным. Статьей 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Общество имеет задолженность за пользование земельным участком в размере 217 749 рублей 24 копейки (за период с 01.10.2014 по 31.03.2015). В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. Лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством (статья 401 Гражданского кодекса). Администрация направила обществу претензию с требованием об оплате задолженности по арендной плате по договору, которая не ответчиком не погашена.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность апелляционного постановления.
От ООО "Александрия" отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов апелляционного суда нормам гражданского и земельного законодательства, постановлениям от 27.01.2011 N 50 и от 30.06.2009 N 210, а также представленным в дело документам.
Администрация и ООО "Александрия", извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 21.03.2008 муниципальное образование город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 4900004548. По условиям договора арендатору передан земельный участок площадью 130 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0404003:0262, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, вблизи с. Каменка по Краснополянскому шоссе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка. Участок предоставлен для организации карьеров по добыче инертных материалов, бутового и облицовочного камня. Категория земель — земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (т. 1, л.д. 11-13).
Департамент имущественных отношений администрации города Сочи письмом от 26.11.2014 N 28654/0205-16 направил обществу проект дополнительного соглашения от 26.11.2014 N 1 к договору. В пункте 1 соглашения указано, что размер арендной платы в год составляет 1 475 175 рублей и определен на основании отчета об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы (т. 1, л.д. 20-22).
Отчет ООО "Александрия" об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 24.09.2014 N 2-9/ОЗ-2014 выполнен в отношении спорного участка по состоянию на 24.09.2014 (т. 2, л.д. 14-59).
Дополнительное соглашение не подписано обществом. Однако в пункте 3.5 договора закреплено, что дополнительное соглашение есть средство фиксации одностороннего изменения условия об арендной плате арендодателем. В случае, если арендатор оказывается от его подписания, соглашение подписывается только арендодателем.
Согласно акту осмотра от 11.03.2015 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404003:0262 расположен карьер (т. 1, л.д. 14, 15).
По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) земельный участок является муниципальной собственностью, право публично-правового образования зарегистрировано 01.05.2009. Договор аренды также зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 16).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендных платежей, администрация заявила в арбитражный суд требования о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 21.03.2008 N 4900004548 за период с 01.10.2014 по 31.03.2015.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор — вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404003:0262 расположен в административных границах города-курорта Сочи. На момент подписания договора аренды земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся федеральной собственностью. Полномочиями по распоряжению земельным участком администрация не обладала, поэтому договор аренды недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса.
Вместе с тем, ничтожность договора аренды не освобождает ответчика от внесения платы за землепользование. В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
По правилам статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (пункт 4 статьи 39.7 Земельного кодекса).
Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее — Правила).
Согласно подпункту "д" пункта 3 Правил годовая арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами, составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением от 30.06.2009 N 210, действовавшим в спорный период, определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 данного постановления размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Пунктом 5.7 постановления от 30.06.2009 N 210 закреплено, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктами 2, 8 указанного постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 постановления, за исключением договоров аренды земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 — 5.5 постановления.
Согласно подпункту "г" пункта 5.2 постановления от 30.06.2009 N 210 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается по ставке 2% для земельного участка, предоставленного в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Таким образом, как федеральным, так и муниципальным нормативными правовыми актами предусмотрен единый размер платы за пользование земельными участками, предоставленными в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Апелляционным судом установлено, что земельный участок предоставлен обществу как пользователю недр. Общество имеет лицензию на добычу полезных ископаемых (т. 1, л.д. 60-63). Следовательно, оснований для начисления обществу платы за пользование участком в соответствии с отчетом о рыночной стоимости годовой арендной платы не имеется. За спорный период (с 01.10.2014 по 31.03.2015) расчет следует производить по ставке 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Из кадастрового паспорта (т. 1, л.д. 17-19) следует, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 582 400 рублей. Данная кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2008 (постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 20.08.2009 N 730) и оставалась актуальной до 01.12.2015 (приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 29.10.2015 N 1468). При этом размер платы за землепользование с 2010 года должен определяться с учетом коэффициентов инфляции, определяемых федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год (пункт 9.2 постановления от 30.06.2009 N 210).
Годовая арендная плата в 2014 году определенная по ставке 2% от кадастровой стоимости участка (582 400 рублей) и последовательно увеличенная на коэффициенты инфляции 2010-2014 год (8%, 6,5% 6%, 5,5%, 5%) составляла 28 975 рублей 51 копейку. Соответственно, за четвертый квартал 2014 года ответчик должен оплатить 7 303 рублей 42 копейки. Годовая арендная плата за 2015 год с учетом коэффициента инфляции (12,2%) составила 32 510 рублей 52 копейки. Поэтому за первый квартал 2015 года общество должно было уплатить 8016 рублей 29 копеек.
Материалы дела подтверждают, что с 2010 года общество производило арендные платежи в суммах, значительно превышающих размер нормативной арендной платы, установленной судом апелляционной инстанции на основании положений Земельного кодекса и постановления от 30.06.2009 N 210. Поэтому апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика в спорный период задолженности по внесению платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0404003:0262.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, окружным судом отклоняются как не соответствующие нормам земельного законодательства, постановлению от 30.06.2009 N 210 и представленным в дело документам. Обстоятельства, на которые ссылается в жалобе заявитель, были проверены и отвергнуты судом апелляционной инстанции, который по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришел к противоположным выводам.
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены постановления от 22.07.2016 по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2016 по делу N А32-19121/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи В.А.АНЦИФЕРОВ И.В.СИДОРОВА