Требование: 1) О расторжении договора аренды земельного участка; 2) О взыскании задолженности по арендной плате и пеней

Обстоятельства: Арендодатель, полагая, что у арендатора образовалась задолженность, начислил пеню и предложил арендатору погасить задолженность, расторгнуть договор по соглашению сторон. Обязательства по внесению арендных платежей не исполнено.
Решение: 1) Требование оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора; 2) Требование удовлетворено частично со ссылкой на наличие арендных отношений и отсутствие доказательств внесения платы по договору в спорный период.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2016 N Ф08-6061/2016 по делу N А61-3459/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей истца — администрации местного самоуправления Алагирского района Республики Северная Осетия-Алания, от ответчика — общества с ограниченной ответственностью "Астра-С" (ИНН 1514007567, ОГРН 1111514000135), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления Алагирского района Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.03.2016 (судья Родионова Г.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2016 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.) по делу N А61-3459/2015, установил следующее.
Администрация местного самоуправления Алагирского района Республики Северная Осетия-Алания (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с заявлением к ООО "Астра-С" (далее — общество) о расторжении договора от 08.06.2012 N 228 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:07:0050204:14, взыскании 1 222 880 рублей задолженности по арендной плате и 31 719 рублей пени.
Решением от 02.03.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.05.2016, заявленные требования удовлетворены частично. С общества в пользу администрации взыскана арендная плата за пользование земельным участком за период с 01.07.2012 по 31.05.2015 в размере 1 222 880 рублей и 31 719 рублей пени за просрочку внесения арендных платежей. Требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения в связи с не соблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. Суды исходили из наличия арендных отношений и отсутствия доказательств внесения ответчиком платы по договору в спорный период.
В кассационной жалобе администрация просит судебные акты в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды отменить, в указанной части принять по делу новый судебный акт об удовлетворении данного требования. Податель жалобы указывает, что истцом соблюден претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора. Арендатор нарушил договорную обязанность по своевременному внесению арендной платы, что является достаточным основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Содержащееся в письме администрации от 15.09.2015 N 1431 предложение о расторжении договора одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором просроченного обязательства, не является нарушением норм права, регламентирующих процедуру расторжения договора, все необходимые в рамках такой процедуры сведения в нем отражены, требования выполнены.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). От администрации поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в ее отсутствие. Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 07.06.2012 N 491 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 08.06.2012 N 228, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 01.07.2012 по 01.07.2015 земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 71 487 кв. м, с кадастровым номером 15:07:0050204:14, находящийся по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Алагирский район, г. Алагир, с правой стороны автодороги "Алагир-Красный Ход", участок N 1, для использования в целях строительства производственных помещений. Арендная сделка зарегистрирована 26.06.2012, факт передачи земельного участка арендатору в отсутствие у последнего претензий в отношении объекта аренды подтвержден актом приема-передачи от 08.06.2012 (л. д. 8-12, 14).
Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено внесение арендной платы арендатором ежеквартально равными частями от суммы, указанной в пункте 3.1 договора аренды земельного участка (71 935 рублей), не позднее 10-го числа начала следующего месяца, но не позднее 31-го декабря текущего года, путем перечисления на соответствующий счет арендодателя.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета одной трехсотой дней время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 6.2 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
Полагая, что у арендатора образовалась задолженность по арендной плате за земельный участок (с 01.07.2012), на которую начислена пеня, письмом от 15.09.2015 N 1431 администрация предложила обществу в течение пятнадцати календарных дней с момента его получения погасить задолженность и расторгнуть договор аренды по соглашению сторон (л. д. 15).
Поскольку обязательства по внесению арендных платежей общество не исполнило, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Законность решения и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Установив отсутствие в материалах дела доказательств внесения обществом арендных платежей (с 01.07.2012 по 31.05.2015), суды, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), удовлетворили требования администрации в части взыскания 1 222 880 рублей долга и 31 719 рублей пени. Судебные акты в названной части сторонами не обжалуются, поэтому кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Администрация не согласна с решением и апелляционным постановлением в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 08.06.2012 N 228.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является не исполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 данного Кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Вывод судов о том, что содержание направленной в адрес общества претензии не может свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора с арендатором, коллегия арбитражного суда округа считает правильным.
Судебные инстанции установили, что уведомление администрации от 15.09.2015 N 1431 содержит одновременно информацию о наличии долга по арендным платежам и требование о расторжении договора аренды по соглашению сторон, а также указание на необходимость погашения имеющейся задолженности. При этом арендодатель не представил доказательств направления письменного предупреждения об исполнении арендатором обязательства в установленный срок, а также предложения о расторжении договора в связи с неисполнением в установленный срок требования о погашении долга.
На основании изложенного доводы администрации о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора подлежат отклонению.
Следует отметить, что оставление искового требования без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судебных инстанций основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Основания для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.03.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2016 по делу N А61-3459/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В.СИДОРОВА

Судьи В.Е.ЕПИФАНОВ Я.Е.ВОЛКОВ