Требование: О признании договора купли-продажи земельного участка состоявшейся и действительной сделкой, обязании произвести государственную регистрацию права собственности на участок

Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчики не признали за ним ранее возникшее у его правопредшественника право собственности на спорный участок, обосновывая свои возражения наличием сомнений в законности совершенной сделки.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.09.2016 N Ф08-5807/2016 по делу N А32-1157/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца — общества с ограниченной ответственностью "Гранит-А.Ю." (ИНН 2302039079, ОГРН 1022300631132) — Чуркина Ю.А. (руководитель), Чуркина В.А. (доверенность от 10.11.2015) и Гунько С.А. (доверенность от 08.12.2015), третьих лиц: Чуркина Юрия Александровича, Чуркина Виталия Александровича и представителя третьего лица — Сосуновой Елены Викторовны — Лобаса Д.Г. (доверенность от 13.09.2016), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) и третьего лица — Чуркиной Евгении Николаевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранит-А.Ю." на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2016 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-1157/2016, установил следующее.
ООО "Гранит-А.Ю." (далее — общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования город Армавир (далее — администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее — управление Росреестра) со следующими требованиями:
— признать договор купли-продажи от 31.12.1992 земельного участка площадью 5768 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Кропоткина, д. 119, состоявшейся и действительной сделкой;
— обязать управление Росреестра произвести государственную регистрацию права собственности общества на земельный участок площадью 5768 кв. м.
Требования мотивированы следующим. Земельный участок закреплен за Армавирским городским ремонтно-строительным управлением решениями исполкома Армавирского городского совета народных депутатов трудящихся от 14.04.1971 N 193 и от 07.06.1978 N 181/1. Границы участка установлены генеральным планом г. Армавира от 13.10.1983, выполненным управлением архитектуры и градостроительства г. Армавира. Право собственности правопредшественника общества на земельный участок возникло в порядке приватизации имущества муниципального предприятия по договору купли-продажи от 31.12.1992. Спорный участок приобретен в составе имущественного комплекса предприятия на основании Указа Президента Российской Федерации от 25.03.1992 N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" (далее — Указ N 301) и Указа Президента Российской Федерации от 14.06.1992 N 631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" (далее — Указ N 631). Указанный участок вошел в уставный фонд правопредшественника общества, которое несет расходы по оплате земельного налога за земельный участок. Однако ответчики не признают за истцом ранее возникшее у правопредшественника право собственности на данный земельный участок, обосновывая свои возражения наличием сомнений в законности совершенной сделки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чуркин Ю.А., Чуркин В.А., Чуркина Е.Н., Сосунова Е.В.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016, в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что по итогам коммерческого конкурса в виде открытых аукционных торгов, проведенных Фондом имущества города Армавира (далее — фонд имущества) трудовому коллективу Армавирского городского ремонтно-строительного управления (правопредшественнику общества) по договору купли-продажи от 31.12.1992 продано предприятие (городское ремонтно-строительное управление), расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Кропоткина, 119. Цена договора установлена в размере 136 млн. рублей. Покупателю передан земельный участок площадью 6704,9 кв. м, на котором расположено приватизированное предприятие. Договор зарегистрирован в бюро технической инвентаризации Армавирской городской администрации 20.01.1993 и в фонде имущества 31.12.1992. На земельном участке в настоящее время расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу и третьим лицам. Право собственности на земельный участок общество не оформило, но несет расходы по оплате земельного налога. В 2007 году из земельного участка площадью 6704,9 кв. м выделена часть с образованием участка площадью 815 кв. м (кадастровый номер 23:38:0109037:42), предоставленного в аренду Сосуновой Е.В. Полагая, что при приватизации имущественного комплекса предприятия у общества возникло право собственности на земельный участок, истец обратился в суд с заявленными требованиями. Суды при разрешении спора установили, что участок правопредшественником общества в порядке приватизации имущества муниципального предприятия не приобретался. Земельный участок в перечень приватизированного имущества (приложение к договору купли-продажи от 31.12.1992), так же как и в план приватизации предприятия, включен не был. Порядок продажи земельных участков юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий в период возникновения спорных отношений регулировался Указами N 301 и N 631. Продажа земельных участков осуществлялась в определенном (отличном от продажи имущества предприятия) порядке. Для приобретения земельного участка в собственность необходимо было обратиться с самостоятельной заявкой. Основанием для выдачи документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, являлся договор купли-продажи земельного участка приватизированного предприятия. Право собственности на земельный участок возникало после заключения договора купли-продажи, совершенного по результатам конкурса (аукциона) по продаже земельного участка, а не имущества приватизируемого предприятия. Указанные обстоятельства подтверждены также судебными актами по делам N А32-41955/2004 и N А32-41728/2011, имеющими для общества преюдициальное значение в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). Кроме того, в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) и в иных законах не предусмотрен такой способ защиты права как признание сделки купли-продажи объекта недвижимости состоявшейся (действительной). Руководствуясь положениями статей 1, 12 Гражданского кодекса, статьи 4 Кодекса, а также разъяснениями, изложенными в пункте 63 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее — постановление от 29.04.2010 N 10/22), судебные инстанции пришли к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права.
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Выводы судебных инстанций о том, что продажа земельного участка произведена с нарушением норм действующего в спорный период законодательства, на основании которого проведены торги приватизируемого предприятия (как имущественного комплекса), ошибочны. Представленному в дело информационному сообщению о проведении конкурса (опубликовано в газете "Армавирский собеседник"), содержащему все необходимые сведения в отношении спорного участка, достаточные для совершения сделки купли-продажи в соответствии с установленным порядком, правовая оценка не давалась. Не учитывалась судами условия договора купли-продажи приватизируемого предприятия от 31.12.1992, а также выкупная стоимость приватизированного предприятия, приобретенного трудовым коллективом. Поведение продавца (фонда имущества) свидетельствует о том, что он выразил волю на продажу земельного участка (подготовил участок к продаже; опубликовал информационное сообщение, содержащее данные об участке). Цена, за которую приобретен имущественный комплекс (136 млн. рублей), состоящий из объектов, возведенных в период с 1924 по 1983 годы, также подтверждает, что объектом выкупа являлся и земельный участок. По итогам сделки приватизации покупатель внес участок в уставный капитал созданного общества, поставил имущество на балансовый учет, и в течение всего срока добросовестно оплачивал землепользование. Администрация с момента приватизации предприятия на основании договора купли-продажи от 31.12.1992 согласовывала с обществом земельный налог на участок площадью 6704,9 кв. м. Договор купли-продажи в судебном порядке не оспорен и не признан недействительным. Вывод суда апелляционной инстанции о ненадлежащем способе защиты нарушенного права необоснован и противоречит представленным в дело документам, свидетельствующим о том, что истец вправе (с учетом позиции ответчиков) ставить вопрос о действительности договора. При наличии в материалах дела судебных актов суда общей юрисдикции и арбитражного суда, содержащих различные выводы, судебные инстанции неправомерно учли только судебные акты по делам N А32-41955/2004 и N А32-41728/2011. Кроме того, в настоящем деле участвуют иные лица.
Чуркина Е.Н. в отзыве поддержала доводы кассационной жалобы общества, которую просила удовлетворить.
Сосунова Е.В. в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представители общества, Чуркин Ю.А., Чуркин В.А. поддержали доводы жалобы, которую просили удовлетворить.
Представитель Сосуновой Е.В. возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов, выслушав представителей истца и третьих лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судами, по итогам коммерческого конкурса в виде открытых аукционных торгов, 31.12.1992 фонд имущества (продавец) и трудовой коллектив Армавирского городского ремонтно-строительного управления (покупатель, правопредшественник общества) заключили договор купли-продажи предприятия (городское ремонтно-строительное управление), расположенного по адресу: г. Армавир, ул. Кропоткина, 119. Цена договора указана в пункте 1.1 договора и составляет 136 млн. рублей. В пункте 1.5 договора отражено, что покупателю передан земельный участок площадью 6704,9 кв. м, на котором расположено приватизированное предприятие. Договор зарегистрирован в бюро технической инвентаризации Армавирской городской администрации 20.01.1993 и в фонде имущества 31.12.1992 после составления протокола о результатах коммерческого конкурса N 7 (т. 1, л.д. 10-22).
Из кадастрового паспорта от 23.11.2015 N 2343/12/15-1325007 следует, что земельный участок площадью 5768 кв. м с кадастровым номером 23:38:0109037:9, расположенный по адресу: г. Армавир, ул. Кропоткина, 119, поставлен на кадастровый учет 21.09.2004. Участок имеет вид разрешенного использования — для размещения ремонтно-строительного участка, сведения о правах отсутствуют (т. 1, л.д. 73, 74).
На данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу и третьим лицам, что подтверждается представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 97-112).
Часть земельного участка площадью 815 кв. м выделена из земельного участка площадью 6704,9 кв. м, образован участок с кадастровым номером 23:38:0109037:42, который передан в аренду Сосуновой Е.В. сроком на 49 лет. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2009 внесена запись об аренде N 23-23-37/047/2009-395.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи от 31.12.1992 (в части приватизации земельного участка) состоявшейся (действительной) сделкой и просило обязать управление Росреестра зарегистрировать за ним право собственности на земельный участок (площадью 5768 кв. м). По мнению истца, участок приватизирован его правопредшественником при приобретении имущественного комплекса муниципального предприятия на основании договора от 31.12.1992. Сделка купли-продажи подписана уполномоченными лицами и не оспорена. Следовательно, право общества (как правопреемника покупателя) на данный участок, возникшее до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежит судебной защите.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса).
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса).
Пунктом 1 Указа N 301 (действовал в период совершения сделки купли-продажи) предусматривалась возможность продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий органами, уполномоченными местными советами народных депутатов, по цене не ниже нормативной.
Указом N 631 утвержден Порядок продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий (далее — Порядок, действовал в спорный период).
В пункте 3 Порядка закреплено, что собственники приватизированного путем продажи на коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе государственного, муниципального предприятия могут по своему желанию выступать покупателями и приобретать земельный участок этого предприятия в собственность или брать в аренду с правом приобретения в собственность.
Обязательным условием проведения коммерческого, инвестиционного конкурса, аукциона по продаже приватизированного предприятия и заключения договора купли-продажи на это предприятие является право приобретения земельного участка собственником приватизированного предприятия (пункт 6 Порядка). План приватизации государственного, муниципального предприятия, предусматривающий его продажу на коммерческом конкурсе, аукционе, преобразование в открытое акционерное общество, информационное сообщение о проведении коммерческого, инвестиционного конкурса, аукциона должны включать ситуационный план расположения предприятия, данные о границах, размерах, местоположения земельного участка предприятия, акт о нормативной цене земельного участка приватизируемого предприятия, размер земельного налога. Начальная цена предприятия, продаваемого при приватизации на коммерческом, инвестиционном конкурсе, аукционе, не включает в себя стоимость земельного участка (пункт 7 Порядка). Заявка на приобретение в собственность земельного участка приватизированного предприятия принимается и регистрируется в день подачи соответствующим органом, уполномоченным местным Советом народных депутатов выступать продавцом земельных участков, только от собственников приватизированного государственного, муниципального предприятия (пункт 9 Порядка). Продавец не позднее месяца со дня регистрации заявки на приобретение в собственность земельного участка приватизированного предприятия продает его по цене, утвержденной в плане приватизации предприятия, и заключает в установленном порядке договор купли-продажи земельного участка с собственниками приватизированного предприятия. Договор купли-продажи земельного участка приватизированного предприятия, заключенный в соответствии с настоящим Порядком, является бесспорным основанием для выдачи покупателю документов, удостоверяющих право собственности на этот земельный участок (пункт 10).
Таким образом, действовавшее в период заключения договора купли-продажи законодательство устанавливало порядок продажи земельных участков, отличный от порядка приватизации имущества государственного (муниципального) предприятия.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили следующие существенные для дела обстоятельства. Фонд имущества (продавец) и трудовой коллектив Армавирского городского ремонтно-строительного управления (покупатель, правопредшественник общества) заключили договор от 31.12.1992 купли-продажи предприятия (городское ремонтно-строительное управление). В приложениях к договору купли-продажи (перечень проданного имущества) земельный участок не значится. План приватизации предприятия также не предусматривал выкупа земельного участка. Договор купли-продажи, заключенный по результатам конкурса (аукциона) по продаже земельного участка, истцом в дело не представлен. Доказательства соблюдения специального порядка отчуждения земельного участка в собственность трудового коллектива приватизированного путем продажи на конкурсе (аукционе) муниципального предприятия также отсутствуют. Содержащиеся в договоре купли-продажи (пункт 1.5), в информационном сообщении (пункт 5), а также в условиях конкурса ссылки на земельный участок включены фондом имущества в порядке выполнения требований пункта 6 Порядка. Поэтому судебные инстанции признали недоказанными обстоятельства, на которых общество основывает заявленные требования.
Суды при разрешении спора также учли обстоятельства, установленные ранее при разрешении споров по делам N А32-41955/2004 (по иску общества о признании права собственности) и N А32-41728/2011 (по заявлению общества о признании незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности) в отношении земельного участка.
В качестве основания возникновения права собственности на земельный участок общество в делах N А32-41955/2004 и N А32-41728/2011 также указывало договор купли-продажи от 31.12.1992. При разрешении споров по названным делам судами установлено, что по договору купли-продажи от 31.12.1992 правопредшественник общества приобрел исключительно имущество предприятия (без земельного участка). Начальная цена предприятия, продаваемого при приватизации на конкурсе (аукционе), не включала в себя стоимость земельного участка. Отдельный договор, оформляющий права общества на земельный участок под приобретенной недвижимостью, не заключался. Поскольку доказательства соблюдения специального порядка отчуждения земельного участка в собственность трудового коллектива приватизированного путем продажи на коммерческом (инвестиционном) конкурсе (аукционе) муниципального предприятия не представлены, суды признали, что данный участок не мог быть приобретен правопредшественником общества при приватизации имущественного комплекса предприятия. Общество, участвовавшее в делах N А32-41955/2004 и N А32-41728/2011, не вправе оспаривать ранее установленные судами (и имеющие для истца преюдициальное значение) обстоятельства (часть 2 статьи 69 Кодекса).
С учетом приведенных обстоятельств, содержания судебных актов по делам N А32-41955/2004 и N А32-41728/2011, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований удовлетворения заявленных требований.
Судебные инстанции пришли также к выводу о том, что избранный обществом способ защиты гражданских прав является ненадлежащим. В Гражданском кодексе и в иных законах не предусмотрен такой способ защиты права как признание сделки купли-продажи объекта недвижимости действительной.
При отказе одной из сторон договора от исполнения обязательств другая сторона вправе использовать такие (обязательственно-правовые) способы защиты как присуждение к исполнению обязанности в натуре, осуществление государственной регистрации перехода права и др. Вопрос наличия (действительности) сделки должен являться предметом исследования в рамках судопроизводства по обязательственно-правовым требованиям.
Как разъяснено в пункте 63 постановления от 29.04.2010 N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Избрание неправильного способа защиты права влияет на предмет доказывания по спору, а также на круг лиц, привлекаемых к участию в деле, следовательно, и на возможность удовлетворения соответствующего притязания.
С учетом приведенных правовых норм и установленных при разрешении спора обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций отказали обществу в удовлетворении исковых требований.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о том, что содержание представленных в материалы дела документов (информационное сообщение о проведении конкурса, условия договора купли-продажи имущественного комплекса предприятия от 31.12.1992) подтверждает доводы общества о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, окружным судом отклоняется. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями при разрешении данного спора, а также при рассмотрении дел N А32-41955/2004 и N А32-41728/2011. По результатам исследования представленных сторонами доказательств, их правовой оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к противоположному выводу.
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Не может быть принята и ссылка заявителя на необходимость учета обстоятельств, установленных судом общей юрисдикции (отличных от обстоятельств, приведенных в судебных актах по делам N А32-41955/2004 и N А32-41728/2011). Обстоятельства включения земельного участка в предмет купли-продажи по договору от 31.12.1992 судом общей юрисдикции не устанавливались. Вывод о принадлежности земельного участка обществу, содержащиеся в постановлении Президиума Краснодарского краевого суда от 21.01.2009, не имеет преюдициального значения для данного спора (часть 3 статьи 69 Кодекса).
Иные доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе (открытое и длительное пользование земельным участком как своей собственностью, уплата земельного налога) не влияют на правомерность судебных выводов об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Эти доводы не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства.
Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 06.07.2016 N 102).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2016 по делу N А32-1157/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи Я.Е.ВОЛКОВ А.И.МЕЩЕРИН