Требование: О прекращении права залога недвижимого имущества - нежилого помещения

Обстоятельства: Истец полагал, что зарегистрированное за ответчиком право залога по договору ипотеки нарушает его права и законные интересы, так как основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен по причине отказа третьего лица и ответчика от его заключения, обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи, а, следовательно, залоговые обязательства по договору ипотеки прекращены.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку ни одно из оснований прекращения залога, предусмотренных ст. 352 ГК РФ, не наступило, обеспеченное залогом обязательство не прекращено.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.06.2016 N Ф08-3879/2016 по делу N А63-8917/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца — общества с ограниченной ответственностью "Вин" (ИНН 2635804689, ОГРН 1112651012980) — Колпиковой Г.Н. (доверенность от 01.06.2016), ответчика — акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) — Левченко А.Н. (доверенность от 25.01.2016), Асинцева И.В. (доверенность от 28.01.2016), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), общества с ограниченной ответственностью "Воронцофф-Сервис", Пронова Валерия Ивановича, Пронова Станислава Валерьевича, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Тандер" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2016 по делу N А63-8917/2015 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.), установил следующее.
ООО "Вин" обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к АО "Тандер" о прекращении права залога недвижимого имущества — нежилого помещения площадью 559,8 кв. м, кадастровый номер 26:12:010304:3867, номера на поэтажном плане 63-69, возникшего из договора ипотеки от 20.11.2014 N 710/14, зарегистрированного 03.03.2015 (номер государственной регистрации 26-26-01/036/2014-588/2).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее — управление), ООО "Воронцофф-Сервис" (далее — общество), Пронов В.И. и Пронов С.В.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2015 (судья Сиротин И.В.) в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку ни одно из оснований прекращения залога, предусмотренных статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), не наступило, обеспеченное залогом обязательство (возврат обществу гарантийного платежа в размере 4 млн рублей) до настоящего момента не прекращено, основной договор не заключен не в связи с невыполнением обязательств покупателем (ответчиком), то оснований для прекращения права залога не имеется.
Постановлением от 01.04.2016 решение от 22.12.2015 отменено, иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что обязательства по предварительному договору в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса прекратились, следовательно, в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса прекратилось и право залога.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить постановление от 01.04.2016, решение от 22.12.2015 оставить в силе. Податель жалобы указывает, что вывод суда апелляционной инстанции о прекращении права залога ввиду прекращения действия предварительного договора является неверным, поскольку залогом спорного помещения обеспечивается, в том числе, обязательство по возврату гарантийного платежа, которое не исполнено. Прекращение предварительного договора (прекращение обязанности заключить основной договор) не означает прекращение обязательства третьего лица по возврату ответчику гарантийного платежа, исполнение которого обеспечивается залогом спорного помещения, а, следовательно, не влечет прекращения права залога спорного помещения. Спорное помещение образовано путем выделения в натуре обремененной залогом доли в праве собственности и, следовательно, также подлежит обременению залогом.
В отзыве на жалобу истец сослался на несостоятельность ее доводов.
В судебном заседании представители ответчика настаивали на доводах жалобы, представитель истца и ООО "Воронцофф-Сервис" просил оставить постановление от 01.04.2015 оставить в силе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Из материалов дела видно и судами установлено, 20.11.2014 общество (продавец 1), Пронов В.И. (продавец 2) и ответчик (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и передачи права аренды на земельный участок N 711/14 (далее — предварительный договор), по условиям которого стороны обязались не позднее 19.12.2014 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в пункте 2.2 настоящего договора на условиях, установленных настоящим договором.
Стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных на первом и цокольном этаже здания, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 29 д (пункт 1.3 предварительного договора).
По условиям основного договора продавец 1 обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 1594,8 кв. м, состоящее из помещений, обозначенных на поэтажном плате N 63-69 и N 90-97, расположенное в цокольном и первом этажах здания торгового центра; 2/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, общей площадью 168,1 кв. м, обозначенные на поэтажном плате N 45, 53, 54, 66, 98, 154, 157 расположенные в 0-3 этажах здания торгового центра; 2/10 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 62,4 кв. м, обозначенные на поэтажном плане N 62 (котельная), N 132 (насосная), расположенные на 0 и 3 этаже в здании торгового центра (пункт 2.2 предварительного договора).
Продавец 2 обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущества: нежилое помещение общей площадью 2037,8 кв. м, состоящее из помещений, обозначенных на поэтажном плане N 1, 2, 5-7, 11-13, 16, 19, 89, 130, 131, 134-143, расположенное в цокольном и первом этажах здания торгового центра; 27/50 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 202,9 кв. м, обозначенные на поэтажном плане N 3, 4, 35, 36, 41, 42, 52, 150, расположенные на 0-3 этажах в здании торгового центра; 26/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 62,4 кв. м, обозначенные на поэтажном плане N 62 (котельная), N 132 (насосная), расположенные на 0 и 3 этажах в здании торгового центра.
На момент подписания основного договора субъектный состав продавцов может измениться. В случае смены субъектного состава продавцов, для новых продавцов и покупателя условия настоящего и основного договоров не меняются (пункт 2.3.1 предварительного договора).
Продавец обязан уведомить покупателя в письменной форме о планируемом отчуждении (продаже, дарении, ином распоряжении, при котором продавец утрачивает права) объекта недвижимости. В случае отчуждения объекта недвижимости до заключения основного договора с покупателем. Продавец обязан известить нового правообладателя объекта недвижимости о наличии настоящего договора, передать ему права и обязанности по настоящему договору в соответствующей части, путем заключения трехстороннего (с участием покупателя) соглашения.
Общая стоимость объекта недвижимости составляет 245 255 229 рублей (пункт 2.5 предварительного договора).
Покупатель обязуется оплатить стоимость объекта недвижимости в следующем порядке: 4 млн рублей покупатель оплачивает продавцу 1 в течение 7 банковских дней с даты государственной регистрации договора ипотеки принадлежащей продавцу 1 17/250 доли в праве общей долевой собственности на магазин, назначение: нежилое, инвентарный номер 31704 (литера А) условный номер 26-26-12/048/2009-117, кадастровый номер 26612:010304:248, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 29 д, в качестве гарантийного платежа в обеспечение исполнения покупателем настоящего договора и в качестве доказательства намерения заключить основной договор, путем перечисления указанной выше суммы на расчетный счет продавца 1 (пункт 2.6 предварительного договора).
Стороны установили, что указанный гарантийный платеж является способом обеспечения исполнения предусмотренных настоящим договором обязательств покупателя перед продавцом 1 в соответствии с пунктом 1 статей 329, 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сумма гарантийного платежа подлежит возврату продавцом 1 покупателю в полном размере в течение 7 банковских дней после получения от покупателя соответствующего письменного требования в случаях: если основной договор не будет заключен по причине невыполнения обязательств продавцом; если основной договор не будет заключен по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает; одностороннего отказа продавца от исполнения настоящего договора по основаниям, предусмотренным в договоре; одностороннего отказа покупателя от исполнения настоящего договора по основаниям, предусмотренным в договоре; расторжения настоящего договора по соглашению сторон. В случае если основной договор не будет заключен по причине невыполнения обязательств покупателем при условии выполнения обязательств продавцом, гарантийный платеж возврату не подлежит и остается у продавца 1 в качестве штрафа за неисполнение настоящего договора покупателем. Обязанность продавца 1 по возврату гарантийного платежа обеспечивается заключаемым между продавцом 1 и покупателем договором ипотеки недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору ответчик оплатил обществу гарантийный платеж в сумме 4 млн рублей.
Общество и ответчик 20.11.2014 заключили договор ипотеки N 710/14 (далее — договор ипотеки), в соответствии условиями которого в залог передано недвижимое имущество: 17/250 доли в праве общей долевой собственности на магазин, общей площадью 8423,9 кв. м, по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 29 д.
Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и передачи права аренды на земельный участок от 20.11.2014 N 711/14, заключенному между обществом, Проновым В.И. и ответчиком, согласно которому залогодержатель обязуется предоставить залогодателю гарантийный платеж в размере 4 млн рублей (пункт 1.1 договора ипотеки).
Обязательства, исполнение которых обеспечивается залогом, включают в том числе: обязательства по возврату гарантийного платежа в размере 4 млн рублей, оплаченного в рамках предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и передачи права аренды на земельный участок от 20.11.2014 N 711/14; обязательства по уплате неустойки; судебные и иные расходы залогодержателя, связанные с реализацией прав по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и передачи права аренды на земельный участок от 20.11.2014 N 711/14 и настоящему договору (пункт 1.2 договора ипотеки).
Управление 25.11.2014 произвело государственную регистрацию договора ипотеки (номер регистрации 26-26-01/036/2014-588).
ООО "Марс", Прядильщиков С.В., Пронов В.И., Пронов С.В. и общество 05.12.2014 заключили соглашение о разделе имущества, находящегося в долевой собственности и выделе из него долей.
В результате выдела долей образованы самостоятельные группы помещений, переданные в собственность.
Согласно пункту 1.3.4 в собственность общества, в частности, переданы следующие помещения: N 63-65, 67-69, площадью 559,8 кв. м, этаж цокольный, кадастровый номер 26:12:010304:3867, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект Кулакова, 29 д.
КУМИ г. Ставрополя (арендодатель), ООО "Марс", Прядильщиков С.В., Пронов В.И., Пронов С.В. и общество (арендаторы) 15.01.2015 заключили договор аренды N 4460 земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь со множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.04.2015 серия 26АК N 199698 основанием для регистрации права собственности на спорные помещения является соглашение от 25.03.2015 о расторжении договора-купли продажи недвижимого имущества от 14.01.2015.
В выписке из ЕГРП от 07.07.2015 N 26/001/402/2015-13441 указано, что истец является собственником нежилых помещений N 63-65, 67-69, площадью 559,8 кв. м, этаж цокольный, кадастровый номер 26:12:010304:3867, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, проспект Кулакова, 29 д.
В графе "ограничение (обременение) права" имеется отметка о том, что право собственности ограничено ипотекой, а лицом, в пользу которого установлено данное ограничение является ответчик.
Полагая, что поскольку основной договор купли-продажи недвижимого имущества не заключен по причине отказа Пронова В.И. и ответчика от его заключения, то обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи прекращены, а, следовательно, залоговые обязательства по договору ипотеки также прекращены в силу закона, в связи с чем, зарегистрированное за ответчиком право залога по договору ипотеки нарушает права и законные интересы истца, являющегося собственником спорных нежилых помещений, истец обратился в арбитражный суд с иском.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Статьей 38 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закона N 102-ФЗ) также предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Основания для прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке регулируются нормами статьи 352 Гражданского кодекса и статьей 25 Закона N 102-ФЗ.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, оценив их в порядке статьи 71 Кодекса, установил, что стороны предварительного договора предусмотрели единственный случай, при котором гарантийный платеж не возвращается покупателю — невыполнение обязательств покупателем при условии выполнения обязательств продавцом, во всех прочих случаях незаключения основного договора у продавца 1 возникает обязательство по возврату покупателю гарантийного платежа в размере 4 млн рублей. В указанный в предварительном договоре срок обязательства продавцами не выполнены, заключение основного договора не состоялось, гарантийный платеж ответчику не возвращен. Несмотря на переход права собственности на указанное недвижимое имущество, залог на него сохранился, а права и обязанности залогодателя перешли к истцу.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что оснований для прекращения права залога не имеется является правомерным.
Суд апелляционной инстанции ошибочно указал на то, что суд первой инстанции установил вину покупателя (ответчика) в не заключении основного договора, поскольку в решении от 22.12.2015 суд сослался на вину продавцов. Вывод суда первой инстанции соответствует имеющимся в деле доказательствам и не опровергнут.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.
Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, нарушения им норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.
С учетом изложенного, постановление от 01.04.2016 следует отменить, решение от 22.12.2015 оставить в силе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 283 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции вправе по ходатайству лиц, участвующих в деле, приостановить исполнение судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, при условии, если заявитель обосновал невозможность или затруднительность поворота исполнения либо предоставил обеспечение, предусмотренное в части 2 настоящей статьи.
Исполнение судебного акта приостанавливается на срок до принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы, если судом не установлен иной срок приостановления).
С учетом изложенного приостановление исполнения постановления от 01.04.2016 следует отменить.
Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2016 по делу N А63-8917/2015 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2015 оставить в силе.
Приостановление исполнения постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2016 по делу N А63-8917/2015, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2016, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В.АРТАМКИНА

Судьи А.В.САДОВНИКОВ Е.В.УЛЬКО