Требование: Об изъятии для краевых нужд участков, обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на участки

Обстоятельства: Департамент ссылался на несоответствие принятого целевого назначения планируемых к возведению улучшений в полном объеме текущему назначению участков. Встречное требование: О признании недостоверной итоговой величины стоимости объекта оценки и недействительным отчета.
Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку не привлечен к участию в деле департамент имущественных отношений.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2016 N Ф08-105/2016 по делу N А32-30561/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца (ответчика по встречному иску) — министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края (ОГРН 1032304169700) — Колкова С.Н. (доверенность 29.02.2016), Коротких Д.В. (доверенность 29.02.2016), от ответчика (истца по встречному иску) — общества с ограниченной ответственностью "ЮКА" (ОГРН 1072320012764) — Слинкина М.В. (доверенность от 02.06.2014), от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, — администрации Краснодарского края — Пыхтина Е.Ю. (доверенность от 11.12.2015), министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края — Арутюнян А.Д. (доверенность от 11.01.2016), министерства финансов Краснодарского края — Сареева А.В. (доверенность от 29.12.2015), в отсутствие представителей ответчика по встречному иску — общества с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка" (ОГРН 1046163000894), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, — Министерства финансов Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы департамента олимпийского наследия Краснодарского края, министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-30561/2012, установил следующее.
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (ОГРН 1072308013800, далее — олимпийский департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЮКА" (далее — общество, ООО "ЮКА"), в котором просил:
— изъять для краевых нужд земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1032 площадью 13 229 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 площадью 13 267 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская, участок N 39 (в районе наркологического диспансера), путем прекращения права аренды общества на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 площадью 13 267 кв. м,
— изъять для краевых нужд земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1021 площадью 15 785 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1006 площадью 16 439 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская и ул. Труда, участок N 38, в районе пересечения, путем прекращения права аренды общества на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1006 площадью 16 439 кв. м,
посредством перечисления управлением автомобильных дорог Краснодарского края (далее — управление автомобильных дорог) на банковский счет ООО "ЮКА" денежных средств в размере 29 806 616 (двадцать девять миллионов восемьсот шесть тысяч шестьсот шестнадцать) рублей, либо перечисления указанной суммы на депозит суда,
— обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее — управление Росреестра) произвести государственную регистрацию прекращения права аренды общества на земельные участки (земли населенных пунктов): с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 площадью 13 267 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская, участок N 39 (в районе наркологического диспансера, и с кадастровым номером 23:49:0205007:1006 площадью 16 439 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская и ул. Труда, участок N 38.
Определением от 09.06.2012 исковое заявление принято арбитражным судом к производству в рамках дела N А32-15613/2012, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление автомобильных дорог.
13.07.2012 и 21.09.2012 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Росреестра и департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее — департамент имущественных отношений, т. 2 дела N А32-15613/2012, л.д. 81-82, 169-170).
ООО "ЮКА" предъявило к департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года и обществу с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка" (далее — ООО "Элит-Оценка") встречное исковое заявление, в котором просило:
— признать недостоверной итоговую величину стоимости объекта оценки, указанной в отчете N 277/2011, и признать недействительным отчет N 277/2011, включающий:
I. Отчет об определении рыночной стоимости объекта для целей изъятия, а именно: право аренды ООО "ЮКА" на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1032 площадью 13 229 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 площадью 13 267 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская, участок N 39 (в районе наркологического диспансера), и на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1021 площадью 15 785 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1006 площадью 16 439 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская и ул. Труда, участок N 38, в районе пересечения.
II. Заключение о величине убытков в связи с изъятием земельного участка;
— определить сумму компенсации, подлежащую перечислению ООО "ЮКА" за убытки, подлежащие возмещению в связи с прекращением права аренды на земельные участки (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1032 площадью 13 229 кв. м и с кадастровым номером 23:49:0205007:1021 площадью 15 785 кв. м, в размере 323 366 645 (триста двадцать три миллиона триста шестьдесят шесть тысяч шестьсот сорок пять) рублей (уточненные требования, т. 6 дела N А32-30561/2012, л.д. 77-78).
От всех требований о распределении в пользу ООО "ЮКА" судебных расходов, возникших при рассмотрении дела N А32-30561/2012 в Арбитражном суде Краснодарского края, включая расходы по уплате государственной пошлины, оплате услуг представителя и экспертов, общество заявило письменный отказ (т. 6 дела N А32-30561/2012, л.д. 73).
Определением от 13.07.2012 по делу N А32-15613/2012 встречное исковое заявление ООО "ЮКА" принято арбитражным судом к производству (т. 2 дела N А32-15613/2012, л.д. 81-82).
Решением от 08.10.2012 по делу N А32-15613/2012, вступившим в законную силу (не обжаловалось участвующими в деле лицами), суд изъял для краевых нужд путем прекращения права аренды в целях размещения олимпийского объекта краевого значения земельные участки (земли населенных пунктов): с кадастровым номером 23:49:0205008:1032 площадью 13 229 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 площадью 13 267 кв. м, участок N 39, и с кадастровым номером 23:49:0205007:1021 площадью 15 785 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1006 площадью 16 439 кв. м, участок N 38. В удовлетворении остальной части требований (о возложении на управление Росреестра обязанности произвести государственную регистрацию прекращения права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1010, 23:49:0205007:1006) отказано. Исковое требование олимпийского департамента к ООО "ЮКА" о перечислении 29 806 616 рублей на банковский счет общества в счет компенсации убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием для краевых нужд земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032, 23:49:0205007:1021, и встречное исковое требование ООО "ЮКА" к олимпийскому департаменту, ООО "Элит-Оценка о признании недостоверным отчета об оценке от 10.12.2011 N 277/2011, составленного ООО "Элит-Оценка", выделены в отдельное производство (т. 2 дела N 32-15613/2012, л.д. 180-188).
Определением от 09.10.2012 выделенные в отдельное производство требования олимпийского департамента и встречные требования ООО "ЮКА" приняты арбитражным судом к производству в рамках дела N А32-30561/2012.
Этим же определением к участию в деле N А32-30561/2012 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление автомобильных дорог (ОГРН 1082309000080), переименованное в дальнейшем в департамент автомобильных дорог Краснодарского края (далее — департамент автомобильных дорог, т. 1, л.д. 1-3, т. 3а, л.д. 72).
Определением от 07.12.2012 судом удовлетворено ходатайство общества, по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Институт оценки и управления собственностью" (далее — ООО "Институт оценки и управления собственностью), эксперт-оценщик Анисимова Л.К. Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии составленного ООО "Элит-Оценка" отчета от 10.12.2011 N 277/2011 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее — Закон об оценочной деятельности, Закон N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 N 1102-р), Методическим рекомендациям по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, и представляемых в рамках Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 310-ФЗ, Олимпийский закон), включающих расчеты платы за установление сервитута и размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости, в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута (утверждены решением Национального Совета по оценочной деятельности, далее — НСОД, протокол от 23.12.2009 N 5). В случае, если отчет от 10.12.2011 N 277/2011 не соответствует хотя бы одному из указанных нормативных актов, суд предложил эксперту указать, повлияло ли такое несоответствие на итоговую величину стоимости объекта оценки, является ли итоговая величина стоимости объекта достоверной (т. 2а, л.д. 188-190).
Заключение эксперта N 1-383-Э/2013 поступило в материалы дела 12.03.2013 (т. 3а, л.д. 2-3, 8-53).
Определением от 29.04.2013 судом удовлетворены ходатайства ООО "ЮКА" и олимпийского департамента, по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Кубанское агентство оценки" (далее — ООО "Кубанское агентство оценки"), эксперт Савченков Г.А. Перед экспертом поставлены вопросы о размере рыночной стоимости по состоянию на 21.11.2011 права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032, 23:49:0205007:1021, прочих убытков. Производство по делу приостановлено (т. 4, л.д. 31-32).
Заключение эксперта от 26.07.2013 N А-13-119 поступило в материалы дела, определением от 30.07.2013 производство по делу судом возобновлено (т. 4, л.д. 50, 51, 53-150, т. 5, л.д. 1-127).
Эксперт Савченков Г.А. вызван в судебное заседание, состоявшееся 01.10.2013, ответил на дополнительные вопросы суда и представителя общества (т. 5, л.д. 130-133).
Определением от 14.11.2013 судом удовлетворено ходатайство олимпийского департамента, по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено некоммерческому партнерству "Межрегиональный союз оценщиков" (далее — НП "Межрегиональный союз оценщиков, партнерство), эксперт Довбня А.В. Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии экспертного (судебного) заключения от 26.07.2013 N А-13-119, подготовленного ООО "Кубанское агентство оценки", требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, а в случае выявления несоответствия — повлияло ли такое несоответствие на итоговые величины стоимости объектов оценки, являются ли итоговые величины стоимости объекта достоверными (т. 6, л.д. 46-47).
19.12.2013 в суд поступило экспертное заключение от 17.12.2013 N 801/12-13 (т. 6, л.д. 59, 60-71).
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, в целях обеспечения исполнения решения суда за счет средств, предусмотренных Программой строительства олимпийских объектов, заявил ходатайство, в котором просил обратить решение к немедленному исполнению, обязать департамент автомобильных дорог внести на депозитный счет суда денежные средства в размере, определенном судом, рассмотреть дело N А32-30561/2012 до окончания 2013 года. Об обращении решения к немедленному исполнению ходатайствовал и департамент автомобильных дорог (т. 6, л.д. 49-51, 74-76).
Решением от 25.12.2013, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.11.2015, в удовлетворении ходатайств олимпийского департамента об уточнении исковых требований, об обращении решения к немедленному исполнению, об обязании департамент автомобильных дорог внести на депозитный счет Арбитражного суда Краснодарского края денежные средства, отказано. В удовлетворении ходатайства департамента автомобильных дорог об обращении решения суда к немедленному исполнению отказано. Суд удовлетворил ходатайство ООО "ЮКА" об уточнении исковых требований, принял отказ общества от исковых требований в части распределения судебных расходов по делу (оплата услуг представителя, судебных экспертиз, государственной пошлины), производство по делу в данной части прекратил. Величина рыночной стоимости права аренды ООО "ЮКА" и прочих убытков в размере 29 806 616 рублей, подлежащей перечислению в связи с прекращением права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м), 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м), определенной согласно отчету от 10.12.2011 N 277/2011, составленному ООО "Элит-Оценка", признана недействительной. Суд обязал департамент автомобильных дорог перечислить ООО "ЮКА" денежную сумму в размере 323 366 645 рублей в качестве компенсации рыночной стоимости права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м), 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м). В удовлетворении остальных исковых требований ООО "ЮКА" и департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года отказано.
Судебные акты мотивированы следующим. Ходатайство олимпийского департамента об уточнении исковых требований не содержит правовой корректировки ранее заявленных требований. Суд не выявил оснований, предусмотренных статьей 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), для обращения решения по настоящему делу к немедленному исполнению, и возложения на департамент автомобильных дорог обязанности внести денежную сумму на депозитный счет арбитражного суда. Установленной статьей 15 Закона N 310-ФЗ процедурой изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества предусмотрено определение оценщиком на договорной основе рыночной стоимости изымаемых участков и находящихся на них объектов недвижимого имущества, а также убытков, причиненных таким изъятием. Отчет об оценке является основанием заключения соглашения, содержащего, в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, о размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием. В соответствии с частью 26 статьи 15 Олимпийского закона выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке. Поскольку в силу вступившего в законную силу судебного акта прекращено право аренды общества на земельные участки (земли населенных пунктов) с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м), 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м), указанное юридическое лицо приобрело право на соответствующую компенсацию. При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска, определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда (часть 1 статьи 133, часть 1 статьи 168 Кодекса, абзац 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее — постановление Пленумов N 10/22, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/2010). По существу общество оспаривало и оспаривает величину рыночной стоимости права аренды и прочих убытков в размере 29 806 616 рублей, подлежащей перечислению в связи с прекращением его права аренды на соответствующие земельные участки; изложенное согласуется с положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее — информационное письмо N 92). Величина рыночной стоимости предмета оценки, определенная в порядке Олимпийского закона, является обязательной, следовательно, может быть оспорена в арбитражном процессе. Согласно заключению судебной экспертизы ООО "Институт оценки и управления собственностью" от 11.03.2013 N 1-383-Э/2013, отчет ООО "Элит-Оценка" от 10.12.2011 N 277/2011 не соответствует требованиям закона и федеральным стандартам оценки, величина рыночной стоимости объектов оценки является недостоверной. Следовательно, является недействительной величина рыночной стоимости права аренды и прочих убытков в размере 29 806 616 рублей, подлежащей перечислению в связи с прекращением права аренды общества на соответствующие земельные участки, определенная в указанном отчете. Согласно результатам проведенной ООО "Кубанское агентство оценки" в ходе рассмотрения настоящего спора судебной оценочной экспертизы от 26.07.2013 N А-13-119 рыночная стоимость права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды общества на земельные участки, составила 323 366 645 рублей. Судом приняты меры по проверке достоверности данного вывода экспертов. Согласно заключению судебной экспертизы НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 17.12.2013 N 801/12-13 экспертное заключение от 26.07.2013 N А-13-119 соответствует требованиям закона и федеральным стандартам оценки. Первоначальные исковые требования департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года подлежат удовлетворению в данной части. Поскольку недействительной (недостоверной) является именно величина рыночной стоимости, не могут быть удовлетворены требования общества о признании недействительным отчета от 10.12.2011 N 277/2011, составленного ООО "Элит-Оценка".
Суд апелляционной инстанции определением от 05.05.2014 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Минстрой России), администрацию Краснодарского края (указанный в определении правовой департамент администрации Краснодарского края самостоятельной правосубъектностью не обладает, далее — администрация края), министерство финансов Краснодарского края (далее — министерство финансов; т. 7, л.д. 106-109).
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.05.2014 N 525 департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года переименован в департамент олимпийского наследия Краснодарского края (далее — департамент олимпийского наследия; т. 8, л.д. 32).
Определением от 19.09.2014 суд апелляционной инстанции назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр экономических и правовых экспертиз" (далее — ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" Чекерес О.Ю. На разрешение эксперта поставлен вопрос об определении рыночной стоимости права аренды ООО "ЮКА" на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м) и 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м) по состоянию на 21.11.2011. Производство по делу приостановлено (т. 9, л.д. 34-38).
26.12.2014 материалы дела и заключение эксперта от 12.12.2014 N 457 поступили в апелляционный суд (т. 10, л.д. 2, 4-177).
Определением от 02.02.2015 производство по делу N А32-30561/2012 возобновлено, по заявлению истца в судебное заседание для дачи пояснений вызвана эксперт Чекерес О.Ю. По существу вопросов, сформулированных департаментом олимпийского наследия и департаментом автомобильных дорог, экспертом в суд апелляционной инстанции представлены письменные и в судебном заседании 06.03.2015 даны устные пояснения (т. 11, л.д. 25-27, 66-70, 105-107).
По заявлению ООО "ЮКА", с учетом мнения сторон, предложивших для обсуждения ряд вопросов, и обстоятельств дела, определением апелляционного суда от 19.06.2015 в судебное заседание для дачи пояснений повторно вызвана эксперт Чекерес О.Ю., которой в заседании 17.07.2015 даны устные и представлены письменные пояснения (т. 12, л.д. 133-137, 138-139, 141-142, 146-148, 152-176, 189-190).
В связи с завершением мероприятий краевой целевой программы "Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического и бальнеологического курорта" (утверждена постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19.08.2009 N 723), возвратом неосвоенных денежных средств в федеральный бюджет, утратой министерством строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края (правопреемник департамента автомобильных дорог) статуса ответственного исполнителя и плательщика в рамках данной программы, указанным министерством заявлено о взыскании спорных в настоящем деле денежных средств с Минстроя России. Минстроем России, в свою очередь, представлены письменные возражения с указанием на исполнение им в полном объеме своих обязательств как главного распорядителя бюджетных средств (т. 11, л.д. 73-75, т. 12, л.д. 5-7, 43-46).
Определением суда апелляционной инстанции от 06.03.2015 произведена процессуальная замена департамента автомобильных дорог на министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края (далее — министерство дорожного хозяйства; т. 11, л.д. 108-111).
Ответчиком ООО "Элит-Оценка" 03.04.2015 заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости права аренды ООО "ЮКА" на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м) и 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м) по состоянию на 21.11.2011, поручении ее проведения федеральному бюджетному учреждению "Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации". В дальнейшем, ООО "Элит-Оценка" представлены дополнительные материалы о возможности проведения экспертизы на приемлемых условиях обществом с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза "ЮФОСЭО" (далее — ООО "Судебная экспертиза "ЮФОСЭО", т. 11, л.д. 147-148, т. 13, л.д. 1-2, 4-8).
Определением от 14.08.2015 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство финансов Российской Федерации (далее — Минфин России), в удовлетворении ходатайства департамента олимпийского наследия о привлечении к участию в деле в аналогичном качестве НП "Межрегиональный союз оценщиков" отказано (т. 13, л.д. 50-55).
Апелляционным постановлением от 12.11.2015 в удовлетворении ходатайства (ООО "Элит-Оценка) о назначении экспертизы отказано. Решение от 25.12.2013 оставлено без изменения, с департамента олимпийского наследия и ООО "Элит-Оценка" в пользу ООО "ЮКА" взыскано по 62 (шестьдесят две) тысячи рублей с каждого в счет оплаты экспертизы. Отклоняя ходатайство ООО "Элит-Оценка" о назначении повторной экспертизы в государственном экспертном учреждении — федеральном бюджетном учреждении "Южный региональный центр судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации", суд апелляционной инстанции исходил из того, что представленные в материалы дела экспертные заключения выполнены организациями, аккредитованными в установленном порядке на проведение соответствующих видов экспертиз, тогда как предложенные ООО "Элит-Оценка" экспертные организации к таковым не относятся. Денежные средства для проведения экспертизы ООО "Элит-Оценка" на депозитный счет суда не внесены. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее — постановление Пленума N 23), до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 Кодекса). В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам. Поскольку при рассмотрении дела апелляционным судом уже была проведена экспертиза в отсутствие денежных средств на депозитном счете суда, проведение повторной экспертизы на тех же условиях чрезмерно повысит риск неуплаты экспертам вознаграждения в предусмотренные сроки.
Оставляя без изменения решение от 25.12.2013, апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что согласно статье 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности и разъяснений, приведенных в пункте 2 информационного письма N 92, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, для проверки достоверности и подлинности которого, по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 — 87 Кодекса). Согласно заключению судебной экспертизы от 11.03.2013 отчет ООО "Элит-Оценка" от 10.12.2011 N 277/2011 не соответствует требованиям закона и федеральным стандартам оценки; величина рыночной стоимости объектов оценки является недостоверной. Отчет от 10.12.2011 N 277/2011 не принят судом апелляционной инстанции в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости права аренды ООО "ЮКА" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021 и потому, что расчет стоимости объектов оценки произведен исходя из анализа цен на коммерческую недвижимость и назначения земельных участков "под торговые площади", без учета назначения участков "жилая застройка". Апелляционный суд принял во внимание письма НСОД от 18.12.2011 (о результатах предварительной экспертизы итогов оценки права аренды ООО "ЮКА") и от 31.08.2012 (о занижении ООО "Элит-Оценка" рыночной стоимости права аренды земельных участков в отчете от 10.12.2011 N 277/2011 относительно стоимости изъятия соседних земельных участков). Вывод о несоответствии отчета от 10.12.2011 N 277/2011 Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки в решении суда имеется. Оспаривание величины рыночной стоимости права аренды, определенной в отчете от 10.12.2011 N 277/2011, является надлежащим способом защиты прав ООО "ЮКА". Соответствие экспертного заключения судебной оценочной экспертизы от 26.07.2013 N А-13-119 (о рыночной стоимости права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды ООО "ЮКА" на земельные участки в размере 323 366 645 руб.) требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки подтверждено заключением НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 17.12.2013 N 801/12-13. Вместе с тем, расчет рыночной стоимости исследуемых объектов также произведен ООО "Кубанское агентство оценки" исходя из функционального использования земельного участка "торговое назначение", без учета назначения участков "жилая застройка". По результатам назначенной судом апелляционной инстанции по ходатайству ООО "ЮКА" судебной экспертизы, ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" подготовлено экспертное заключение от 12.12.2014 N 457, из которого усматривается, что расчет рыночной стоимости для функционального использования земельных участков под торговое назначение произведен доходным методом, в рамках которого рыночная стоимость земельных участков составила 301 829 981 руб. без НДС, 356 159 377 руб. с НДС, расчет рыночной стоимости исследуемых объектов для функционального использования под индивидуальное жилищное строительство произведен сравнительным подходом, в рамках которого рыночная стоимость участков составила 272 430 294 руб. без НДС и 339 495 572 руб. с НДС. Установление экспертом (исходя из наиболее эффективного использования участков) рыночной стоимости права аренды исключительно на основании доходного подхода не является обоснованным, поскольку не учитывает такое назначение спорных земельных участков как "жилая застройка", что не позволяет сделать вывод о достоверности окончательной величины стоимости права аренды, определенной оценщиком. Вместе с тем, экспертное заключение от 12.12.2014 N 457 оценено судом апелляционной инстанции в качестве доказательства по делу, подтверждающего позицию ООО "ЮКА" о существенном занижении рыночной стоимости принадлежащих ему прав. Согласно представленному ООО "ЮКА" в материалы дела N А32-15613/2012 отчету ООО "Независимый оценщик" от 05.07.2012 N 15/3, в котором расчеты величины рыночной стоимости права аренды на спорные участки производились исключительно исходя из целевого назначения (разрешенного использования) — "жилая застройка", рыночная стоимость права аренды общества на спорные земельные участки составляет 323 641 000 руб. Договоры аренды в отношении спорных земельных участков заключены с целью жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром, обществом представлены предпроектные предложения по размещению квартала жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром, датированные еще 2007 годом, что свидетельствует о намерении арендатора использовать участки в соответствии с их назначением. Взыскание стоимости проведенной ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" в рамках настоящего дела (без предварительного внесения средств на депозитный счет апелляционного суда) оценочной экспертизы произведено судом апелляционной инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса.
В кассационной жалобе департамент олимпийского наследия просит решение от 25.12.2013 и апелляционное постановление от 12.11.2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, судом безосновательно не было привлечено к участию в деле НП "Межрегиональный союз оценщиков", а также не дана оценка тому обстоятельству, что данной организацией сделаны заключения о соответствии законодательству об оценочной деятельности как отчета ООО "Элит-Оценка" от 10.12.2011 N 277/2011 (заключение от 05.04.2012), так и отчета ООО "Кубанское агентство оценки" от 26.07.2013 N А-13-119 (заключение от 17.12.2013), итоговая величина объектов оценки в которых различается в 10 раз. Судом дана неправильная оценка отчету об оценке от 12.12.2014 N 457, выполненному ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Применительно к непостроенному объекту не учтены сроки планирования, получения разрешительной документации, строительства и сдачи объекта в аренду, не учтена возможность отрицательного дохода в течение первых нескольких лет. Использованная ставка дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции) приведена произвольно, без ссылки на нормативные и иные источники. Стоимость исследуемых объектов, полученная сравнительным подходом, исходя из назначения земельных участков "под жилую застройку", не была учтена экспертом в итоговой стоимости объектов. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1010 и 23:49:0205007:1006 имеют разрешенное использование "жилая застройка с многофункциональным торгово-развлекательным центром". Принятое экспертом целевое назначение планируемых к возведению улучшений не соответствует в полном объеме текущему назначению участков. Некорректный выбор экспертом целевого назначения планируемых к возведению улучшений — многофункциональный торгово-развлекательный центр позволяет назвать выводы эксперта по итоговой стоимости земельных участков некорректными, в целом. Судом не были учтены такие, имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, как понятие многофункционального торгово-развлекательного центра (молл общей площадью от 100 тыс. кв. м), площадь изъятых у общества участков (15 785 кв. м и 13 229 кв. м), их специфическая форма (узкие и вытянутые), вид разрешенного использования земельных участков (жилая застройка с многофункциональным торгово-развлекательным центром). Суд апелляционной инстанции установил, однако не дал надлежащей правовой оценки тому, что экспертное заключение ООО "Кубанское агентство оценки" от 26.07.2013 N А-13-119 содержит расчет рыночной стоимости исследуемых объектов без учета назначения участков "жилая застройка".
В кассационной жалобе министерство дорожного хозяйства просит решение от 25.12.2013 и апелляционное постановление от 12.11.2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, Законом об оценочной деятельности установлена взаимосвязь между достоверностью итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, и достоверностью самого отчета об оценке как документа, имеющего доказательственное значение. Определение надлежащей стоимости оцениваемого объекта невозможно без надлежащего методологического применения федеральных стандартов оценки при подготовке отчета. Вместе с тем, признавая величину рыночной стоимости изъятого имущества недостоверной, суд первой инстанции не признал недействительным отчет ООО "Элит-Оценка" от 10.12.2011 N 277/2011, который не исключен из доказательственной базы по делу. Положения статьи 71 Кодекса устанавливают, что никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Суды не указали, исходя из каких критериев, оценка в размере 323 366 645 руб. является допустимой, а оценка в размере 29 806 616 руб. — нет, если оба отчета достоверны. Экспертное заключение ООО "Кубанское агентство оценки" от 26.07.2013 N А-13-119 является недостоверным и подготовлено с нарушением федеральных стандартов оценки. В нарушение требований ФСО N 1, оценщик выбрал несопоставимые единицы для сравнения. Расчет произведен применительно к объектам-аналогам, вид права у которых собственность, а не аренда, как у общества. Центральные инженерные коммуникации у объектов-аналогов и оцениваемого объекта различны. Судом апелляционной инстанции неверно применена статья 87 Кодекса. Назначая повторную экспертизу, суд апелляционной инстанции усомнился в достоверности ранее проведенных экспертиз, о ее проведении ходатайствовало и общество. Однако, получив новое экспертное заключение, апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения, что повлекло незаконное увеличение судебных издержек. Позиция суда апелляционной инстанции противоречива: с одной стороны, он не принял экспертное заключение от 12.12.2014 N 457, подготовленное по результатам проведенной в суде апелляционной инстанции экспертизы, а с другой, принял ранее подготовленное ООО "Кубанское агентство оценки" заключение от 26.07.2013, в котором усомнился, то есть фактически признал его порочным, назначая повторную экспертизу. Суд апелляционной инстанции незаконно отклонил ходатайство о назначении экспертизы, поскольку выводы экспертов в рамках ранее проведенных экспертиз сделаны без учета отсутствия у ООО "ЮКА" документации о намерениях использования имущества. Градостроительные планы на спорные земельные участки отсутствуют, как отсутствует в Правилах землепользования и застройки г. Сочи такой вид разрешенного использования участков, как жилая застройка с торгово-развлекательным комплексом. Специфика земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021 не позволила бы разместить объекты недвижимости, которые эксперт Чекерес О.Ю. учитывает при производстве экспертизы. Принятый экспертом срок при определении размера убытков должен быть скорректирован с учетом параметров здания, технологии его строительства и прочего, на основании соответствующих документов (проекта). Судебные акты противоречат принципам справедливости, поскольку изымаемые участки не освоены обществом, не заняты объектами строительства, а намерения ООО "ЮКА" надлежащими доказательствами не подтверждены. Валовой доход от улучшений, проектируемых на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1010 и 23:49:0205007:1006, определен экспертом, несмотря на то, что в настоящем деле подлежали определению убытки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021. Эксперт не пояснил, какими характеристиками руководствовался при определении арендной площади, и каким способом осуществлен расчет арендной площади несуществующего помещения. Формула расчета рыночной стоимости земельных участков недопустима при оценке права аренды. При ответе на вопрос ООО "Элит-Оценка" эксперт Чекерес О.Ю. констатировала, что при проведении оценки она не руководствовалась законодательно установленными нормами. Ходатайство о проведении повторной экспертизы апелляционный суд отклонил незаконно, поскольку экспертная организация выразила готовность провести экспертизу без внесения денежных средств на депозитный счет суда. Оставив решение без изменения, апелляционный суд принял неисполнимое для министерства дорожного хозяйства постановление, так как денежные средства, из которых подлежало обеспечению покрытие убытков за изымаемое имущество, возвращены в федеральный бюджет. Минфин России и Минстрой России привлечены к участию в настоящем деле лишь в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
В арбитражный суд округа поступили письменные отзывы: от администрации края, от министерства финансов, от ООО "Элит-Оценка", о согласии с доводами кассационных жалоб, от ООО "ЮКА" — с возражениями против их удовлетворения. Министерством курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края, кроме того, представлены возражения на отзыв ООО "ЮКА" на кассационную жалобу департамента олимпийского наследия.
В судебном заседании, состоявшемся 01.03.2016, министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края заявило ходатайства о замене стороны истца по делу — департамента олимпийского наследия Краснодарского края на министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края, и об отложении судебного разбирательства, в целях ознакомления министерства с материалами дела. Арбитражный суд округа и присутствующие в судебном заседании лица, заблаговременно данные ходатайства с приложенными к ним документами не получали.
Представителем министерства дорожного хозяйства в этом судебном заседании также заявлено ходатайство о замене в порядке процессуального правопреемства на министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края. Арбитражный суд округа и присутствующие в судебном заседании лица, заблаговременно данное ходатайство с приложенными к нему документами не получали.
Представителем ООО "ЮКА" заявлено ходатайство о предоставлении времени для ознакомления с поступившими в материалы дела письменными отзывами и документами, обосновывающими заявленные непосредственно в ходе судебного заседания процессуальные ходатайства министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края, министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.03.2016 судебное заседание по делу N А32-30561/2012 отложено на 22.03.2016, 16 часов 00 минут, соответствующая информация размещения на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
В судебном заседании, состоявшемся 22.03.2016, по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 29.03.2016, 10 часов 00 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителей администрации края, министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края, министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края.
Рассмотрев и обсудив заявленные ходатайства о процессуальном правопреемстве, выслушав мнение представителей участвующих в деле лиц, не высказавших в судебном заседании, и не представивших в письменном виде, мотивированных возражений против их удовлетворения, арбитражный суд округа также не установил оснований для отклонения указанных ходатайств.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Из представленных в материалы дела документов видно, что пунктами 7, 8 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.10.2015 N 993 "О совершенствовании деятельности исполнительных органов государственной власти Краснодарского края (далее — постановление N 993), изданного во исполнение Закона Краснодарского края от 21.10.2015 N 3255-КЗ "О системе исполнительных органов государственной власти Краснодарского края и структуре высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края — администрации Краснодарского края" (далее — Закон края N 3255-КЗ), функции и полномочия департамента олимпийского наследия Краснодарского края переданы министерству курортов и туризма Краснодарского края, которое переименовано в министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края. В свою очередь, функции и полномочия министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края в сфере дорожной деятельности переданы департаменту транспорта Краснодарского края, который переименован в министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края.
Внесение соответствующих сведений в Единый государственный реестр юридических лиц министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края (далее — министерство олимпийского наследия), министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края (далее — министерство дорожного хозяйства) подтвердили выписками из указанного Реестра.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов на них, выслушав в открытом судебном заседании прибывших для участия в нем представителей сторон и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело — направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
Видно из материалов дела, что на основании приказа департамента имущественных отношений от 11.02.2011 N 33-з "О заключении договоров аренды земельных участков государственной собственности Краснодарского края" данным департаментом и ООО "ЮКА" заключены договоры от 11.02.2011 аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0000002318, N 0000002307. По условиям названных сделок департамент (арендодатель) предоставил обществу (арендатор) во временное владение и пользование на срок до 06.03.2056 земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1010 (площадью 13 267 кв. м), 23:49:0205007:1006 (площадью 16 439 кв. м), для целей жилой застройки с многофункциональным торгов-развлекательным центром. Арендные сделки с этими участками, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) за Краснодарским краем, зарегистрированы 14.03.2011 (т. 1 дела N А32-15613/2012, л.д. 16-18, 19-25, 26, 42-49, 50).
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 17.11.2011 N 1765-р изъяты для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Автомобильные дороги на улицах Донской и Пластунской (проектные и изыскательские работы, реконструкция) земельные участки, путем прекращения права аренды ООО "ЮКА" на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1032 площадью 13 229 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 площадью 13 267 кв. м, участок N 39, и на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1021 площадью 15 785 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1006 площадью 16 439 кв. м, участок N 38 (т. 1 дела N А32-15613/2012, л.д. 12).
Аналогичное изъятие (земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032, 23:49:0205007:1021) произведено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2012 по делу N А32-15613/2012 по иску олимпийского департамента к ООО "ЮКА" (т. 2 дела N А32-15613/2012, л.д. 180-188).
В соответствии с положениями Закона N 310-ФЗ принятие решения об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов является основанием для заключения договора с оценщиком на проведение рыночной оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием, подготовки после получения отчета об оценке проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков, и ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (части 21, 24, 25 статьи 15).
Согласно части 26 статьи 15 Закона N 310-ФЗ выкупная цена земельных участков (если участки находятся в частной собственности), а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке.
Переданный генеральному директору общества проект соглашения содержал условие об определении размера убытков, причиненных в связи с прекращением права аренды на спорные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021 (в сумме 29 776 616 рублей), а также прочих убытков, причиненных в связи с изъятием принадлежащих обществу на праве аренды участков (в сумме 30 тыс. рублей), на основании отчета ООО "Элит-Оценка" от 10.12.2011 N 277/2011 (т. 1 дела N А32-15613/2012, л.д. 68-71, 94-98, 99).
В отношении отчета от 10.12.2011 N 277/2011, определяющего по состоянию на 21.11.2011 рыночную стоимость права аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021, величину убытков в связи с изъятием земельных участков, НП "Межрегиональный союз оценщиков" подготовлено положительное заключение от 05.04.2012 нормативно-методической экспертизы (т. 1 дела N А32-15613/2012, л.д. 73-93).
При этом из письма рабочей группы НСОД по методологическому обеспечению и мониторингу работ по оценке для целей реализации Закона N 310-ФЗ в части возмещений правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием или в связи с установлением сервитута (далее — рабочая группа НСОД) от 08.12.2011 следует, что представленные ООО "Элит-Оценка" на предварительную экспертизу результаты по спорным участкам, принадлежащим на праве аренды ООО "ЮКА", составляли: по земельным участкам — 339 825 017 рублей без НДС, убытки — 30 тысяч рублей (т. 1 дела N А32-15613/2012, л.д. 72).
Обществом для целей решения имущественных споров самостоятельно организована оценка (внесудебная) рыночной стоимости права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021 по состоянию на 26.06.2012. В соответствии с отчетом от 05.07.2012 N 15/3, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Независимый оценщик" (далее — ООО "Независимый оценщик), с применением сравнительного подхода, наиболее вероятная величина рыночной стоимости права аренды на указанные участки составила (без НДС) 323 641 000 рублей (т. 2 дела N А32-15613/2012, л.д. 8-62).
Возникший между олимпийским департаментом, ООО "ЮКА" и ООО "Элит-Оценка" спор о достоверности отчета от 10.12.2011 N 277/2011 и размере убытков, подлежащих возмещению обществу в связи с произведенным изъятием земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021, выделен судом в отдельное производство с присвоением ему номера А32-30562/2012.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (пункт 1 информационного письма N 92).
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью (статья 13 Закона об оценочной деятельности). При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица; в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица; пункт 1 информационного письма N 92).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что на основании вступившего в законную силу судебного акта по делу N А32-15613/2012 о прекращении права аренды ООО "ЮКА" на земельные участки, в связи с их изъятием для целей размещения олимпийского объекта, указанное юридическое лицо приобрело право на соответствующую компенсацию. В качестве компенсации рыночной стоимости права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды на земельные участки определена сумма 323 366 645 рублей, указанная в заключении судебной экспертизы ООО "Кубанское агентство оценки" от 26.07.2013 N А-13-119, в отношении которого имеется положительное заключение другой судебной экспертизы НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 17.12.2013 N 801/12-13.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 133, пунктом 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 3 пункта 3 постановления Пленумов N 10/22.
Из материалов дела следует, что право на получение спорной компенсации ООО "ЮКА" связывает с прекращением принадлежащего ему права аренды на изъятые для краевых нужд земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021.
Арендодателем земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1010 и 23:49:0205007:1006, в результате раздела которых образованы участки, изъятые у общества путем прекращения права аренды, является департамент имущественных отношений, привлеченный к участию в деле N А32-15613/2012, но не участвующий в деле N А32-30561/2012, после выделения в отдельное производство искового требования олимпийского департамента и встречного искового требования ООО "ЮКА".
Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, ил не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса).
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. С учетом изложенного факт регистрации договора аренды не исключает обязанности суда оценить такую сделку на предмет ее соответствия закону.
Вместе с тем, вопрос о том, на основании каких договоров ООО "ЮКА" приобрело право аренды, прекращенное при изъятии спорных земельных участков, о заключенности и действительности таких сделок, не исследован судами ни в рамках дела N А32-15613/2012, ни в рамках настоящего дела.
Между тем, из вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-790/2011, размещенных на сайте суда в общедоступной базе "Картотека арбитражных дел", видно, что первоначально земельные участки N 38 (с кадастровым номером 23:49:02 05 008:0013, площадью 34 999 кв. м) и N 39 (с кадастровым номером 23:49:02 05 007:0025, площадью 34 674 кв. м), являющиеся исходными для рассматриваемых в настоящем деле земельных участков, переданы департаментом имущественных отношений в аренду государственному унитарному предприятию Краснодарского края "Октябрьский" (далее — предприятие, ГУП КК "Октябрьский") для ведения сельскохозяйственного производства (договоры аренды от 06.03.2007 N 0000001756, N 0000001757). ООО "ЮКА" приобрело права и обязанности арендатора по названным договорам аренды земельных участков на основании договоров о передаче прав и обязанностей от 07.08.2007, заключенных им с ГУП КК "Октябрьский".
В этих же судебных актах отражено, что по результатам публичных слушаний, с учетом постановления главы г. Сочи от 24.01.2008, к договорам аренды земельных участков от 06.03.2007 заключены дополнительные соглашения от 30.01.2008 об изменении вида разрешенного использования земельных участков с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "под жилую застройку с многофункциональным торгово-развлекательным центром".
Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) установлено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков в составе земель населенных пунктов, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.
Соответствие нового вида разрешенного использования спорных земельных участков градостроительным регламентам, установленным действующими в соответствующий период в муниципальном образовании город-курорт Сочи Правилами землепользования и застройки (иными документами территориального планирования и зонирования), как необходимого условия законного использования земельных участков его правообладателем в течение срока аренды, и возможности компенсации убытков в связи с утратой права аренды, обоснованного определения размера такой компенсации, судами не проверено.
В то же время, именно в связи с видом разрешенного использования участков "под жилую застройку с многофункциональным торгово-развлекательным центром" суд апелляционной инстанции правильно констатировал, но необоснованно не учел при принятии судебного акта, ошибочность действий оценщиков и экспертов по определению результатов рыночной оценки права аренды ООО "ЮКА" и прочих убытков в связи с прекращением права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 и 23:49:0205007:1021, исходя из неполного функционального назначения участков.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса, действующей в период заключения имеющихся в материалах дела договоров аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 11.01.2011 N 0000002318 и N 0000002307 (до 1 марта 2015 года, Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период регламентировались статьей 30.1 Земельного кодекса, согласно пункту 1 которой, такие участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
В силу прямого указания пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением перечисленных в нем случаев.
Предоставление земельных участков в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировано в спорный период статьей 30.2, устанавливающей особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта, на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса (пункты 1, 2 статьи 30.2 Земельного кодекса).
Соблюдение департаментом имущественных отношений вышеизложенных требований закона и публичных процедур при предоставлении ООО "ЮКА" земельных участков в долгосрочную аренду для целей жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром судебные инстанции не исследовали и в установленном процессуальным законом порядке не оценили.
При таких обстоятельствах решение от 25.12.2013 и апелляционное постановление от 12.11.2015 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела — установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункты 12, 14 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле департамента имущественных отношений, администрации города Сочи, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, в том числе изложенным в кассационных жалобах, которые не могут быть проверены судом кассационной инстанции с исчерпывающей полнотой до выяснения перечисленных в настоящем постановлении дополнительных обстоятельств, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.
Довод жалобы министерства олимпийского наследия о том, что судом безосновательно не было привлечено к участию в деле НП "Межрегиональный союз оценщиков", окружным судом не принимается, поскольку само по себе выполнение партнерством возложенных на него функций и одной из назначенных судом экспертиз, принятие решения и апелляционного постановления о правах и об обязанностях данного лица не подтверждает (часть 4 статьи 288 Кодекса). Оценка всех представленных участвующими в деле лицами и собранных дополнительно в процессе разбирательства по делу доказательств является исключительной прерогативой суда.
Ссылка заявителя жалобы на то, что принятое экспертом целевое назначение планируемых к возведению улучшений не соответствует в полном объеме текущему назначению участков (для размещения олимпийского объекта) несостоятельна, поскольку не учитывает правовую природу и обстоятельства возникшего спора (компенсация за изъятые для краевых нужд земельные участки).
Приведенные в жалобе министерства дорожного хозяйства аргументы, обусловленные признанием судом недостоверной величины рыночной стоимости изъятого имущества, и не признанием недействительным отчета ООО "Элит-Оценка" от 10.12.2011 N 277/2011, подлежат отклонению. Оспаривание в арбитражном суде как достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, так и отчета независимого оценщика, являются допустимыми способами защиты (пункт 1 информационного письма N 92). Процессуальных оснований для исключения названного отчета из доказательственной базы по делу заявитель жалобы не приводит, окружным судом они также не выявлены (статья 161 Арбитражного процессуального кодекса).
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 48, 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

произвести замену истца по настоящему делу департамента олимпийского наследия Краснодарского края (ОГРН 1072308013800) в порядке процессуального правопреемства на министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края (ОГРН 1032304169700).
Произвести замену третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края (ОГРН 1122308006590) в порядке процессуального правопреемства на министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края (ОГРН 1022301219940).
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 по делу N А32-30561/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий Н.С.МАЗУРОВА

Судьи В.А.АНЦИФЕРОВ А.И.МЕЩЕРИН