Требование: О признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, обязании к погашению спорной записи

Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован неустранением причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку фактически договор прекращен в связи с его истечением; основанием для погашения записи о регистрации права является заявление одной из сторон договора. Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата объекта аренды, не препятствует государственной регистрации прекращения обременения.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2016 N Ф08-9056/2015 по делу N А32-44073/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю — Невструевой О.С. (доверенность от 20.10.2015), в отсутствие представителей заявителя — администрации муниципального образования город-курорт Сочи, третьего лица — открытого акционерного общества "Российские железные дороги", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 (судьи Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А., Филимонова С.С.) по делу N А32-44073/2014, установил следующее.
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее — управление), изложенное в письме от 04.09.2014 N 50/201/2014-557, в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка общей площадью 28 423 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205020:102, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Дагомысская, 8, в Центральном районе города Сочи и возложении на управление обязанности по погашению записи о государственной регистрации права аренды по договору аренды от 28.09.2011 N 4900007110.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Российские железные дороги" (далее — общество).
Решением от 26.06.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.09.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано по мотиву наличия спора между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2011 N 4900007110. Погашение регистрационной записи об аренде по данному договору не может быть санкционировано судом в порядке административного спора арендодателя с регистрирующим органом, поскольку одновременное применение административного порядка прекращения записи об аренде спорного участка по заявлению арендодателя, поданному в регистрирующий орган, приведет к невозможности судебного разбирательства в связи с отсутствием предмета спора как такового. Вопрос о прекращении договора аренды в ситуации, когда арендодатель инициировал судебный процесс по иску о расторжении договора аренды, должен быть результатом судебного разбирательства в рамках искового производства, где администрация также вправе ссылаться на истечение срока договора аренды, направление уведомления в адрес арендатора об отказе от продления договорных отношений.
В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся по настоящему делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании представитель управления просила оставить состоявшиеся по делу судебные акты без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). Судебное разбирательство проведено согласно статье 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителя управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с принятием по делу нового судебного акта.
Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.09.2011 N 4900007110 аренды земельного участка площадью 28 423 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205020:102, категория земель — "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования — "учреждение среднего специального образования".
Пунктом 2.1 договора стороны согласовали срок его действия (с момента государственной регистрации до 07.06.2014).
Пунктом 8.4 договора закреплено, что его действие прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 договора. Договор не подлежит продлению, вместе с тем арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора на новый срок.
20 мая 2014 года в адрес общества департамент направил уведомление N 9788/02-05-16-5 о прекращении действия договора по истечении срока аренды земельного участка (07.06.2014), полученное арендатором 03.06.2014, о чем свидетельствует почтовое уведомление.
25 июля 2014 года администрация обратилась в управление с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 28.09.2011 N 4900007110, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:102, приложив письмо от 20.05.2014 о прекращении договора и доказательства его получения обществом.
Уведомлением от 04.08.2014 N 50/201/2014-557 управление проинформировало администрацию о приостановлении государственной регистрации на срок до 04.09.2014, ссылаясь на то, что истечение срока аренды само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи; запись об аренде по истечении срока договора может быть погашена по заявлению одной из сторон; досрочное расторжение договора аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке либо по соглашению сторон; регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора, либо на основании вступившего в законную силу судебного акта о признании договора аренды недействительным. Заявителю предложено устранить причины, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.
4 сентября 2014 года управление приняло решение N 50/201/2014-557 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ввиду неустранения причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации.
Полагая, что решение управления, изложенное в письме от 04.09.2014 N 50/201/2014-557, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы муниципального образования, администрация обратилась в арбитражный суд.
В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (возникновения, прекращения) прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон N 122-ФЗ).
По смыслу статей 65, 198, 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено данным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.
Исходя из положений статьи 18 Закона N 122-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных данным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.
На основании части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды указали, что в связи с наличием спора между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) о расторжении договора аренды земельного участка, рассматриваемого арбитражным судом в рамках искового производства, погашение регистрационной записи об аренде земельного участка по данному договору не может быть санкционировано судом в порядке административного спора арендодателя с регистрирующим органом.
Коллегия арбитражного суда округа не может согласиться с позицией судов ввиду следующего.
Из содержания договора аренды от 28.09.2011 N 4900007110 следует, что его срок определен с момента государственной регистрации договора по 07.06.2014. Письмом от 20.05.2014 N 9788/02-05-16-5 арендатор уведомлен об отказе в продления договорных отношений. Фактически договор прекращен в связи с его истечением; основанием для погашения записи о государственной регистрации права аренды является заявление одной из сторон договора. Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата объекта аренды, не может служить препятствием для государственной регистрации прекращения обременения.
Таким образом, коллегия арбитражного суда округа считает, что правовые основания для отказа в погашении регистрационной записи о праве аренды отсутствовали, ввиду чего отказ управления от 04.09.2014 N 50/201/2014-557 незаконен.
Ссылка судебных инстанций на наличие спора о расторжении рассматриваемого договора аренды не может быть принята во внимание с учетом следующего.
В рамках дела N А32-38742/2014 администрации отказано в удовлетворении иска к обществу о взыскании долга по арендной плате (за период с 01.01.2013 по 31.03.2014) и расторжении договора аренды от 28.09.2011 N 4900007110. Суды заключили о неправомерности взыскания долга в заявленный период, что позволило им сделать вывод об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. В то же время отсутствие оснований для расторжения договора аренды по приведенным в деле N А32-38742/2014 основаниям не могло повлиять на рассмотрение настоящего дела в порядке главы 24 Кодекса, учитывая также, что оспариваемый отказ управления датирован 04.09.2014, исследуемый в деле N А32-38742/2014 период взыскания с 01.01.2013 по 31.03.2014, а срок действия договора — до 07.06.2014.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса.
Учитывая, что обстоятельства дела установлены, однако суды неверно применили нормы права, судебные акты обеих инстанций надлежит отменить с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявления общества.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождена.
Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 по делу N А32-44073/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, изложенный в письме от 04.09.2014 N 50/201/2014-557, в погашении записи о государственной регистрации права аренды открытого акционерного общества "РЖД" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205020:102 общей площадью 28 423 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская, 8, по договору от 28.09.2011 N 4900007110, как не соответствующий Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись о государственной регистрации права аренды открытого акционерного общества "РЖД" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205020:102 общей площадью 28 423 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская, 8, по договору от 28.09.2011 N 4900007110.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В.СИДОРОВА

Судьи В.А.АНЦИФЕРОВ В.Е.ЕПИФАНОВ