Требование: О взыскании долга по арендной плате и коммунальным услугам

Обстоятельства: Арендодатель полагал, что арендатор необоснованно уклонялся от возврата имущества по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, и от внесения арендных платежей.
Решение: Требование удовлетворено в части, поскольку арендатор обязан оплатить использование нежилых помещений после прекращения договора аренды до их возврата арендодателю. В остальной части отказано в связи с незаключенностью дополнительных соглашений об увеличении размера арендной платы.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.12.2011 по делу N А15-48/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 декабря 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от истца — общества с ограниченной ответственностью "Отист" (ИНН 0561014432, ОГРН 1020502529651) — Магомедова М.М. (доверенность от 11.01.2011), в отсутствие ответчика — открытого акционерного общества акционерного коммерческого банка "Экспресс" (ИНН 0541015808, ОГРН 1020500000619), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Отист" и открытого акционерного общества акционерного коммерческого банка "Экспресс" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.06.2011 (судья Исаев М.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 (судьи Сулейманов З.М., Жуков Е.В., Параскевова С.А.) по делу N А15-48/2011, установил следующее.
ООО "Отист" (далее — общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО АКБ "Экспресс" (далее — банк) о взыскании 281 260 рублей долга по арендной плате и коммунальным услугам.
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.06.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011, исковые требования удовлетворены частично, с банка в пользу общества взыскано 210 тыс. рублей долга. В остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что банк обязан оплатить использование нежилых помещений после прекращения договора аренды до их возврата обществу. Исковые требования признаны подлежащими удовлетворению в части в связи с незаключенностью дополнительных соглашений об увеличении размера арендной платы.
В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 17.06.2011 и постановление от 07.09.2011 в части отказа во взыскании с банка в пользу общества 63 тыс. рублей и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, суд первой инстанции ошибочно не признал легитимность соглашений об изменении размера арендной платы. Увеличение арендной платы отражено в налоговых декларациях общества; принятие налога, исчисленного от измененной арендной платы, означает регистрацию изменения ее размера. Согласно пункту 3.5 договора аренды от 21.06.2007 размер арендной платы стороны могут с учетом обстоятельств менять не чаще, чем раз в год. Выводы суда не соответствуют разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 11 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее — информационное письмо N 66), о том, что фактическое изменение размера арендной платы в порядке, предусмотренном договором аренды, не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение названного условия договора.
В отзыве на кассационную жалобу общества банк указывает, что дополнительные соглашения об увеличении размера арендной платы являются незаключенными, ввиду невыполнения требований закона об их государственной регистрации, факт уплаты обществом налогов не имеет отношения к рассматриваемому спору.
Обществом представлены возражения на отзыв банка.
В кассационной жалобе банк просит отменить решение от 17.06.2011 и постановление от 07.09.2011, прекратить производство по делу. По мнению заявителя, материалами дела подтверждено, что арендодатель был надлежаще уведомлен об освобождении помещения, однако уклонился от подписания акта приема-передачи. В своих показаниях свидетели истца прямо заявили, что в спорных помещениях после октября 2010 года банк не осуществлял банковскую деятельность, в них отсутствовало принадлежащее банку имущество.
В отзыве на кассационную жалобу банка общество указало на несостоятельность ее доводов.
В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении своей кассационной жалобы и просил отклонить кассационную жалобу банка.
Банк письменно ходатайствовал о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя, что согласуется с положениями статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов на них, возражений на отзыв банка, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, общество является собственником нежилых помещений (литера Г, комнаты 1, 2, 3) общей площадью 72,7 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Махачкала, ул. Эмирова, 10 (далее — нежилые помещения), в подтверждение чего ему выдано свидетельство о государственной регистрации права от 04.10.2001 серии 05-РД N 038190 (т. 1, л.д. 59).
21 июня 2007 г. общество (арендодатель) и банк (арендатор) подписали договор, по условиям которого арендодатель представляет за плату во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения, арендатор обязуется использовать их по назначению (для размещения офиса) и до 20 числа каждого отчетного месяца вносить на лицевой счет арендодателя арендную плату в размере 70 тыс. рублей. Срок действия договора определен с 17 июля 2007 г. по 17 июля 2012 г. (пункт 1.8).
9 июля 2007 г. договор зарегистрирован в установленном порядке.
По передаточному акту от 21.06.2007 нежилые помещения переданы ответчику в состоянии, указанном в договоре; стороны зафиксировали в акте отсутствие у арендатора претензий к арендодателю по передаваемому недвижимому имуществу.
В последующем сторонами подписаны дополнительные соглашения к указанному договору (15.07.2008, 14.07.2009 и 01.07.2010) об увеличении размера арендной платы, которые на государственную регистрацию не направлялись (т. 1, л.д. 116 — 118).
Дополнительным соглашением от 01.09.2010 стороны предусмотрели досрочное расторжение договора аренды нежилых помещений от 21.06.2007 с 1 октября 2010 г. Доказательства государственной регистрации указанного соглашения и погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении права собственности общества арендным обязательством в пользу банка в материалах дела отсутствуют.
Переданные в аренду нежилые помещения ответчиком по акту приема-передачи возвращены истцу не были.
Полагая, что банк необоснованно уклоняется от возврата имущества по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, и от внесения арендных платежей за октябрь, ноябрь и декабрь 2010 года, общество обратилось с иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 38 информационного письма N 66 в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Арбитражный процессуальный кодекс) представленные в материалы дела доказательства, суды установили факт использования ответчиком нежилых помещений, принадлежащих истцу, в спорный период.
Исчисляя размер арендной платы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что дополнительное соглашение от 01.07.2010 об увеличении ежемесячной арендной платы до 91 тыс. рублей, на которое ссылается истец, не зарегистрировано в установленном законом порядке. При расчете суммы задолженности суд применил пункт 3.1 договора аренды от 21.06.2007, установивший ее в размере 70 тыс. рублей в месяц.
Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (статьи 433, 452, 651 Гражданского кодекса, пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Судом кассационной инстанции отклоняются ссылки истца на пункт 11 информационного письма N 66, содержащий разъяснение порядка применения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса в части неизменности в течение года условия договора, предусматривающего твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В настоящем деле, в отличие от указанного в вышеназванном пункте информационного письма N 66 случая, арендная плата установлена пунктом 3.1 договора аренды от 21.06.2007 в твердой сумме, а не является определяемой (подлежащей исчислению по каждому сроку платежа). Спор о нарушении установленной пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса периодичности изменения размера арендной платы (не чаще одного раза в год) между обществом и банком отсутствует.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса).
Доводы кассационной жалобы общества основаны на неправильном толковании норм материального права и пункта 3.5 договора от 21.06.2007, согласно которому размер (стоимость) арендной платы, при наличии в том необходимости и объективных реальностей, может в период срока действия договора изменяться в сроки, которые могут быть дополнительно определены сторонами договора аренды, но не чаще одного раза в год.
В названном пункте (3.5) договора не указано на возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке. Из содержания приведенной и остальных норм договора не следует, что стороны установили арендную плату, подлежащую исчислению по определенной формуле, изменение составляющих которой влечет фактическое изменение размера арендной платы. Установление размера арендной платы в твердой сумме (пункт 3.1 договора) не предполагает фактического изменения ее размера. В таком случае арендная плата может быть изменена лишь посредством внесения изменений в договор в установленном законом порядке.
При наличии переплаты по какому-либо налогу общество вправе реализовать свое право на возврат или зачет денежных средств.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку ответчик не вернул истцу нежилые помещения в состоянии, отвечающем условиям договора, не представил доказательства внесения арендной платы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования в части взыскания задолженности по арендной плате за нежилые помещения, образовавшейся в период с октября по декабрь 2010 года в размере 210 тыс. рублей.
Доводы ответчика об освобождении спорных помещений и уклонении арендодателя от их приемки направлены на переоценку доказательств, исследованных судами, и сделанных ими выводов о недоказанности указанных фактов.
В силу требований части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. Доказательств, опровергающих правильность выводов судов, в деле не имеется.
Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационных жалоб отсутствуют. Нормы материального права при рассмотрении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 17.06.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 по делу N А15-48/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы ООО "Отист" и ОАО АКБ "Экспресс" — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Н.С.МАЗУРОВА

Судьи В.А.АНЦИФЕРОВ Л.Н.ПЛОТНИКОВА