Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке во втором полугодии 2008 года. Споры, связанные с признанием права собственности

1.1. Если иск заявлен в отношении объекта, расположенного на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, одним из ответчиков является орган, осуществляющий управление государственным имуществом.
Общество обратилось с иском к местной администрации о признании права собственности на самовольно реконструированный объект. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, поскольку администрация на момент предоставления истцу земельного участка под спорной постройкой действовала в пределах предоставленных ей полномочий.
Апелляционная инстанция решение отменила и отказала в удовлетворении иска, поскольку земельный участок расположен в пределах земель особо охраняемой природной территории, является федеральной собственностью и находится в ведении федеральных органов государственной власти, поэтому надлежащим способом защиты прав истца является предъявление иска к собственнику земельного участка.
В кассационной жалобе общество указывало, что реконструкция объекта недвижимого имущества произведена на правомерно отведенном земельном участке и находящемся в законном пользовании и владении истца. На момент заключения долгосрочного договора аренды земельного участка администрация действовала в пределах своей компетенции и предоставленных ей полномочий. Права государственного органа по управлению федеральным имуществом по настоящему делу не затронуты, так как вопросы градостроительного законодательства отнесены к компетенции местных органов самоуправления.
Оставляя в силе апелляционное постановление, окружной суд указал следующее. Установив, что спорный участок находится в границах федерального значения и является федеральной собственностью, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что администрация не является собственником земельного участка. Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. Таким образом, вывод апелляционного суда о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику соответствует материалам дела и приведенным нормам права.

1.2. При рассмотрении споров, связанных с самовольным строительством, к участию в деле должно привлекаться муниципальное образование, поскольку в границах муниципального образования, независимо от целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о признании права собственности на магазин.
Из материалов дела следовало, что предприниматель заключил с обществом договор купли-продажи магазина, который является самовольной постройкой.
Суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве второго ответчика Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и удовлетворил иск, сославшись на то, что сохранение объекта недвижимости, в отношении которого заявлены требования, не нарушает права и охраняемые законом интересы муниципального образования и других лиц, объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан и создан согласно строительным нормам и правилам.
В кассационной жалобе администрация города просит отменить решение. Заявитель указывает, что судебный акт принят о правах и обязанностях администрации, не привлеченной к участию в деле. В соответствии с уставом муниципального образования выдача разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию относится к полномочию администрации.
Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила и направила дело на новое рассмотрение, исходя из следующего.
Спорный объект расположен на земельном участке, который относится к федеральному уровню собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

На основании пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство. В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований. Муниципальные образования вправе принимать к своему рассмотрению также вопросы, не исключенные из их ведения и не отнесенные к ведению других муниципальных образований и органов государственной власти. Согласно статье 12 указанного Закона территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.
Из указанных норм следует, что в границах муниципального образования, независимо от целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. В компетенцию других органов не входит контроль за самовольным строительством и принятие мер борьбы с ним.
К участию в деле администрация не привлечена. В то же время она вправе обратиться с иском о сносе самовольной постройки, осуществленной на территории муниципального образования.
Поскольку суд принял решение в отношении администрации, не привлеченной к участию в деле, что лишило ее возможности участвовать в судебных заседаниях и реально защищать свои права и законные интересы, обжалуемый судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

1.3. Надлежащим волеизъявлением собственника земельного участка на осуществление строительства на земельном участке (например, администрации местного самоуправления) является договор аренды земельного участка, заключенный в соответствии с положениями постановления. При несовпадении условий договора и постановления учитывается действительная воля собственника земельного участка.
Общество обратилось с иском к администрации о признании права собственности на нежилые строения.
Решением, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, судебные инстанции признали за обществом право собственности. Судебные акты мотивированы тем, что спорные объекты самовольного строительства возведены на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Статьи 222, 263, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации не исключают возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок предоставлен в аренду.
Окружной суд оставил судебные акты в силе, установив, что постановлением главы городского самоуправления принято решение предоставить обществу в аренду сроком на 15 лет земельный участок для эксплуатации существующих сооружений производственной базы без права капитального строительства, а по договору аренды земельного участка допускалось строительство объектов недвижимости. В договоре установлено, что арендатор вправе возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка. Договором также предусмотрено право арендатора вести строительство новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений по согласованию с арендодателем и в точном соответствии с утвержденным проектом.
Самовольное строительство истцом спорных объектов недвижимости не исключало возможности последующего его согласования с арендодателем. В этой связи суды обоснованно приняли во внимание решение комиссии по пресечению самовольного строительства при администрации о сохранении нежилых помещений, протокол заседания которой утвержден уполномоченным лицом — главой администрации муниципального образования. Это решение суд правомерно расценил как согласие собственника участка на строительство спорных объектов.

1.4. Для строительства объекта вспомогательного назначения, входящего в состав имущественного комплекса, разрешение на строительство не требуется.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию Туапсинский район и администрации Краснодарского края о признании права собственности на нежилое строение (туалет).
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены.
Окружной суд оставил в силе решение первой и постановление апелляционной инстанций ввиду следующего.
Учитывая фактическое целевое использование спорного строения исключительно для обслуживания действующего санатория и невозможность самостоятельного использования для иной хозяйственной деятельности, следует исходить из того, что возведенное истцом строение относится к объектам вспомогательного назначения. Суды пришли к правомерному выводу о том, что в силу подпункта 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство такого объекта не требуется. Кроме того, возведенное строение соответствует строительным нормам и правилам и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

1.5. Реконструкция, не затрагивающая конструктивных и других характеристик надежности и безопасности строительных конструкций здания, не требует получения разрешения на строительство.
Предприниматель обратился в суд с иском к администрации о признании права собственности на надстройку.
Постановлением апелляционной инстанции иск удовлетворен.
В кассационной жалобе администрация просила отменить судебный акт и отказать в удовлетворении иска, поскольку спорный объект является самовольной постройкой.
Окружной суд постановление апелляционной инстанции оставил в силе, указав следующее. Из материалов дела следовало, что выполнение надстройки в пространстве чердака существующего здания не затронуло конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности строительных конструкций здания. В силу подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, могут проводиться без получения разрешения на строительство.

1.6. Увеличение этажности здания, которое принадлежит застройщику на праве собственности, не нарушает прав собственника земельного участка при условии соответствия постройки строительным нормам и правилам.
Общество обратилось с иском к администрации о признании права собственности на шестиэтажное здание.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования.
Из материалов дела следовало, что общество получило разрешение на строительство 4-этажного здания на арендованном земельном участке. На данное здание общество зарегистрировало право собственности. Увеличение этажности произведено с отступлением от утвержденного проекта, однако согласовано с комитетом архитектуры и градостроительства города. Постройка соответствует градостроительным нормам и правилам.
Поскольку общество обладает правом собственности на 4-этажное здание, в результате увеличения этажности площадь застройки не увеличилась, признание права собственности на реконструируемое здание в целом не нарушает прав и законных интересов ответчика. С учетом изложенного окружной суд оставил судебные акты в силе.

1.7. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано в силу приобретательной давности.
Общество обратилось с иском к администрации города о признании права собственности на земельный участок и находящееся на нем здание.
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано в связи с отсутствием правоудостоверяющих документов на земельный участок, на котором находится спорное здание, а также доказательств соответствия возведенного строения градостроительным нормам и правилам.
В кассационной жалобе общество просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, поскольку здание построено его правопредшественником хозяйственным способом и в дальнейшем длительное время эксплуатировалось истцом. Проектно-сметная документация на спорное здание утрачена.
Окружной суд отказал в удовлетворении жалобы, сославшись на следующее.
Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании спорного объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которое не возникает (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Применение к рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил.

1.8. Разрешение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации на выполнение строительно-монтажных работ на земельном участке, переданном постановлением главы города в бессрочное пользование, является правовым основанием для осуществления строительства здания и дополнительных сооружений. Последующее включение земельного участка в перечень особо охраняемых территорий не может повлиять на оценку правомерности строительства зданий и дополнительных сооружений.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее — управление) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, признано право собственности общества на спорные объекты. Судебные акты мотивированы тем, что постройки отвечают требованиям действующих норм и правил на строительство зданий и сооружений. Сохранение зданий не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В кассационной жалобе управление просило отменить судебные акты в связи с тем, что общество не представило доказательств, подтверждающих наличие проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке, а также акты приема спорных объектов в эксплуатацию. Кроме того, договор аренды, заключенный обществом и Комитетом по управлению имуществом г. Сочи, является незаконным, поскольку на момент заключения договора аренды полномочиями по распоряжению данным земельным участком, относящимся к особо охраняемым природным территориям, обладал Комитет по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, который соответствующего решения не принимал.
Суд кассационной инстанции оставил в силе решение первой и постановление апелляционной инстанций ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Сочи правопредшественнику общества земельный участок передан в бессрочное пользование.
Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ на строительство гостиницы, а также временных зданий и сооружений.
В материалы дела представлены документы, подтверждающие строительство объектов в 1995 году и их соответствие техническим нормативам. Перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей утвержден распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р. В дальнейшем право бессрочного пользования земельным участком, занимаемым гостиницей, переоформлено на право аренды. Поскольку спорные объекты построены до принятия указанного распоряжения в 1995 году, строительство осуществлено обществом при наличии правовых оснований и с получением разрешений в установленном законом порядке, следовательно, последующее заключение договора аренды и включение его в перечень особо охраняемых территорий не может повлиять на оценку правомерности его строительства.

1.9. Соответствие возведенного здания требованиям пожарной, санитарной и экологической безопасности должно подтверждаться заключениями надлежащих контролирующих органов. Экспертиза, произведенная научно-производственным предприятием, не может считаться достаточным доказательством.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу о признании права собственности на долю в общей долевой собственности на не завершенный строительством имущественный комплекс оздоровительного профилактория. Иск обоснован неисполнением ответчиком обязательств по договору простого товарищества.
Решением суд иск удовлетворил. Судебный акт мотивирован тем, что спорный объект возведен на основании разрешения на строительство на отведенном для этих целей земельном участке, соответствует требованиям строительных норм и правил, санитарным и противопожарным требованиям.
Окружной суд отменил решение первой инстанции, указав следующее.
Как видно из материалов дела, Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Сочи выдал разрешение на строительство 7-этажного здания с подвальным этажом. Из технического паспорта следует, что возведены 14-этажное основное здание и 3-этажный вспомогательный блок.
Доказательства получения соответствующего разрешения на строительство профилактория в виде 12-этажного здания с подвальным и цокольным этажами, а также на строительство 3-этажного вспомогательного блока ни предпринимателем, ни обществом не представлены. Отсутствуют в материалах дела и доказательства, подтверждающие соответствие возведенных зданий градостроительным и строительным нормам, санитарным, противопожарным и экологическим правилам.
Ссылка общества на имеющиеся в деле заключения о соответствии строения установленным требованиям не может быть принята во внимание, поскольку представленные заключения сделаны в отношении проектной документации. Заключения по возведенным объектам не представлены.
Не обоснована ссылка суда на акт экспертизы научно-производственного предприятия, поскольку изложенные в этом акте выводы не могут заменить заключения соответствующих служб о пожарной, санитарной и экологической безопасности.
Таким образом, вывод суда о том, что спорный объект соответствует строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не подтвержден материалами дела.

1.10. При возведении постройки в границах округа санитарной охраны курорта обязательным условием для признания ее соответствующей установленным требованиям является наличие положительного заключения государственной экологической экспертизы.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права собственности на объект недвижимости.
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано, поскольку объект является самовольной постройкой.
В кассационной жалобе истец просил отменить состоявшиеся по делу судебные акты и указал, что согласно экспертному заключению спорная постройка не создает препятствия по своим техническим параметрам другим лицам и не угрожает безопасности и здоровью граждан, так как выполнена в соответствии со СниП 2.09.02-85 в границах отведенного земельного участка.
Окружной суд поддержал нижестоящие инстанции и отметил, что согласно пункту 7.1 статьи 11 Федерального закона "Об экологической экспертизе" проектная документация объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения, является объектом государственной экологической экспертизы федерального уровня. Поскольку постройка возведена в границах округа санитарной охраны курорта федерального значения, необходимым условием для признания ее соответствующей установленным нормам и правилам является наличие положительного заключения государственной экологической экспертизы.