Дополнительные соглашения к договору аренды земельных долей со множественностью лиц на стороне арендодателей не подписаны всеми арендодателями, что служит препятствием для их государственной регистрации регистрационной службой

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.09.2008 N Ф08-5486/2008 по делу N А53-4188/2008-С4-19

Дело N А53-4188/2008-С4-19

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от заявителя — общества с ограниченной ответственностью "Восход" — Ч. (д-ть от 01.07.2008), от заинтересованного лица — Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области — Б. (д-ть от 01.04.2008), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восход" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2008 по делу N А53-4188/2008-С4-19, установил следующее.
ОАО "Восход" (преобразовано в ООО "Восход", далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее — управление) в государственной регистрации двух дополнительных соглашений к договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 29.11.2001, а также обязании управления их зарегистрировать.
Решением от 25.04.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2008, в удовлетворении заявления отказано. Судебные инстанции исходили из того, что дополнительные соглашения подписаны не всеми собственниками земельных долей, выступающими на стороне арендодателей по договору аренды от 29.11.2001.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить его требования. По мнению заявителя, судом неправильно применены положения статьи 16 Федерального закона от 24.07.2002 N 191-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статьи 413, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество обращает внимание, что собственники земельных долей произвели выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, зарегистрировали в установленном порядке право собственности. Предметом первого дополнительного соглашения являются 48 земельных участков, собственниками которых являются 116 человек. Предметом второго дополнительного соглашения является земельный участок, принадлежащий 78 собственникам. Дополнительные соглашения подписаны сторонами в отношении двух земельных участков, при этом со стороны арендодателей выступают только собственники земельных участков. В ином случае, при подписании дополнительных соглашений всеми собственниками, на стороне арендодателей будут выступить лица, не являющиеся собственниками земельных участков. Суд не учел, что между сторонами возникли предпринимательские отношения, к которым следует применить обычаи делового оборота.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, представитель управления просил судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей общества и управления, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, общество (арендатор) и 447 физических лиц (арендодатели) заключили договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 29.11.2001, по которому арендатор принял в аренду на 10 лет земельные доли, расположенные по адресу: Ростовская область, Песчанокопский район, вблизи с. Николаевка, кадастровый участок N 8 общей площадью 4 683,9 га.
27 декабря 2007 года общество подписало два дополнительных соглашения: одно со 116, второе — с 78 арендодателями о внесении изменений в договор аренды от 29.11.2001. Управление отказало обществу в регистрации дополнительных соглашений от 27.12.2007, указав, что дополнительные соглашения не подписаны всеми собственниками земельных долей, являющиеся арендодателями по договору аренды от 29.11.2001. Данный отказ послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд.
Статьей 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о регистрации прав) предусмотрено, что проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Согласно статье 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Оценив представленные на государственную регистрацию документы, судебные инстанции сделали обоснованный вывод о соответствии отказа в государственной регистрации требованиям указанных норм, а также статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 10 договора аренды от 29.11.2001, предусматривающей, что любое дополнительное соглашение к договору должно быть подписано всеми арендодателями.
Суды установили, что субъектный состав и предмет дополнительных соглашений не совпадают с основным договором аренды. Данный вывод основан на исследованных материалах дела.
Довод заявителя о необходимости применения правил делового оборота при регистрации дополнительных соглашений исследован судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонен.
Таким образом, обжалованные обществом судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, основания для их изменения или отмены по доводам жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.04.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2008 по делу N А53-4188/2008-С4-19 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.