Отсутствие у продавца зарегистрированного права может повлечь недействительность сделки, если право на продаваемый объект принадлежит другому лицу, интересы которого сделкой нарушены, либо сама сделка требует государственной регистрации (продажа жилых помещений, предприятий)

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2007 N Ф08-725/2007 по делу N А53-9025/2006-С4-20

от 27 февраля 2007 года
Дело N Ф08-725/2007
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца — общества с ограниченной ответственностью "Росток", в отсутствие ответчиков: департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, муниципального учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" и третьих лиц: Главного управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, администрации г. Ростова-на-Дону, уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Росток" на решение от 27.09.2006 и постановление апелляционной инстанции от 20.11.2006 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-9025/2006-С4-20, установил следующее.
ООО "Росток" (далее — общество) обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее — департамент) и муниципальному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее — учреждение) о признании права собственности на нежилые помещения NN 1 — 10, 37 — 39 общей площадью 152,3 кв. м, расположенные на 1-м этаже строения, литера "А", по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 28-я Линия, 13.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГУ ФРС по Ростовской области и администрация г. Ростова-на-Дону.
Решением от 27.09.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.11.2006, в иске отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 21.02.2006, заключенного с обществом как победителем аукциона. По мнению судебных инстанций, администрация г. Ростова-на-Дону не вправе была распоряжаться названными помещениями, в том числе выставлять на торги, не зарегистрировав на них право муниципальной собственности.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить иск, полагая, что сделка, заключенная на торгах, не может признаваться ничтожной, так как законом установлена ее оспоримость. Торги никем не оспорены. Сделка по продаже нежилых помещений не требует регистрации, по такой сделке подлежит регистрации лишь переход права собственности.
В отзыве на кассационную жалобу департамент считает судебные акты законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а иск — удовлетворению.
Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 22.02.2002 N 334 "О передаче жилищного фонда, находящегося на балансе ОАО "Ростовский-на-Дону комбинат хлебопродуктов", в муниципальную собственность" муниципальным органам предписано провести организационные мероприятия по передаче жилого дома, литера "А", по ул. 28-я Линия, 13, с баланса комбината хлебопродуктов на баланс МРУЗ в сфере ЖКХ Пролетарского района г. Ростова-на-Дону. В составе жилого дома в муниципальную собственность передано встроенное нежилое помещение.
Постановление N 334 принято во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.95 N 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность".
На основании распоряжения департамента от 01.04.2004 N 591 объект внесен в реестр муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону. В соответствии с распоряжением департамента от 09.09.2005 N 2118 спорные помещения назначены к приватизации путем проведения аукциона с начальной ценой 2879 тыс. рублей.
По поручению департамента учреждение провело торги (протокол от 16.02.2006 N 3/158-2), по результатам которых с обществом заключен договор от 21.02.2006 N 2/158 купли-продажи нежилых помещений (комнаты NN 1 — 10, 37 — 39) общей площадью 152,3 кв. м. Имущество оплачено и передано покупателю по акту от 27.03.2006. Однако при обращении в регистрационную службу за регистрацией перехода права собственности обществу было в этом отказано со ссылкой на то, что по данным государственного реестра недвижимости объект принадлежал ОАО "Ростовский-на-Дону комбинат хлебопродуктов".
Полагая свои права нарушенными действиями продавца, не зарегистрировавшего за собой право собственности на объект до либо после его отчуждения, общество обратилось в суд с иском о признании права собственности, возникшего в связи с заключением сделки.
Судебные инстанции пришли к выводу о ничтожности договора купли-продажи, считая, что до регистрации за собой права собственности муниципалитет не мог распоряжаться спорными помещениями. Однако названный вывод не соответствует нормам гражданского законодательства, регулирующим отношения по купле-продаже недвижимости.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. При этом не исключаются случаи, когда продавцом является законный владелец недвижимости, не приобретший к моменту заключения сделки титула зарегистрированного собственника. Предусмотренная статьей 131 Кодекса обязанность по государственной регистрации права собственности на недвижимость может быть исполнена и после совершения сделки — в момент регистрации перехода на покупателя прав на недвижимую вещь. Такая последовательность действий продавца не влечет недействительности сделки.
Отсутствие у продавца зарегистрированного права может повлечь недействительность сделки, если право на продаваемый объект принадлежит другому лицу, интересы которого сделкой нарушены, либо сама сделка требует государственной регистрации (продажа жилых помещений, предприятий и др.).
В рассматриваемом случае муниципалитет приобрел подлежащее регистрации право на спорный объект в силу нормативного правового акта — Постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.95 N 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность", обязывавшего муниципалитеты освобождать предприятия от несвойственных им функций по содержанию объектов коммунально-бытового назначения. Права ОАО "Ростовский-на-Дону комбинат хлебопродуктов" не нарушались, так как из материалов дела видно, что к моменту проведения торгов данное предприятие ликвидировано, спорное имущество им не приватизировалось.
Избранный истцом способ судебной защиты — признание права на объект, приобретенный по законной сделке, — предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Осуществлению данного права в полном объеме препятствовало бездействие муниципальных органов, поскольку 03.05.2006 право муниципальной собственности было зарегистрировано на помещения площадью 149,9 кв. м, что не соответствовало площади объекта, выставленного на торгах и приобретенного обществом. Регистрация права муниципальной собственности на помещения площадью 152,3 кв. м проведена после подачи иска (19.09.2006), а заявление о регистрации перехода права на общество в период судебного разбирательства ответчиками так и не подано.
При названных обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для отказа в иске.
При рассмотрении дела установлены все обстоятельства, необходимые для разрешения спора, однако неправильно применены нормы материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает возможным принять новый судебный акт без передачи дела на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.09.2006 и постановление апелляционной инстанции от 20.11.2006 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-9025/2006-С4-20 отменить. Признать за ООО "Росток" право собственности на нежилые помещения NN 1 — 10, 37 — 39 общей площадью 152,3 кв. м, расположенные на 1-м этаже строения, литера "А", в Пролетарском районе г. Ростова-на-Дону, ул. 28-я Линия, 13.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.