Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено в суде лицами, права и интересы которых нарушены (нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2004 N Ф08-3935/2004

от 6 сентября 2004 года
Дело N Ф08-3935/2004
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца — Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области, представителя от третьих лиц: Абрамянц О.В., Абрамянц В.О., Абрамянц Т.А., Астахова В.А., Лиманской П.И., Лиманского С.П., Носелидзе С.А., Саркисова А.С., Саркисовой Г.А., Аванесян А.А., Горностаевой Н.И., Волковой А.А., в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Тау", закрытого акционерного общества "Гирей", общества с ограниченной ответственностью "Северное сияние", Фонда имущества Российской Федерации, третьих лиц: товарищества собственников жилья "Уют", комитета по управлению государственным имуществом Ростовской области, департамента имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону, учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тау" на решение от 09.02.2004 и постановление апелляционной инстанции от 21.05.2004 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-2132/2002-С4-10, установил следующее.
Комитет по управлению государственным имуществом Ростовской области обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО "Гирей", АОЗТ "Кавэлектромонтаж", ООО "Северное сияние" и ООО "Тау" о:
— признании недействительной сделки приватизации государственного имущества ЗАО "Гирей" в части включения в уставной капитал акционерного общества здания общежития, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Рахманинова, 24;
— признании недействительным договора купли-продажи здания общежития от 29.07.98, заключенного ЗАО "Гирей" и ООО "Северное сияние";
— признании недействительным договора купли-продажи здания общежития от 28.03.2001, заключенного ООО "Северное сияние" и ООО "Тау";
— изъятии путем выселения ООО "Тау" из помещений в здании общежития: нежилое помещение в подвале N 4, на первом этаже NN 12, 15, 36, 37, 52, на втором этаже N 67, на третьем этаже NN 13, 21, 67, на четвертом этаже N 68, на пятом этаже NN 3, 4, 5, с 9 по 28, с 32 по 36, 38, с 40 по 48, 51, с 58 по 62, 64, с 67 по 70, общей площадью 736 кв. м.
Определениями от 04.11.2002 и 28.11.2002 к участию в деле привлечены: в качестве ответчика Фонд имущества Российской Федерации, а в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика — товарищество собственников жилья "Уют", физические лица Горностаева Н.И., Панасенко Н.П., Панасенко Е.С., Абрамова Е.В., Дудченко С.В., Кумбатов Р.С., Министерство имущественных отношений Российской Федерации, Российский фонд федерального имущества в лице Южного регионального отделения.
Решением от 10.12.2002 признаны недействительными: сделка приватизации от 14.04.93 в части включения в состав выкупаемого имущества общежития, договор купли-продажи от 29.07.98, заключенный ЗАО "Гирей" и ПК ООО "Северное сияние", договор купли-продажи от 28.03.2001, заключенный ПК ООО "Северное сияние" и ООО "Тау". В части исковых требований об изъятии спорных помещений у ООО "Тау" путем выселения отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2003 решение от 10.12.2002 в части отказа в удовлетворении требований об изъятии у ООО "Тау" помещений путем выселения отменено, в этой части дело передано на новое рассмотрение, в остальной части решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела необходимо исследовать вопрос о добросовестности ООО "Тау", выяснить, какие конкретно помещения занимает общество, предложить комитету по управлению государственным имуществом Ростовской области уточнить исковые требования в части признания недействительным зарегистрированного за ООО "Тау" права на спорные помещения.
Суд первой инстанции произвел замену истца — комитета по управлению государственным имуществом Ростовской области на Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области (далее — управление).
Во исполнение указаний суда кассационной инстанции управление уточнило исковые требования и просило признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Тау" на нежилые помещения в подвале, изъять путем выселения ООО "Тау" помещения в здании общежития: нежилое помещение в подвале N 4, на первом этаже NN 12, 15, 36, 37, 52, на втором этаже N 67, на третьем этаже NN 13, 21, 67, на четвертом этаже N 68, на пятом этаже NN 3, 4, 5, с 9 по 28, с 32 по 36, 38, с 40 по 48, 51, с 58 по 62, 64, с 67 по 70, общей площадью 736 кв. м, а также изъять комнату N 4 площадью 36,6 кв. м в подвале; комнаты NN 12 площадью 2,6 кв. м, 15 площадью 4,3 кв. м, 36 площадью 28,5 кв. м, 37 площадью 5,9 кв. м, 52 площадью 56,9 кв. м, расположенные на первом этаже, комнату N 67 площадью 27,2 кв. м на втором этаже, комнаты N 13 площадью 9,6 кв. м, N 21 площадью 10 кв. м, N 67 площадью 23,6 кв. м на третьем этаже, комнату N 68 площадью 26,4 кв. м на четвертом этаже, комнаты N 4 площадью 9,9 кв. м, N 9 площадью 2,8 кв. м, N 10 площадью 1,2 кв. м, N 11 площадью 1,2 кв. м, N 14 площадью 9,6 кв. м, N 18 площадью 16,5 кв. м, N 22 площадью 9,7 кв. м, N 24 площадью 1,2 кв. м, N 25 площадью 1 кв. м, N 26 площадью 2,7 кв. м, N 27 площадью 1,3 кв. м, N 28 площадью 1,3 кв. м, N 38 площадью 9,9 кв. м, N 40 площадью 1,2 кв. м, N 41 площадью 1,2 кв. м, N 42 площадью 2,7 кв. м, N 43 площадью 1,3 кв. м, N 44 площадью 1,4 кв. м, N 51 площадью 16,3 кв. м, N 58 площадью 1,3 кв. м, N 59 площадью 1,3 кв. м, N 60 площадью 2,7 кв. м, N 61 площадью 1,2 кв. м, N 62 площадью 1,2 кв. м, N 64 площадью 9,9 кв. м, N 68 площадью 27 кв. м, N 69 площадью 15 кв. м, N 70 площадью 27 кв. м на пятом этаже.
Решением от 09.02.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.05.2004, зарегистрированное за ООО "Тау" право собственности признано недействительным, в остальной части иска отказано.
Судебные акты мотивированы тем, что спорные помещения находятся в фактическом пользовании жильцов общежития, ООО "Тау" указанные помещения не занимает, имущество общества в помещениях отсутствует, поэтому ООО "Тау" является ненадлежащим ответчиком; по виндикационному требованию истец пропустил трехгодичный срок исковой давности по требованиям об изъятии имущества из чужого незаконного владения.
В кассационной жалобе ООО "Тау" просит решение от 09.02.2004 и постановление апелляционной инстанции от 21.05.2004 отменить. Жалоба мотивирована следующим:
— на момент предъявления настоящего иска спорный объект изменен: осуществлены работы по перестройке внутренних коммуникаций и помещений с последующим оформлением на них права собственности, первый подъезд строения переведен в разряд жилых помещений, домовладельцам на праве общей долевой собственности передан земельный участок площадью 0,2871 га для эксплуатации недвижимого имущества, поэтому исковые требования заявлены в отношении ненадлежащего объекта недвижимости;
— гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты как признание права недействительным.
В отзыве на кассационную жалобу управление, Абрамянц О.В., Абрамянц В.О., Абрамянц Т.А., Астахов В.А., Захарова А.А., Захарова М.В., Лиманский С.П., Лиманская П.И., Носелидзе С.А., Носелидзе С.М., Саркисов А.С., Саркисова Г.А., Аванесян А.А., Аванесян Э.Г., Аванесян Д.Г., Горностаева Н.И., Гусев А.В., Гризодуб В.О., Волкова А.А. просили доводы жалобы оставить без удовлетворения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, приватизация имущества объединения "Ростовоблгражданстрой" (правопредшественник АОЗТ "Гирей") осуществлялась путем выкупа имущества, сданного в аренду, на основании договора об арендных отношениях от 20.07.89 и дополнительного соглашения от 11.01.91 к указанному договору о выкупе арендованного имущества, заключенных организацией арендаторов объединения "Ростовоблгражданстрой" и Министерством жилищно-гражданского строительства РСФСР.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.92 N 566 Ростовское специализированное арендное предприятие по производству сантехнических и электромонтажных работ (объединение "Ростовоблгражданстрой") отнесено к собственности Ростовской области.
Согласно акту от 21.12.92 оценки имущества, находящегося в аренде объединения "Ростовоблгражданстрой", в состав выкупаемого имущества вошло общежитие, расположенное по ул. Рахманинова, 24, в г. Ростове-на-Дону, площадью 1327 кв. м.
Фондом имущества Ростовской области и АОЗТ "Гирей" (правопредшественник ЗАО "Гирей") заключен договор купли-продажи арендованного имущества от 14.04.93 N 193 В/А.
По договору купли-продажи от 29.07.98 N 11 ЗАО "Гирей" передало ООО "Северное сияние" 13/20 здания общежития площадью 3096,4 кв. м. В свою очередь ООО "Северное сияние" по договору купли-продажи от 28.03.2001 N 39 передало ООО "Тау" комнаты в здании общежития: в подвале — NN 2, 3, 4, на первом этаже — NN 12, 15, 36, 37, 52, на втором этаже — N 67, на третьем этаже — NN 13, 21, 67, на четвертом этаже — N 68, на пятом этаже — NN 3 — 5, 9 — 28, 32 — 38, 40 — 48, 51 — 55, 58 — 65, 67 — 70, общей площадью 890,9 кв. м. Переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Тау" зарегистрирован учреждением юстиции.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты не подлежат отмене как законные и обоснованные.
ЗАО "Гирей" в силу прямого запрета законодательства на включение в состав приватизируемого имущества объектов жилищного фонда не приобрело по сделке приватизации право собственности на общежитие и в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не могло распоряжаться общежитием. Следовательно, договоры купли-продажи помещений в здании общежития, заключенные ЗАО "Гирей" и ООО "Северное сияние", ООО "Северное сияние" и ООО "Тау", ничтожны и в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.
Изменение статуса строения не может влиять на оценку недействительности сделки приватизации, совершенной в 1993 году.
Зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено в суде лицами, права и интересы которых нарушены (пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.02.2004 и постановление апелляционной инстанции от 21.05.2004 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-2132/2002-С4-10 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.