В силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды расторжению не подлежит и ответчик не может быть выселен с занимаемого земельного участка, так как на нем расположена недвижимость, принадлежащая ответчику на праве собственности

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2004 N Ф08-1380/04 по делу N А53-17800/02-С4-18

Дело N А53-17800/02-С4-18

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Назаренко И.П. (докладчик) и Савенко Л.И., при участии в заседании от истца — администрации г. Волгодонска — Кропотовой М.А., от ответчика — товарищества на вере Ладановой и компании "Маркетатоммаш" — Журенко В.Г., рассмотрев кассационную жалобу товарищества на вере Ладановой и компании "Маркетатоммаш" на решение от 18.03.03 (судья Тимошенко Н.А.) и постановление апелляционной инстанции от 05.01.04 (судьи Величко М.Г., Атрохова Т.И., Корнева Н.И.) Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-17800/02-С4-18, установил следующее.
Администрация г. Волгодонска обратилась в арбитражный суд с иском к товариществу на вере Ладановой и компании "Маркетатоммаш" (далее — товарищество "Маркетатоммаш") о взыскании задолженности по арендной плате за землю в размере 334 436 рублей 94 копейки, 76 093 рубля 33 копейки пени, о расторжении договора аренды от 25.09.96 N 768 и об освобождении земельного участка (с учетом уточненных требований).
Решением от 18.03.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.01.04, исковые требования удовлетворены в связи с нарушением ответчиком условий договора в части своевременной уплаты арендных платежей.
В кассационной жалобе товарищество "Маркетатоммаш" просит отменить решение от 18.03.03 и постановление апелляционной инстанции от 05.01.04, дело направить на новое рассмотрение. Жалоба мотивирована следующим:
— дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;
— суд не принял во внимание то обстоятельство, что в связи с перераспределением долей в товариществе "Маркетатоммаш" часть недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке, перешла в собственность физическому лицу, в связи с чем ответчик в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации просил администрацию уменьшить размер арендной платы;
— суд, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, не указал, каким образом определен ее размер;
— истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды;
— удовлетворяя исковые требования в части выселения ответчика из спорного земельного участка, суд не учел, что на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, и объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности иным лицам.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.
Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 18.03.03 и постановление апелляционной инстанции от 05.01.04 подлежат отмене частично по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Волгодонска от 21.09.96 N 1357 товариществу "Маркетатоммаш" предоставлен в аренду земельный участок площадью 4,7028 га, расположенный в юго-западном промрайоне (сектор 0503) сроком на 15 лет.
25 сентября 1996 года на основании названного постановления администрация г. Волгодонска (арендодатель) и товарищество "Маркетатоммаш" (арендатор) заключили договор аренды N 768 указанного земельного участка сроком до 21.09.11. При этом согласно договору арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. В случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,7% от суммы платежей за истекший расчетный период. В соответствии с пунктом 4.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды при систематическом невнесении арендной платы.
Письмом от 04.10.02 N 02-4089 администрация г. Волгодонска уведомила товарищество "Маркетатоммаш" об обязанности уплатить задолженность по арендной плате по спорному договору аренды в размере 435 688 рублей 22 копейки и 216 853 рубля 06 копеек пени за просрочку арендных платежей, при этом в случае неоплаты указанной задолженности и пени администрация г. Волгодонска предупредила товарищество о расторжении договора аренды и освобождении спорного земельного участка.
Невыполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей послужило основанием настоящего иска.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. При этом согласно статье 619 названного Кодекса договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку арендатор был надлежащим образом предупрежден о необходимости исполнения им обязательства по уплате арендной платы, что подтверждается уведомлением о вручении предупреждения от 13.11.02, т.е. за месяц до обращения в суд с настоящим иском суд обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания арендной платы.
В соответствии с дополнительными соглашениями N 126, 579 к спорному договору аренды арендная плата на 2000 год составила 95 560 рублей 90 копеек, на 2002 год — 262 416 рублей 24 копейки.
Решением Думы г. Волгодонска от 01.04.98 N 58 базовая ставка для земель промышленности на 1998 год установлена в размере 1 рубля 66 копеек, постановлениями главы г. Волгодонска от 14.04.99 N 419, от 29.03.2000 N 528, от 22.03.01 N 564, от 22.02.02 N 195, соответственно, на 1999 год — в размере 1 рубля 78 копеек, 2000 и 2001 годы — 2 рублей 3 копеек, 2002 год — 5 рублей 58 копеек.
Представленный истцом в материалы дела расчет задолженности товарищества "Маркетатоммаш" по арендной плате соответствует указанным актам и дополнительным соглашениям, пеня рассчитана истцом в меньшем размере, чем предусмотрено договором. Следовательно, довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд не указал, каким образом определен размер задолженности, подлежит отклонению.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что истец необоснованно возложил обязанность по уплате арендной платы на ответчика, поскольку часть спорного земельного участка перешла в пользование к Ладанову Н.В. в результате перераспределения долей в товариществе "Маркетатоммаш" и приобретения им права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, несостоятельна. Из материалов дела видно, что изменения в спорный договор аренды не вносились, раздел земельного участка между товариществом "Маркетатоммаш" и Ладановым Н.В. не производился, администрация г. Волгодонска не заключала договор аренды с новым собственником строений, расположенных на указанном земельном участке.
В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Поскольку спорные земельные участки заняты объектами недвижимого имущества, принадлежащими ответчику, эти земельные участки необходимы ему для использования названных объектов, исковые требования в части расторжения договора аренды и выселения ответчика со спорных земельных участков не подлежали удовлетворению, поэтому принятые по делу судебные акты в этой части подлежат отмене.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, подлежит отклонению. В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд. Из материалов дела следует, что копия определения о назначения дела к судебному разбирательству направлена по известным арбитражному суду адресам, однако возвращена с отметкой об отсутствии адресата. Таким образом, ответчик в силу названной статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается надлежащим образом извещенном о времени и месте судебного заседания.
При указанных обстоятельствах основания для отмены принятых по делу судебных актов отсутствуют.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение от 18.03.03 и постановление апелляционной инстанции от 05.01.04 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-17800/02-С4-18 в части расторжения договора аренды от 25.09.96 N 768 и выселении товарищества на вере с земельных участков общей площадью 47 28 кв. м, кадастровый N 0503, расположенных в г. Волгодонске, юго-восточный промрайон отменить. В указанной части в иске отказать.
В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий С.М.АМБАЛОВА

Судьи И.П.НАЗАРЕНКО Л.И.САВЕНКО