Самовольность строительства не может быть достаточным основанием для сноса построек и изъятия участка, если их владелец стал собственником имущества в процессе приватизации

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2001 N Ф08-748/2000

от 20 марта 2001 года
Дело N Ф08-748/2000

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо — Кавказского округа при участии в заседании представителей ОАО "Благоустройство" (истца), администрации г. Сочи (ответчика) и Комитета по земельным ресурсам г. Сочи (третьего лица), в отсутствие представителей третьего лица — ООО "Компания "Сервус ЛТД", администрации Хостинского района г. Сочи, Комитета по управлению имуществом г. Сочи, извещенных в установленном порядке о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу ООО "Компания "Сервус ЛТД" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2000 по делу N А32-10971/99-20/305-40/69-25/105, установил следующее.
Открытое акционерное общество "Благоустройство" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Сочи о признании недействительными: постановления главы г. Сочи от 09.02.99 N 103/1 в части пункта 4, распоряжения главы г. Сочи от 26.05.99 N 206-р в части пункта 1, распоряжения главы г. Сочи от 07.06.99 N 223-р в части пункта 1 и об обязании администрации г. Сочи выдать правоустанавливающие документы на земельный участок и (с учетом уточнений исковых требований) о признании за ОАО "Благоустройство" права бессрочного пользования на земельный участок, занимаемый зданиями прорабского участка ОАО "Благоустройство" по Хостинскому району, расположенный по адресу: г. Сочи, Курортный проспект, 108/5, строение 1, площадью 0,23 га.
Решением суда от 21.09.99, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанцией от 24.11.99, исковые требования удовлетворены.
Постановлением кассационной инстанции от 27.01.2000 отменено решение и постановление, дело направлено на новое рассмотрение в связи с тем, что судебными инстанциями не установлены все фактические обстоятельства дела, не исследованы представленные сторонами доказательства.
При новом рассмотрении дела истец изменил часть исковых требований и просил взамен требований о признании за ЗАО "Благоустройство" права на земельный участок, занимаемый зданиями прорабского участка ОАО "Благоустройство", и об обязании администрации г. Сочи выдать правоустанавливающие документы на спорный земельный участок обязать администрацию г. Сочи заключить с ОАО "Благоустройство" договор аренды на земельный участок по адресу: г. Сочи, Курортный проспект, 108/5 площадью 0,23 га сроком на 49 лет.
Решением суда от 06.04.2000, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.08.2000, признаны недействительными:
пункт 4 постановления главы г. Сочи от 09.02.99 N 103/1 "О предоставлении ТОО компания "Сервус ЛТД" земельного участка для проектирования на нем четырех домов — пансионатов семейного типа по ул. Есауленко в Хостинском районе и отмене постановления администрации города от 14.09.95 N 769/3 "О проектировании и строительстве ТОО компания "Сервус ЛТД" жилого дома по Курортному проспекту в Хостинском районе в части земельного участка площадью 0,23 га";
пункт 1 распоряжения главы г. Сочи от 26.05.99 N 206-р "О сносе самовольных построек по ул. Есауленко, 2 Хостинского района";
пункт 1 распоряжения главы г. Сочи от 07.06.99 N 223-юр "О внесении изменений в распоряжение главы г. Сочи от 26.05.99 N 206-р "О сносе самовольных построек по ул. Есауленко, 2 Хостинского района". В остальной части иска отказано.
Кассационная инстанция постановлением от 20.10.2000 отменила решение и постановление и направила дело на новое рассмотрение ввиду того, что судебными инстанциями не выполнены в полном объеме указания суда кассационной инстанции, отраженные в постановлении от 27.01.2000 Федерального арбитражного суда Северо — Кавказского округа, судебные акты приняты по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела с противоречивыми выводами.
ОАО "Благоустройство" уточнило исковые требования и просило признать недействительным постановление главы г. Сочи от 09.02.99 N 103/1, пункт 1 распоряжения главы г. Сочи от 07.06.99 N 223-р, пункт 1 распоряжения главы г. Сочи от 26.05.99 N 206-р, а также признать за ОАО "Благоустройство" права на долгосрочную аренду (на 49 лет) на земельный участок 0,23 га по адресу: Курортный проспект, 108/5, строение 1.
Решением арбитражного суда от 19.12.2000 исковые требования полностью удовлетворены. Решение мотивировано тем, что обжалуемые ненормативные акты изданы в нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации, статей 239, 552, 553 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 55, 97 Земельного кодекса Российской Федерации. При их издании грубо нарушена процедура сноса строений, принадлежащих ОАО "Благоустройство", у которого имущество может быть изъято только путем выкупа, как предварительно и равноценного возмещения при предоставлении земельного участка третьим лицам.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе ООО "Компания "Сервус ЛТД" просит отменить решение суда первой инстанции и в иске отказать или оставить иск без рассмотрения.
По мнению ООО "Компания "Сервус ЛТД", основаниями для отмены судебного акта является отсутствие в принятом решении ссылки на закон или иной нормативный акт; принятие решения о правах лиц, не привлеченных к участию в деле. Заявитель полагает, что судом не исследованы обстоятельства, на которые указано в постановлениях кассационной инстанции от 27.01.2000 и от 20.10.2000.
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Благоустройство" указывает, что в удовлетворении жалобы следует отказать, поскольку обжалуемое решение законно и обоснованно.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ОАО "Благоустройство" повторил доводы, изложенные в отзыве на жалобу.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо — Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с указаниями кассационной инстанции суд первой инстанции исследовал вопрос принадлежности спорного земельного участка конкретному лицу до издания оспариваемого постановления главы города Сочи и установил, что распоряжением Хостинского райсовета N 127р от 15.05.86 земельный участок был предоставлен Хостинскому участку ДЭУ треста "Благоустройство" временно, без указания срока и площади участка. Решением Сочинского горисполкома от 22.06.88 N 314 ДЭУ был реорганизован с 01.07.88 в хозрасчетный дорожный ремонтно — строительный участок Спецремстройтреста, который с указанного времени находился на спорном земельном участке. Согласно договору аренды от 23.02.90 по акту передачи Спецремстройтрест получил в аренду основные фонды, в том числе здание конторы и бытовое помещение, находящиеся на указанном земельном участке.
Решением малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 29.04.92 N 192 все имущество Спецремстройтреста было передано в муниципальную собственность. Согласно действовавшего в период создания АООТ "Благоустройство" законодательства допускалось приобретение муниципальным образованием права собственности на самовольно возведенную постройку (статья 109 ГК РСФСР). Таким образом, все имущество Спецремстройтреста, включая самовольные постройки, стало муниципальной собственностью.
Постановлением главы администрации г. Сочи от 21.01.93 N 48/6 Спецремстройтрест перерегистрирован в АООТ "Благоустройство". В составе муниципального имущества, переданного в виде вклада в уставный фонд АООТ "Благоустройство", указаны и строения, возведенные на спорном земельном участке. Следовательно, АООТ "Благоустройство" стало собственником муниципального имущества, переданного в уставный фонд с момента его регистрации.
В связи с изложенным самовольность строительства не может быть основанием для сноса построек и изъятия участка. Согласно пунктам 2, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не подлежит сносу, если за кем-либо признано право собственности на нее.
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ при продаже объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Так как спорный земельный участок находился у правопредшественников истца, ОАО "Благоустройство" приобрело право пользования указанным земельным участком.
Таким образом, оспариваемые ненормативные акты нарушают права ОАО "Благоустройство" и не соответствуют законодательству, в том числе статье 35 Конституции РФ, статьям 239, 552, 553 Гражданского кодекса РФ, статьям 37, 55, 97 Земельного кодекса РФ, на которые сослался суд при принятии обжалуемого решения. В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса РФ данные акты могут быть признаны недействительными в той части, в которой они нарушают права ОАО "Благоустройство".
Обжалуемое решение суда соответствует закону и в части признания за истцом права на долгосрочную аренду земли. Согласно пункту 4.6 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки в собственность либо взять их в долгосрочную аренду. В соответствии со статьей 13 Закона Краснодарского края "Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае" истец, как собственник недвижимости, имеет право на долгосрочную аренду земельного участка на срок не более 49 лет.
Изложенные в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению.
Судом первой инстанции выполнены все указания суда кассационной инстанции и исследованы все материалы и обстоятельства по делу.
Судом дана оценка постановлениям администрации г. Сочи от 23.11.93 N 958/11 и от 14.09.95 N 769/3, в соответствии с которыми ТОО "Сервус ЛТД" выделялись земельные участки, и сделан правильный вывод о том, что объекты, которые предполагало возвести ТОО "Сервус ЛДТ", не были привязаны к какому-либо конкретному участку.
Исследован и вопрос о размере спорного участка. Поскольку согласно генеральному плану города для нормального использования участка землепользователю необходимо провести землеукрепительные работы на склонах, окружающих спорный участок, так как последние являются оползневыми, сделан обоснованный вывод о том, что обжалуемые акты следует признать недействительными в части спорного земельного участка площадью 0,23 га, хотя по техническому паспорту БТИ от 03.03.99 числится застроенным участок площадью 0,146 га.
Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что отсутствие или наличие строений в настоящее время не могут являться существенными для дела, так как при признании недействительными актов органов местного самоуправления они являются недействительными с момента их издания, а поэтому суд исследовал обстоятельства, послужившие основаниями для принятия обжалуемых актов, которые были на день принятия этих актов. На момент принятия обжалуемых актов все здания, принадлежащие истцу и находящиеся на спорном участке реально существовали, что подтверждено техническим паспортом БТИ, справкой Комитета по управлению имуществом г. Сочи, а также подтверждено ответчиком в обжалуемых постановлении и распоряжениях.
Довод ООО "Компания "Сервус ЛТД" о том, что решение принято о правах лица, не привлеченного к участию в деле, не может быть принят во внимание, так как вынесенное решение арбитражного суда не нарушает прав и охраняемых законом интересов ООО "ЖКУ".
Согласно статье 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ООО "Компания "Сервис ЛТД".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо — Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2000 по делу N А32-10971/99-20/305-40/69-25/105 оставить без изменения, а жалобу — без удовлетворения.
Взыскать с ООО "Компания "Сервус ЛТД" в доход федерального бюджета 834,9 рубля государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.