Изменение арендной платы в связи с инфляционными процессами, переоценкой арендуемого имущества предусмотрено статьей "Арендная плата" Гражданского кодекса РФ и договором. Поэтому вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды, касающихся увеличения размера арендной платы, является неправильным

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.02.2001 N Ф08-3793/2000

от 15 февраля 2001 года
Дело N Ф08-3793/2000

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо — Кавказского округа при участии в заседании представителей Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края, в отсутствие представителей ОАО "Новороссийская рыбопромышленная компания" и государственной администрации Новороссийского морского рыбного порта, уведомленных в установленном законом порядке о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2000 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 25.10.2000 по делу N А32-10708/2000-1/218, установил следующее.
Комитет по управлению государственным имуществом Краснодарского края обратился в арбитражный суд с иском ОАО "Новороссийская рыбопромышленная компания" об изменении договора аренды N 481 от 20.02.97 в части увеличения размера арендной платы.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена государственная администрация Новороссийского морского рыбного порта.
Решением суда от 30.08.2000, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.10.2000, в иске отказано со ссылкой на отсутствие оснований для изменения договора аренды.
В кассационной жалобе Комитет по управлению государственным имуществом Краснодарского края просит состоявшиеся судебные акты отменить, полагая, что основанием для изменения условий договора является пункт 3.4 договора, которым предусмотрена возможность изменения арендной платы в случае изменения цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и Распоряжение Мингосимущества РФ от 14.05.99 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом".
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Новороссийская рыбопромышленная компания" просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными.
Изучив материалы дела и выслушав представителей Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края, Федеральный арбитражный суд Северо — Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, 20.02.97 Комитет по управлению государственным имуществом Краснодарского края (арендодатель), государственная администрация Новороссийского морского рыбного порта (балансодержатель) и ОАО "Новороссийская рыбопромышленная компания" (арендатор) заключили договор аренды государственного имущества Новороссийского морского рыбного порта N 481 сроком до 31.12.2001, в соответствии с которым ответчику передано в аренду государственное имущество, находящееся в собственности Российской Федерации, указанное в приложении N 1 к договору, а именно причалы NN 1 — 5. Согласно пункту 3.3 договора величина арендной платы рассчитывается в установленном порядке, на основании данных балансодержателя (приложения 1 и 3 к договору). Из приложения 3 следует, что арендная плата определена в размере 3% от остаточной стоимости переданного в аренду имущества. Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена в случае изменения цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Письмом N 05-01/13-3816 от 18.04.2000 Комитет по управлению государственным имуществом Краснодарского края обратился к ответчику с предложением об изменении условий договора — размера арендной платы, установив ее со ссылкой на Распоряжение Министерства государственного имущества Российской Федерации N 671-р от 14.05.99 и принятое в соответствии с ним распоряжение Комитета по управлению имуществом Краснодарского края N 05/262 от 26.10.99 в условных единицах в размере 3% от оценочной стоимости переданного в аренду имущества. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что в материалы дела не представлены доказательства изменения цен и тарифов, а также переоценки арендуемого имущества в соответствии с действующим законодательством. Данный вывод нельзя признать обоснованным. Общеизвестным является тот факт, что события 17 августа 1998 года привели к инфляционным процессам, вызвавшим резкое увеличение цен на товары и, соответственно, цен за пользование имуществом. Получение арендной платы на уровне 1997 года при одновременном росте цен на продукцию не соответствует принципу эквивалентно — возмездных отношений сторон, поскольку получаемая арендодателем плата будет не соответствовать выгоде, которую получает арендатор от использования имущества. Действующим договором аренды плата за пользование причалами установлена в размере 3% от остаточной стоимости арендуемого имущества, определенной по состоянию на 20.02.97. Обосновывая необходимость увеличения арендной платы, Комитет по управлению государственным имуществом Краснодарского края ссылается на увеличение цены арендуемого имущества по отношению к указанной в договоре по состоянию на 20.02.97, и необходимость определения ее в соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которой установлена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, при определении их стоимости в целях передачи в аренду. Из представленного истцом расчета арендной платы видно, что цена имущества, определенная по состоянию на 20.02.97, существенно отличается от его цены, установленной на момент рассмотрения спора.
Ставки арендной платы за пользование государственным имуществом устанавливаются уполномоченными органами власти в соответствии с указаниями собственника. В связи с происходящими в стране инфляционными процессами Министерством государственного имущества Российской Федерации издано Распоряжение N 671-р от 14.05.99 об определении величины арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентной курсу доллара США, объявленному Банком России на 01.09.98. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Изменение арендной платы в связи с инфляционными процессами (с учетом роста цен и тарифов), переоценки арендуемого имущества предусмотрено статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3.4 договора. Поэтому вывод судебных инстанций об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды, касающихся увеличения размера арендной платы, является неправильным. Признав, что оснований для изменения договора не имеется, суд не проверил правильность произведенной истцом оценки арендуемого имущества и обоснованность предложенного им расчета арендной платы, в связи с чем судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение. При оценке предложенного истцом расчета арендной платы следует учитывать, что согласно пункту 1.1 Распоряжения Мингосимущества России от 14.02.99 N 671 величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентной курсу доллара США, объявленному Банком России на 01.09.98. Распоряжением Мингосимущества России N 396-р от 30.04.98 с 01.07.98 был введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями. Ссылаясь на то, что к расчету арендной платы за пользование причалами методика, утвержденная Распоряжением N 396-р, не применима, поскольку в соответствии с содержащимися в ней коэффициентами относится только к зданиям и помещениям, Комитет произвел расчет арендной платы на основании собственного распоряжения, согласно которому ставка арендной платы за пользование государственным имуществом федерального уровня собственности составляет 3% от оценочной стоимости в год. С учетом изложенного, при решении вопроса об обоснованности принятого истцом расчета необходимо выяснить, разработан ли Минимуществом России единый порядок определения размера арендной платы за пользование причалами морских (рыбных) портов, и если такой порядок не разработан, то выяснить мнение Минимущества России о том, каким образом собственник полагает необходимым определять размер арендной платы в отношении данного имущества.
Руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо — Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2000 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 25.10.2000 по делу N А32-10708/2000-1/218 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.