В удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно, поскольку затраты арендатора по капитальному ремонту арендуемых помещений, вызванному неотложной необходимостью, превышают сумму задолженности. Участие в договоре третьей стороны балансодержателя и не выполнение им обязанностей по капитальному ремонту не исключает возможности возмещения расходов арендатора по капитальному ремонту путем зачета их в стоимость арендной платы

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.05.1998 N Ф08-634/98 по делу N А53-10644/97-С4/20

Дело N А53-10644/97-С4/20

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Зорина Л.В., судей Афониной Е.И. и Ширвиса Ю.В., при участии в судебном заседании представителей Производственно-строительной фирмы товарищество с ограниченной ответственностью (ПСФ ТОО) "Горизонт" Грищук М.С. (по доверенности N 73 от 07.05.98), Ратниковой О.А. (по доверенности N 74 от 07.05.98), в отсутствие Комитета по управлению государственным имуществом (КУГИ) Ростовской области, АО "Проектпласт", надлежаще извещенных о месте и времени судебного разбирательства, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу КУГИ Ростовской области на решение от 18.12.97 (судья Корх С.Э.) и постановление апелляционной инстанции от 03.03.98 (судьи Ехлакова С.В., Гуденица Т.Г., Корецкий О.А.) Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-10644/97-С4/20, установил следующее.
КУГИ Ростовской области обратился в Арбитражный суд с иском к ПСФ ТОО "Горизонт" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 33 088 971 рублей, пени в сумме 63 848 084 рубля, расторжении договора аренды и выселении из арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Московская, 43/13.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца привлечено АО "Проектпласт".
Решением от 15-18.12.97, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.03.98, в иске отказано. Отказ в удовлетворении исковых требований обоснован тем, что в течение срока действия договора арендатором был проведен капитальный ремонт арендуемого помещения, фактические затраты на проведение которого превысили сумму арендной платы, предъявленной ко взысканию истцом. Стоимость капитального ремонта в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе зачесть в счет арендной платы.
КУГИ Ростовской области подана кассационная жалоба, в которой он просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель жалобы указывает, что в соответствии с условиями договора аренды обязанность осуществления капитального ремонта была возложена на балансодержателя — АО "Проектпласт", поэтому соглашение о возмещении арендатору произведенных им затрат на капитальный ремонт возможно только с балансодержателем. Ответчик не вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы, которую он обязан уплачивать арендодателю. Кроме того, суд необоснованно произвел зачет затрат ответчика по ремонту, осуществленному в связи с пожаром.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены. В судебном заседании представители ответчика высказали свои возражения на доводы кассационной жалобы, просили принятые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 25.07.94 года между КУГИ Ростовской области (арендодатель), АО "Проектпласт" (балансодержатель) и ПСФ "Горизонт", правопредшественником ответчика, (арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с которым ответчик получил в пользование нежилые помещения общей площадью 188,9 кв.м., расположенные в г. Ростове-на-Дону по ул. Московская, 43/13.
Заключению договора предшествовало изъятие у ответчика на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации "О мерах по укреплению системы арбитражных судов" и решения Комитета по управлению имуществом Ростовской области N 5494/9 от 01.11.93 ранее занимаемого им помещения по ул. Станиславского, 8 "А" и переселение в помещение, указанное в договоре. Спорное помещение используется ответчиком с ноября 1993 года, что подтверждается оплатой счетов за коммунальные услуги, актом от 17.11.93. С учетом этих обстоятельств, в решении и постановлении апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о том, что фактически арендные отношения сложились между сторонами до подписания договора от 25.07.94. и действительная передача арендованного имущества, а также его техническое состояние (недостатки сданного в аренду имущества) отражены в акте от 17.11.93. (л.д. 39). В указанном акте, составленном с участием ответчика и балансодержателя — АО "Проектпласт", подтверждена необходимость проведения капитального ремонта и перепланировки помещений с целью обеспечения возможности использования их по назначению.
Перечисленные в акте работы, а также другие работы по капитальному ремонту по арендованному помещению, вызванные повреждением кровли, а впоследствии и происшедшим в здании пожаром, были выполнены ответчиком и без возражений по виду и стоимости приняты балансодержателем (акты за январь, февраль 1994 года, октябрь 1995 года, апрель 1996 года — л.д. 66, 67, 70-73), на которого по условиям договора аренды возложена обязанность по проведению капитального ремонта.
Проведение капитального ремонта силами арендатора предварительно согласовывалось с балансодержателем (л.д. 63-65) и было известно арендодателю, который также не выразил своих возражений. Так в письмах на имя КУГИ Ростовской области N 30 от 25.03.94, N 50 от 19.05.94 и N 85 от 17.10.97 (л.д. 27-30) ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой зачесть в счет арендной платы стоимость выполненных им работ, указывая при этом их вид и стоимость. Учитывая конкретные обстоятельства, связанные с заключением договора аренды, — изъятие ранее арендуемого ответчиком помещения для государственных нужд, апелляционная инстанция правильно оценила условия его переселения в помещение по адресу ул. Московская, 43/13 как административно — волевые. При таких обстоятельствах проведение капитального ремонта арендатором за свой счет было вызвано неотложной необходимостью — обеспечением нормальных условий для производственной деятельности.
Согласно расчету затрат по проведению капитальных ремонтов, составленному ОАО "Проектпласт" и ПТО ПСФ "Горизонт", общая сумма затрат, произведенных ответчиком составила 44 567 953 рубля (л.д. 131).
С учетом изложенных обстоятельств, суд обоснованно на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал истцу во взыскании задолженности по арендной плате, указав, что затраты арендатора по капитальному ремонту арендуемых помещений превышают сумму задолженности, предъявленную к взысканию. Ввиду отсутствия задолженности по арендной плате, отсутствуют основания для взыскания с ответчика пени, расторжения договора и выселения из арендуемого помещения.
Довод заявителя жалобы о том, что у арендатора отсутствует право, предусмотренное статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, произвести зачет затрат по капитальному ремонту в счет стоимости арендной платы, поскольку в договоре аренды стороны возложили обязанность по капитальному ремонту на балансодержателя, являлся предметом обсуждения суда апелляционной инстанции. С учетом конкретных обстоятельств дела апелляционная инстанция обоснованно отклонила его и подтвердила правильность применения судом первой инстанции норм материального права.
Определяя права арендатора, предусмотренные в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодатель исходит из понятия договора аренды как двухсторонней сделки (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответственно регулируя отношения только двух участников договора: арендодателя и арендатора.
Между тем, содержание данной правовой нормы направлено на защиту имущественных интересов арендатора, который в силу сложившихся объективных обстоятельств — "неотложной необходимости" вынужден нести расходы по капитальному ремонту арендованного имущества, возложенные в силу закона или договора на другую сторону. Поскольку данные расходы производятся арендатором и в интересах собственника имущества — арендодателя, которому выплачивается и арендная плата по договору, участие в договоре третьей стороны — балансодержателя и не выполнение им обязанностей по капитальному ремонту, исходя из смысла закона, не исключает возможность применения указанной правовой нормы и возмещение арендатором расходов по капитальному ремонту путем зачета их в стоимость арендной платы. К тому же, балансодержатель вправе поручить исполнение обязанностей по ремонту другому лицу, в том числе арендатору.
Обоснованно признан несостоятельным довод КУГИ Ростовской области о неправомерности зачета в счет арендной платы затрат ответчика по производству ремонта, осуществленного в связи с пожаром в арендуемом помещении. Выполненные работы также относятся к капитальному ремонту, и ни в силу договора, ни в силу закона не являются обязанностью арендатора.
Решение суда и постановление апелляционной инстанции приняты с соблюдением действующего законодательства, основания для их изменения либо отмены отсутствуют.
Руководствуясь статьями 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.97 и постановление апелляционной инстанции от 03.03.98 того же суда по делу N А53-10644/97-С4/20 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Председательствующий Л.В.ЗОРИН

Судьи Е.И.АФОНИНА Ю.В.ШИРВИС