Комментарий ФАС Уральского округа по вопросам практики применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации

ст. 222 ГК РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 N 2404/10
Правовая позиция, в соответствии с которой в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, не будь постройка самовольной, сформулирована в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 (п. 24).
Таким образом, удовлетворение иска о сносе самовольной постройки, предъявленного к лицу, не владеющему спорным имуществом, не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ.
В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. При этом положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возникает новый объект. Однако суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения этих работ.

ст. 222 ГК РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 N 365/10
Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию послужило основанием для возникновения права собственности общества на спорные объекты, поэтому отмена упомянутого разрешения в административном порядке не может являться основанием для прекращения возникшего права и признания постройки самовольной.
По смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае отчуждения самовольной постройки ответчиком по иску о сносе данной постройки является ее приобретатель.

ст. 222 ГК РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 N 14057/10
У судов не было оснований для отказа в признании за истцом права собственности на этот объект, поскольку самовольно возведенное строение расположено на земельном участке, принадлежащем предпринимателю на праве собственности, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам и не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц (п. 26 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

ст. 222 ГК РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2011 N 15025/10
При рассмотрении спора на основании ст. 222 ГК РФ в случае если спорный объект находится на земельном участке, принадлежащем истцу и ответчику на праве общей долевой собственности, необходимо руководствоваться также положениями ст. 247 ГК РФ. Из названной правовой нормы следует, что строительство объекта без разрешения на такое строительство одного из сособственников земельного участка позволяет участнику долевой собственности заявить требование о предоставлении в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого — потребовать от иных сособственников выплаты соответствующей компенсации.
Таким образом, один из сособственников земельного участка может требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этом участке иным сособственником, в силу ст. 222 ГК РФ, если ее возведение одним из сособственников нарушает не только установленный порядок пользования общим земельным участком, но и права и законные интересы другого сособственника или создает угрозу жизни и здоровью граждан.
ВАС РФ также указал, что нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для сноса строящегося жилого дома, так как общество предпринимало меры к получению разрешения на строительство, а администрация совершала действия, свидетельствующие о фактическом согласовании использования земельного участка для строительства спорного объекта.

ст. 222 ГК РФ

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2011 N Ф09-5762/11
Наличие в деле разрешения на реконструкцию, архитектурно-планировочного задания, рабочего проекта реконструкции, заключения о соответствии проектной документации требованиям архитектурно-планировочного задания свидетельствует о том, что общество предприняло до начала строительства меры к получению необходимых документов, разрешающих реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию, и его легализации.

ст. 222 ГК РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11
Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. Таким образом, удовлетворение такого иска обеспечивает не только освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет разрешить вопрос о судьбе объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права, если такая запись уже внесена в реестр. Предъявление отдельного требования, имеющего целью исправить сведения, внесенные в реестр, не требуется.
Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим предъявляется в том случае, когда нарушенное право не может быть защищено путем предъявления специальных исков. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, который фактически является движимым имуществом.

ст. 222 ГК РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15285/11
При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих домов с количеством этажей не более 3, предназначенных для проживания одной семьи) подготовки проектной документации не требуется (ч. 3 ст. 48 ГрК РФ). Однако это не исключает необходимость получения от уполномоченных органов разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства и разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию (ч. 9, 17 ст. 51 ГрК РФ, п. 4 ст. 25.3 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Суды также не выяснили, какие меры предпринимало лицо, создавшее объект, к его легализации (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

ст. 222 ГК РФ, ст. 46, 47 Воздушного кодекса РФ

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 N 6474/11
Требования Правил использования воздушного пространства РФ N 1084 и N 138 о необходимости согласовывать строительство объектов в районе аэродрома и на приаэродромной территории со старшим авиационным начальником этого аэродрома не отменяют установленной ст. 46, 47 Воздушного кодекса РФ обязанности получать согласование на подобное строительство у собственника аэродрома. Между тем данное согласование по существу представляет собой специальное разрешение и носит обязательный характер.
Судами установлено, что ответчик не принимал никаких мер к получению разрешения на строительство объекта от собственника аэродрома, поэтому данный объект правомерно признан самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Ответственный за комментарии и.о. начальника отдела анализа и обобщения судебной практики СИДОРСКАЯ Ю.М.

ст. 222 ГК РФ, п. 52 Постановления Пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 29.04.2010 N 10/22

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11
Судебный акт, удовлетворяющий иск о сносе самовольной постройки, устанавливает отсутствие права собственности и является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. Таким образом, удовлетворение такого иска не только обеспечивает освобождение земельного участка от неправомерно возведенного на нем строения, но и позволяет разрешить вопрос о судьбе объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации права, если такая запись уже внесена в реестр. Предъявление отдельного требования, имеющего цель исправить сведения, внесенные в реестр, не требуется.
Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим предъявляется в том случае, когда нарушенное право не может быть защищено путем предъявления специальных исков. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, который фактически является движимым имуществом.
Таким образом, зарегистрированное право собственности на объект в зависимости от характера возникшего спора, наличия или отсутствия у этого имущества признаков недвижимости может быть оспорено путем предъявления иска, основанного на положениях ст. 222 ГК РФ, либо путем заявления требования о признании отсутствующим зарегистрированного права. Названные требования имеют самостоятельную сферу применения в системе способов защиты, направленных на оспаривание зарегистрированных в реестре прав, и не могут заявляться одновременно.

Ответственный за комментарии консультант отдела анализа и обобщения судебной практики НАПОЛЬСКАЯ Н.Е.