Требование: О признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения

Обстоятельства: Арендодатель (новый собственник имущества) уведомил о расторжении договора аренды в связи с перепланировкой арендатором помещения без его согласия. Встречное требование: О выселении арендатора из нежилого помещения, о взыскании штрафа за незаконное переоборудование помещения.
Решение: Основное требование удовлетворено, в удовлетворении встречного требования отказано, поскольку арендодатель приобрел спорное помещение с уже произведенной перепланировкой.

Постановление ФАС Уральского округа от 29.02.2012 N Ф09-10127/11 по делу N А60-22344/2011

Дело N А60-22344/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Столярова А.А., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Выбор" (ОГРН: 1026601184390, ИНН: 6617007783; далее — общество "Выбор") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2011 по делу N А60-22344/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества "Выбор" — Речкин Р.В. (доверенность от 17.11.2011);
общества с ограниченной ответственностью "Краснотурьинская торговая компания" (ОГРН: 1069617010231, ИНН: 6617012215; далее — общество "КТК") — Вавилова О.В. (доверенность от 12.12.2011).

Общество "КТК" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Выбор" о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения от 01.01.2007 N 255.
Общество "Выбор" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области со встречным иском о выселении общества "КТК" из нежилого помещения общей площадью 162,3 кв. м (помещения N 1 — 15, литера А), расположенного по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 62, а также о взыскании с общества "КТК" неустойки (штрафа) в размере 293 542 руб. 08 коп. за незаконное переоборудование названного помещения.
В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (далее — комитет), муниципальное унитарное предприятие торговли "Север" (далее — предприятие "Север"), общество с ограниченной ответственностью "Энергосервис" (далее — общество "Энергосервис"), дочернее специализированное областное государственное унитарное предприятие "Краснотурьинское Бюро технической инвентаризации и регистрации недвижимости" (далее — предприятие "Краснотурьинское БТИ").
Решением суда от 23.09.2011 (судья Беляева Н.Г.) первоначальный иск удовлетворен. Признано недействительным одностороннее расторжение договора аренды нежилого помещения от 01.01.2007 N 255, заявленное обществом "Выбор" уведомлением б/н б/д в порядке п. 6.2.4 договора аренды в связи с ухудшением арендатором состояния арендуемого имущества. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова Г.Н., Гулякова Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Выбор" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 71, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя жалобы, судами не оценены все представленные сторонами доказательства в совокупности. Общество "Выбор" полагает, что факт переоборудования обществом "КТК" арендуемых помещений подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2007, а также дополнительными доказательствами — договором аренды от 01.12.2006, заключенным между предприятием "Север" и обществом "КТК" и актом приема-передачи к нему от 01.12.2006. Судами данные доказательства надлежащим образом не оценены. Заявитель жалобы также считает, что суды необоснованно посчитали допустимыми доказательствами акты приемки выполненных работ, подписанные предприятием "Север" и обществом "Энергосервис".
В представленном отзыве общество "КТК" возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, указывает, что спорные помещения приобретены обществом "Выбор" уже с выполненной перепланировкой, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу общества "Выбор" — без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом "КТК" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.01.2007 N 255.
Во исполнение условий данного договора арендодатель передал, а арендатор принял в возмездное владение и хозяйственное пользование нежилое помещение общей площадью 162,3 кв. м. (помещения N 1 — 15), расположенное в здании жилого назначения по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 62, литера А, что подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2007. Целевое назначение переданного в аренду нежилого помещения: магазин.
В соответствии с п. 1.7, 3.2.9 договора перепланировка, переоборудование, неотделимые улучшения, реконструкция, капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения производятся арендатором только при письменном согласовании с арендодателем.
При нарушении условия о согласовании с собственником проведения переустройства арендуемого имущества, арендатор уплачивает штраф в размере двойной арендной платы (п. 5.2.1 договора).
В силу п. 6.2.2 договор подлежит досрочному расторжению, если арендатор ухудшает состояние арендуемого нежилого помещения.
Письмом от 15.07.2010 N 04-03/1985 комитет уведомил общество "КТК" о том, что состоялся аукцион по продаже объекта муниципального недвижимого имущества — нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 62, по результатам которого с обществом "Выбор" заключен договор купли-продажи от 28.06.2010 N 22.
Право собственности на указанное помещение с существующими ограничениями (обременениями) перешло к обществу "Выбор", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.08.2010 серия 66АД N 497129.
Обществом "Выбор" 29.06.2011 в адрес общества "КТК" направлено уведомление о расторжении договора аренды от 01.01.2007 N 255 с требованием об освобождении занимаемого помещения в течение десяти дней и уплате штрафа в размере годовой арендной платы.
Данное уведомление мотивировано тем, что в ходе инвентаризации выявлена перепланировка арендуемого помещения, произведенная без согласия собственника (общества "Выбор"), в частности, незаконно снесена стена помещения N 13 "холодильная камера", в результате чего в настоящее время холодильная камера в арендуемом помещении отсутствует, хранение охлажденных (замороженных) продуктов в помещении магазина, в целях реализации таких продуктов невозможно.
Общество "КТК", ссылаясь на то, что перепланировка арендуемого имущества произведена предыдущим владельцем — предприятием "Север", общество "Выбор" приобрело данное недвижимое имущество с уже произведенной перепланировкой, обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.
Общество "Выбор", полагая, что перепланировка произведена арендатором — обществом "КТК" без согласия собственника, договор аренды расторгнут, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о выселении общества "КТК" из арендуемого помещения, взыскании штрафа за незаконное переоборудование помещения в размере 293 542 руб. 08 коп.
Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 1, 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, суды установили, что помещение магазина, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Ленина, д. 62, на основании распоряжения комитета от 30.10.2002 N 140 было передано предприятию "Север".
В середине 2006 года обществом "Энергосервис" по заказу предприятия "Север" проводились строительно-монтажные работы по капитальному ремонту, в ходе которых выполнялась и перепланировка помещений. Общество "Энергосервис" подтвердило выполнение в 2006 году работ по замене систем энергоснабжения, сантехнических работ, работ по ремонту внутренних помещений в помещении магазина, расположенном по указанному адресу. Выполнение работ подтверждено также представленными в материалы дела локальными сметными расчетами, актами приемки выполненных работ, подписанными предприятием "Север" и обществом "Энергосервис". Проведенная в спорном помещении перепланировка описана в техническом заключении открытого акционерного общества "Архитектурно-проектная мастерская "Градар" от 05.09.2006 N 41-13/84.
Из сопоставления схемы выполненной предприятием "Север" перепланировки, технических паспортов БТИ от 15.06.2007, 18.03.2011, следует, что планы помещений по состоянию на 05.09.2006, 15.06.2007 и 18.03.2011 идентичны.
Судами также установлено, что согласно п. 1.1 договора истец принял помещение согласно плану БТИ, после 31.05.2006 инвентаризация спорных помещений не проводилась.
На основании установленных обстоятельств суды пришли к выводу о том, что с 05.09.2006 перепланировка спорных помещений не производилась, на момент заключения договора аренды от 01.01.2007 N 255 помещения находились в том состоянии, в которое были приведены в результате капитального ремонта и перепланировки, выполненных предприятием "Север".
С учетом изложенного суды обоснованно отклонили доводы общества "Выбор" о том, что на момент передачи помещения обществу "КТК" по акту от 01.01.2007 помещение существовало в первоначальном состоянии (15 помещений общей площадью 162,3 кв. м), а переоборудование помещения произведено именно арендатором в период с 01.01.2007 по 15.06.2007.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что общество "Выбор" приобрело спорное помещение в 2010 году с уже произведенной перепланировкой, в связи с чем обоснованно удовлетворили первоначальный иск о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды и отказали в удовлетворении встречного иска о выселении и взыскании штрафа за незаконное переоборудование арендуемого помещения.
Ссылка общества "Выбор" на договор аренды от 01.12.2006 N 65 и акт приема-передачи к нему обоснованно не принята судом апелляционной инстанции, поскольку из материалов дела усматривается, что на 01.12.2006 перепланировка спорных помещений уже была произведена. Кроме того, приобретая имущество, общество "Выбор" в акте приема-передачи от 08.07.2010 указал на то, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии и переданы в том виде, в каком они были на момент подписания договора купли-продажи от 18.06.2010 N 22.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2011 по делу N А60-22344/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Выбор" — без удовлетворения.

Председательствующий СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.

Судьи СТОЛЯРОВ А.А. СМИРНОВ А.Ю.