Требование: О взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей

Обстоятельства: Истец указал, что бездействие органа местного самоуправления при заключении договора купли-продажи в порядке реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества привело к возникновению убытков.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку отсутствовало неправомерное уклонение органа местного самоуправления от подписания договора в период рассмотрения в судебном порядке спора об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2012 N Ф09-9978/11 по делу N А34-808/2011

Дело N А34-808/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2012 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2012 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Маликовой Э.М.,
судей Столярова А.А., Смирнова А.Ю.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фарма" (далее — общество) на решение Арбитражного суда Курганской области от 08.08.2011 по делу N А34-808/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2011 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества — Мальгина М.А. (доверенность от 16.09.2009 N 13-65).
Ходатайство муниципального образования г. Шадринск в лице Финансового отдела администрации г. Шадринска (далее — муниципальное образование) о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие ее представителя рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к муниципальному образованию о взыскании убытков в размере 323 046 руб. 80 коп. (с учетом определений суда от 04.05.2011 о замене ответчика, принятого в порядке ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и от 26.05.2011 об уточнении его наименования, а также уменьшения размера исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 04.05.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Шадринска (далее — комитет).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 08.08.2011 (судья Позднякова Л.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2011 (судьи Баканов В.В., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель указал, что период взыскания убытков общества следует определять с момента признания недействительным распоряжения администрации от 04.09.2009 N 254-р и до момента заключения мирового соглашения по делу N А34-2973/2010 (с сентября 2009 по октябрь 2010 года). Общество полагает, что в указанный период разногласия по цене испрашиваемого объекта между сторонами отсутствовали, поскольку администрация г. Шадринска неправомерно уклонялась от заключения договора купли-продажи спорного помещения и не направляла обществу проект названного договора. По мнению заявителя, вывод судов о том, что администрация г. Шадринска не отказывалась продать объект, не соответствует материалам дела. Общество также указало, что проект договора купли-продажи, предложенный комитетом, не соответствовал п. 2 ст. 5 и п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), что установлено решением Арбитражного суда Курганской области по делу N А34-6863/2009. Заявитель полагает, что заключение договора купли-продажи спорного объекта стало возможным только после обращения в суд с заявлением о признании бездействия администрации незаконным, в результате которого было заключено мировое соглашение, при этом общество обязано было весь спорный период вносить арендную плату, в связи с необходимостью являться арендатором спорного имущества.
В отзыве на кассационную жалобу финансовый отдел возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.10.1999 N 217 нежилого помещения (строения) муниципальной собственности общей площадью 104,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Шадринск, ул. Свердлова, д. 87, для использования под аптечный склад, аптеку, сроком действия с 01.10.1999 по 30.09.2009. По акту приема-передачи от 01.10.1999 указанные помещения переданы обществу.
Сторонами подписаны дополнения к договору аренды от 01.10.1999 N 217, которыми внесены следующие условия: арендатор производит за свой счет перепланировку арендованных площадей в размере 104,9 кв. м под аптечный склад, аптеку с обязательным условием составления всей технической документации, арендодатель не производит начислений арендной платы с момента заключения договора до момента сдачи переоборудованных площадей приемной комиссии.
Сторонами 31.08.2009 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 01.10.1999 N 217 с 01.10.2009.
Между обществом и комитетом заключен договор аренды от 31.08.2009 N 302, по условиям которого комитет передал, а общество приняло за плату во временное пользование нежилое помещение муниципальной собственности общей площадью 115,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Шадринск, ул. Свердлова, д. 87, встроенное помещение III — аптека и аптечный склад на 1 этаже 5-этажного дома, сроком с 01.10.2009 по 31.12.2009 (п. 1.1, 4.1 договора).
Дополнительными соглашениями N 1 — 4 на основании заявлений общества срок договора аренды от 31.08.2009 N 302 продлялся четыре раза: до 31.03.2010, до 30.06.2010, до 30.09.2010, до 31.12.2010.
Договор аренды от 22.12.2010 N 302 расторгнут 22.12.2010.
Согласно выписке из протокола от 24.11.2008 N 3 комитетом получено согласие координационного совета предпринимателей г. Шадринска о включении в перечень объектов муниципального имущества муниципального образования город Шадринск, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в том числе: встроенное помещение III — аптека и аптечный склад общей площадью 115,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Шадринск, ул. Свердлова, д. 87.
Шадринской городской Думой 25.12.2008 принято решение N 862 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества муниципального образования — город Шадринск на 2009 год".
Шадринской городской Думой издано решение от 17.03.2009 N 917 "О даче согласия на приватизацию объекта нежилого фонда, являющегося имуществом муниципальной казны, расположенного по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Свердлова, д. 87".
Комитетом 22.06.2009 принято распоряжение N 172-р "О приватизации недвижимого имущества объектов муниципальной собственности муниципального образования — город Шадринск", согласно которому разрешено приватизировать встроенное помещение III — аптека и аптечный склад, расположенное по адресу: г. Шадринск, ул. Свердлова, д. 87; стоимость объекта — 3 850 000 руб., определенной на основании отчета оценки закрытого акционерного общества "Эксперт".
Комитетом 22.06.2009 в адрес общество направлено письмо N 1160 с предложением о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с приложением проекта договора купли-продажи от 22.06.2009 N 326 со стоимостью выкупа объекта — 3 850 000 руб.
Общество 20.07.2009 обратилось к комитету с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого имущества, представлен проект договора купли-продажи от 20.07.2009 N 326 с выкупной ценой объекта — 1 932 743 руб., с условием о рассрочке оплаты приобретаемого имущества на 5 лет.
Комитет в письме от 06.08.2009 N 1475 сообщил обществу о том, что в договоре аренды нежилого помещения от 01.10.1999 не предусмотрено возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений. Предложение о рассрочке платежа принято комитетом при условии изменения расчетных сумм в соответствии с отчетом оценки оценщика закрытого акционерного общества "Эксперт".
Комитетом 04.09.2009 принято распоряжение N 254-р об отмене распоряжения комитета от 22.06.2009 N 172-р со ссылкой на подп. 2 п. 9, 10 ст. 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
По заявлению общества от 30.03.2009 решением Арбитражного суда Курганской области от 21.01.2010 по делу N А34-6863/2009, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010, постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.07.2010, распоряжение от 04.09.2009 N 254-р признано недействительным.
Решением Шадринской городской Думы от 12.11.2009 N 1033 утвержден новый прогнозный план приватизации муниципального имущества муниципального образования — г. Шадринск на 2010 год, спорный объект недвижимости включен в план приватизации на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Обществом 23.04.2010 в адрес комитета направлено предложение о заключении договора купли-продажи по цене выкупа 1 932 743 руб. с приложением проекта договора, который возвращен комитетом 21.05.2010.
Комитетом 27.05.2010 в адрес общества направлено письмо N 1305 с предложением о подписании договора купли-продажи арендуемого помещения.
Возникшие разногласия по цене выкупа разрешены в судебном порядке, в рамках дела N А34-2973/2010 между обществом и комитетом подписано мировое соглашение с условиями выкупа спорного нежилого помещения по цене 3 850 000 руб. за вычетом 600 000 руб. — стоимости неотделимых улучшений, с оплатой в срок до 24.12.2010.
Между муниципальным образованием — г. Шадринск (продавец) и обществом (покупатель) 03.11.2010 заключен договор купли-продажи N 338. Объект продан в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого или среднего предпринимательства, по цене 3 850 000 руб. за вычетом стоимости неотделимых улучшений в сумме 600 000 руб. (п.п. 2,3 договора).
Между сторонами договора 22.12.2010 подписан акт приема-передачи. Право собственности общества на указанный объект недвижимости на основании договора купли-продажи от 03.11.2010 N 338 зарегистрировано 24.01.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Ссылаясь на то, что бездействие комитета при заключении договора купли-продажи привело к возникновению у него убытков в виде внесения арендной платы, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ст. 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
При рассмотрении споров о взыскании убытков подлежит доказыванию совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинная связь между противоправным поведением и убытками, вина причинителя вреда в причинении убытков.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных ст. 3 настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно ст. 8 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 12, 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Судами установлено, что между сторонами имелся спор относительно условий договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, договор купли-продажи от 03.11.2010 N 338 не может считаться заключенным ранее даты вступления в законную силу судебного акта по делу А34-2973/2010, в рамках которого были определены условия названного договора. Как видно, по результатам рассмотрения заявления общества о признании незаконным бездействия и обязании заключить договор в редакции общества по делу N А34-2973/2010 Арбитражного суда Курганской области судом утверждено мировое соглашение, по условиям которого выкупная стоимость объекта определена в размере 3 250 000 руб. (в том числе: 3 850 000 руб. — рыночная стоимость объекта, 600 000 руб. — стоимость неотделимых улучшений), т.е. выше, чем предлагал истец. При таких обстоятельствах, а также учитывая действия комитета по включению спорного объекта в прогнозный план по приватизации, направлению предложения обществу о заключении договора купли-продажи, суды пришли к правильному выводу об отсутствии со стороны комитета неправомерного уклонения (бездействия) от подписания договора купли-продажи в редакции истца.
Обществом заявлены требования о взыскании убытков в виде уплаты арендной платы за период с сентября 2009 года по октябрь 2010 года.
Вместе с тем, судами установлено, что сторонами 31.08.2009 заключен новый договор аренды N 302 сроком до 31.12.2009, срок действия которого продлялся на основании заявлений общества четыре раза: до 31.03.2010, до 30.06.2010, до 30.09.2010, до 31.12.2010.
Принимая во внимание, что установленные законом основания для прекращения обязательств истца как арендатора спорного имущества по внесению арендной платы в указанный период по действующему договору аренды и в период рассмотрения в судебном порядке спора об урегулировании разногласий по договору купли-продажи отсутствуют, а также учитывая результат рассмотрения спора по делу N А34-2973/2010 Арбитражного суда Курганской области, суды пришли к выводу о том, что уплаченные истцом в спорный период арендные платежи не могут являться убытками, возникшими вследствие неправомерных действий ответчика.
При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Курганской области от 08.08.2011 по делу N А34-808/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фарма" — без удовлетворения.

Председательствующий МАЛИКОВА Э.М.

Судьи СТОЛЯРОВ А.А. СМИРНОВ А.Ю.