Требование: О признании недействительными договоров аренды земельных участков, об обязании заключить договор аренды спорных участков на условиях прежнего договора

Обстоятельства: Земельный участок разделен и продан. Новый собственник сдал оба вновь образованных участка одному из прежних арендаторов. Второй арендатор полагал, что имеет преимущественное право на получение в аренду ранее предоставлявшегося ему участка.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку не указано правовых оснований для признания договоров недействительными, требование о переводе прав и обязанностей арендатора не заявлено, выбранный способ защиты не соответствует характеру спора.

Постановление ФАС Уральского округа от 29.12.2011 N Ф09-8618/11 по делу N А50-1671/2011

Дело N А50-1671/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Мындря Д.И., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу колхоза (сельскохозяйственного производственного кооператива) "Красный Уралец" (далее — колхоз) на решение Арбитражного суда Пермского края от 17.06.2011 по делу N А50-1671/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2011 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Ходатайство колхоза о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Колхоз обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее — общество "Возрождение"), обществу с ограниченной ответственностью "Заречное" (далее — общество "Заречное") о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 01.08.2009 и от 30.07.2010; обязании заключить договор аренды спорных земельных участков на условиях договора от 01.11.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 59:40:000 00 00:0281.
Решением суда от 17.06.2011 (судья Трубин Р.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2011 (судьи Голубцова Ю.А., Гребенкина Н.А., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе колхоз просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 168, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, колхоз имел преимущественное право на заключение договора аренды вновь выделенных земельных участков. Колхоз считает, что разделение земельного участка — предмета договора аренды от 01.11.2007, не влечет прекращения действия этого договора в отношении выделенных земельных участков, в связи с чем сделки по передаче в аренду данных участков иному лицу являются недействительными. Кроме того, заявитель указал, что исковые требования, по сути, являются требованием о переводе на него прав арендатора по оспариваемым договорам.

Как установлено судами, 01.11.2007 между участниками общей долевой собственности (согласно приложению N 1 к договору) (арендодатель) и колхозом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 23 429 400 кв. м, с кадастровым номером 59:40:000 00 00:281, сроком на пять лет.
Договор зарегистрирован 12.05.2008, что подтверждается отметкой о государственной регистрации в договоре.
Земельный участок площадью 1 456 200 кв. м с кадастровым номером 59:40:1930104:338, расположенный примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира н.п. Етыш, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Пермский край, Чернушинский район, образованный путем выделения из земельного участка с кадастровым номером 59:40:0000000:281, 24.03.2009 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием — для сельскохозяйственного производства (кадастровая выписка от 27.06.2009 N 5940/201/09-4152).
Земельный участок площадью 405 000 кв. м с кадастровым номером 59:40:1930104:339, расположенный примерно в 500 м по направлению на восток от ориентира н.п. Кузнецово, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Пермский край, Чернушинский район, образованный путем выделения из земельного участка с кадастровым номером 59:40:0000000:281, 24.03.2009 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием — для сельскохозяйственного производства (кадастровая выписка от 27.06.2009 N 5940/201/09-4153).
На указанные земельные участки 30.03.2009 и 01.04.2009 проведена государственная регистрация права общей долевой собственности физических лиц.
На основании договора купли-продажи от 26.06.2009 осуществлена государственная регистрация права собственности общества "Возрождение" на указанные земельные участки, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 29.07.2009.
Между обществом "Возрождение" (арендодатель) и обществом "Заречное" (арендатор) 01.08.2009 заключен договор аренды указанных земельных участков. Срок действия договора установлен с 01.08.2009 по 30.07.2010 (п. 1.1, 5.1 договора).
Между теми же лицами 30.07.2010 заключен договор аренды тех же земельных участков сроком с 30.07.2010 по 29.07.2011 (п. 1.1., 5.1 договора).
Ссылаясь на то, что в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а также на то, что истец имеет преимущественное право на заключение договоров аренды в отношении вновь образованных земельных участков на прежних условиях (п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации), колхоз обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Способы защиты гражданских прав закреплены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом под способами защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспоренных прав.
Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Согласно ст. 6, 11.1, 22 Земельного кодекса Российской Федерации объектом арендных отношений может выступать лишь земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
С учетом того, что земельные участки с кадастровыми номерами 59:40:1930104:338, 59:40:1930104:339 образованы в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером 59:40:0000000:281, суды сделали правильный вывод о том, что образованные участки являются новыми объектами земельных правоотношений, что свидетельствует о прекращении у истца права аренды на эти участки в связи с изменением объекта аренды.
В силу п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Из смысла данной нормы следует, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор.
Судами установлено, что общество "Возрождение" в письме от 16.08.2010 N 05 отказало истцу в предоставлении в пользование вновь образованных земельных участков.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, установив, что на момент принятия судом решения между обществом "Возрождение" и обществом "Заречное" действовал договор аренды от 30.07.2010, пришел к правильному выводу о невозможности предоставления спорных земельных участков в аренду истцу.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Поскольку истцом не представлено правовых оснований для признания договора недействительным, в то же время требований о переводе на него прав и обязанностей арендатора по заключенному договору от 30.07.2010 истец не заявлял, суды правомерно отказали в удовлетворении иска. В данном случае выбранный истцом способ защиты не соответствует характеру рассматриваемого спора и в случае удовлетворения иска не приведет к восстановлению его нарушенных прав.
Ссылка заявителя на то, что исковые требования, по сути, являются требованием о переводе на него прав арендатора по оспариваемым договорам, является новым доводом, который не был заявлен в качестве основания исковых требований и не являлся предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций. Новые доводы и основания иска судом кассационной инстанции не рассматриваются в силу ст. 49, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 17.06.2011 по делу N А50-1671/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу колхоза (сельскохозяйственного производственного кооператива) "Красный Уралец" — без удовлетворения.

Председательствующий КУПРЕЕНКОВ В.А.

Судьи МЫНДРЯ Д.И. СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.