Требование: О взыскании долга по договору аренды земельного участка, неустойки

Обстоятельства: Обязательства по внесению платы за пользование участком надлежащим образом не исполнены.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку действия сторон, направленные на возможное переоформление прав в отношении спорного земельного участка, не привели к прекращению обязательств арендатора по уплате арендной платы на основании договора, который не расторгнут, так как подписи лиц, подписавших соглашение о расторжении договора, акт возврата земельного участка, не заверены печатью арендодателя, доверенности, дающие право действовать от имени арендодателя, не представлены.

Постановление ФАС Уральского округа от 29.12.2011 N Ф09-7916/11 по делу N А50-3989/2011

Дело N А50-3989/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2011 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Мындря Д.И.,
судей Сулейменовой Т.В., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риэлинвест" (далее — общество "Риэлинвест") на решение Арбитражного суда Пермского края от 27.07.2011 по делу N А50-3989/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее — департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Риэлинвест" о взыскании 3 619 030 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2008 по 18.11.2010 и 1 305 454 руб. 05 коп. пени за период с 01.10.2008 по 18.11.2010.
Решением суда от 27.07.2011 (судья Ремянникова И.Е.) исковые требования удовлетворены полностью. С общества "Риэлинвест" в пользу департамента взыскано 3 619 030 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате, 1 305 452 руб. 05 коп. пени.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011 (судьи Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф., Голубцова Ю.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Риэлинвест" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части взыскания пени отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в данной части, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 434, 450, 453, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 11.1, 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель не согласен с выводом судов о том, что договор аренды от 14.12.2004 N 161-04С возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. По мнению заявителя, поскольку распоряжением департамента от 19.11.2009 N 2039 предоставленный в аренду земельный участок разделен на два земельных участка, которые поставлены на государственный кадастровый учет 22.12.2008, арендуемый земельный участок перестал существовать как объект гражданских прав; направление истцом в адрес ответчика соглашения о расторжении договора аренды, акта возврата земельного участка, расчета размера задолженности свидетельствует об отказе арендодателя от продолжения арендных правоотношений. С учетом этих обстоятельств заявитель полагает, что у департамента отсутствуют основания для начисления арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 59:01:4413653:36 и пени. Заявитель считает, что факт снятия с государственного кадастрового учета образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 59:01:4413653:36 земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4413653:64 и 59:01:4413653:65 не следует принимать во внимание, поскольку 27.04.2011 аннулированные земельные участки вновь поставлены на государственный кадастровый учет, в связи с чем возникли новые объекты права, в отношении которых договор аренды между истцом и ответчиком не заключался.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяется судом кассационной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом "Риэлинвест" (арендатор) заключен договор аренды от 14.12.2004 N 161-04С, согласно условиям которого обществу "Риэлинвест" во временное пользование на условиях аренды передан земельный участок площадью 13624 кв. м, условный кадастровый номер 3653:36, расположенный по адресу: г. Пермь, Свердловский р-н, ул. Героев Хасана, 76, для использования под 2-этажное административное здание (литера Л), 1-этажное здание гаража (наземная автостоянка закрытого типа; литера И), 1-этажное здание склада (литера Ж).
Срок действия договора определен сторонами с 03.11.2004 по 02.10.2009 (п. 4.1 договора).
Названный земельный участок передан обществу "Риэлинвест" по акту приема-передачи от 14.12.2004 N 161-04С.
Государственная регистрация договора аренды произведена 08.04.2005.
Согласно п. 4.2 договора арендная плата, действующая в течение 2004 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору и составляет 42 284 руб. 13 коп., а в дальнейшем — в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора.
Арендная плата по настоящему договору вносится арендатором ежеквартально равными долями от указанной в п. 4.2 договора суммы до 10-го дня начала следующего квартала, а за IV квартал — не позднее 15 ноября текущего года (п. 4.3 договора).
Распоряжением департамента от 19.11.2009 N 2039 принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 59:01:4413653:36 на два земельных участка — с кадастровым номером 59:01:4413653:65 площадью 1834 кв. м и с кадастровым номером 59:01:4413653:64 площадью 11790 кв. м, и о предоставлении вновь образованных земельных участков в собственность общества "Риэлинвест".
Как следует из имеющихся в деле кадастровых паспортов земельных участков, 22.12.2008 земельные участки площадью 11790 кв. м, кадастровый номер 59:01:4413653:64 и площадью 1834 кв. м, кадастровый номер 59:01:4413653:65, образованные из земельного участка с кадастровым номером 59:01:4413653:36, поставлены на кадастровый учет. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения об этих участках в силу ч. 4 ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" носят временный характер.
На основании решений федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата по Пермскому краю" от 12.01.2011 N 5901/11/1-62, N 5901/11/1-61, поскольку по истечении двух лет со дня постановки на учет в отношении названных образованных земельных участков не осуществлена государственная регистрация прав на них, указанные земельные участки на основании ч. 4 ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" сняты с государственного кадастрового учета.
Департаментом в адрес общества "Риэлинвест" направлено претензионное письмо 25.10.2010 N 21-01-09-20034, в котором указано, что по состоянию на 25.10.2010 у общества "Риэлинвест" имеется задолженность по арендной плате в размере 3 247 433 руб. 35 коп. и пени в размере 313 220 руб. 66 коп., и предложено в течение 10 дней с момента получения данного письма погасить указанную задолженность.
Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Риэлинвест" обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, наличие у ответчика задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
Суды, установив, что по истечении установленного договором аренды от 14.12.2004 N 161-04С срока аренды общество "Риэлинвест" продолжало пользоваться земельным участком, пришли к выводу о том, что данный договор в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что общество "Риэлинвест" в течение длительного периода предпринимало действия по разделу земельного участка и изменению вида его разрешенного использования в целях приобретения этого участка в собственность на более выгодных условиях. Суды приняли во внимание, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения об образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 59:01:4413653:36 земельных участках носили временный характер, кадастровый учет был осуществлен для целей совершения сделок по выкупу земельных участков; ввиду истечения срока, предусмотренного ч. 4 ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", земельные участки сняты с государственного кадастрового учета. Сведений о незаконности действий (бездействия) органа местного самоуправления в этот период в материалах дела не имеется. С учетом этого суды сделали верный вывод о том, что действия сторон, направленные на возможное переоформление прав в отношении спорного земельного участка, не привели к прекращению обязательства общества "Риэлинвест" по уплате арендной платы на основании договора аренды от 14.12.2004 N 161-04С в спорный период.
Судами также рассмотрены и обоснованно ссылки общества "Риэлинвест" на соглашение о расторжении договора, акт возврата земельного участка, расчет задолженности по состоянию на 08.12.2009 как на доказательства, подтверждающие, по мнению ответчика, прекращение договора аренды.
Суды установили, что подписи лиц, подписавших данные документы, не заверены печатью департамента, доверенности, дающие право названным лицам действовать от имени департамента, не представлены, соглашение о расторжении договора аренды в установленном законом порядке не зарегистрировано (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком в период с 01.10.2008 по 18.11.2010 обществом "Риэлинвест" надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за пользование земельным участком в спорный период в материалы дела не представлено, проверив произведенный департаментом расчет подлежащей взысканию суммы задолженности, суды удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 3 619 030 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате.
Судебные акты в части удовлетворения судами требования о взыскании арендной платы за пользование обществом "Риэлинвест" спорным земельным участком заявителем кассационной жалобы не обжалуются (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку судами установлено, что арендные отношения, возникшие по договору аренды от 14.12.2004 N 161-04С, в период с 01.10.2008 по 18.11.2010 прекращены не были, суды, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.7 договора аренды, предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,1% в день от величины недоимки арендной платы, проверив представленный департаментом расчет и признав его обоснованным, правомерно взыскали с общества "Риэлинвест" 1 305 452 руб. 05 коп. пени.
Ссылки общества "Риэлинвест" на отсутствие оснований для взыскания пени ввиду прекращения арендных отношений отклоняются на основании вышеизложенного.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в том числе о том, что договор аренды от 14.12.2004 N 161-04С не может считаться возобновленным на неопределенный срок, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 27.07.2011 по делу N А50-3989/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риэлинвест" — без удовлетворения.

Председательствующий МЫНДРЯ Д.И.

Судьи СУЛЕЙМЕНОВА Т.В. КУПРЕЕНКОВ В.А.