Требование: О переводе прав и обязанностей арендатора по предварительному договору аренды

Обстоятельства: Прежний арендатор полагает, что арендодателем договор аренды расторгнут с нарушением его условий и что ему принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку арендатором платежи вносились несвоевременно, неоднократно нарушался режим работы торгового комплекса, кроме того, арендных обязательств у сторон спорного предварительного договора на момент рассмотрения спора не возникло.

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2010 N Ф09-5602/10-С6 по делу N А07-12774/2009

Дело N А07-12774/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Столярова А.А.,
судей Семеновой З.Г., Мындря Д.И.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Левашкина Дмитрия Петровича на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу N А07-12774/2009 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Левашкина Д.П. — Моисеев В.Н. (доверенность от 15.06.2009 N 05).

Предприниматель Левашкин Д.П. обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Простор" (далее — общество УК "Простор") о переводе прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды от 20.05.2009 с обществом с ограниченной ответственностью "Ректорг" (далее — общество "Ректорг") на предпринимателя Левашкина Д.П. в части помещений общей площадью 17,6 кв. м, литера Блок А-14 (24), находящихся на 1-м этаже Центра торговли и отдыха "Простор", расположенного по адресу: г. Уфа, ул. М. Жукова, д. 29 (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Башпромлизинг" (далее — общество "Башпромлизинг"), общество с ограниченной ответственностью "РентХол" (далее — общество "РентХол").
Решением суда от 27.10.2009 (судья Гареева Л.Ш., арбитражные заседатели Алябьева В.Ф., Алимбеков И.М.) исковые требования удовлетворены.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2010 на основании ч. 4, 5 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Ректорг" и общество с ограниченной ответственностью "Арента". Суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения спора в арбитражном суде первой инстанции.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 (судьи Толкунов В.М., Кузнецов Ю.А., Карпачева М.И.) решение суда отменено. В удовлетворении требований предпринимателя Левашкина Д.П. отказано.
В кассационной жалобе предприниматель Левашкин Д.П. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на то, что выводы судов основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, и не соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Как полагает заявитель, оснований для расторжения в одностороннем порядке договора аренды у общества УК "Простор" не имелось, поскольку претензий от покупателей в связи с нарушением их прав в торговой точке предпринимателя Левашкина Д.П. не поступало, в надзорные и судебные органы потребители не обращались, объяснений по поводу жалоб потребителей арендодатель не требовал. Заявитель также не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о несвоевременном внесении арендной платы, ссылаясь на то, что им произведена оплата аренды за июнь 2009 года на основании выставленного арендодателем счета. По мнению заявителя, факт передачи спорного помещения по предварительному договору обществу "Ректа" свидетельствует о наличии у истца возможности реализовать преимущественное право на заключение договора на новый срок. Кроме того, заявитель ссылается на самовольную перепланировку спорных помещений, произведенную ответчиком.
В отзыве на кассационную жалобу общество УК "Простор" указывает на несостоятельность доводов жалобы, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу — без удовлетворения.

Как установлено судами, на основании агентского договора от 12.10.2008 N 01/011а/08, заключенного между обществом "Башпромлизинг" (принципал) и обществом УК "Простор" (агент), агент обязуется совершать от своего имени за счет и в интересах принципала юридические и иные действия, в том числе заключать договоры аренды с третьими лицами, в отношении имущества принципала — нежилых помещений общей площадью 1025,8 кв. м, расположенных в здании Центра торговли и отдыха "Простор", блок А, находящегося по адресу: г. Уфа, ул. М. Жукова, д. 29. Согласно дополнительному соглашению от 10.03.2009 к указанному агентскому договору права и обязанности принципала переданы обществам "РентХолл" и "Арента" как новым собственникам названного имущества.
Между обществом УК "Простор" (арендодатель) и предпринимателем Левашкиным Д.П. (арендатор) подписан договор аренды от 13.10.2008 N 06/013а/08, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 17,6 кв. м на 1-м этаже в здании ЦТиО "Простор" (далее — торговый комплекс), расположенного по адресу: г. Уфа, ул. М. Жукова, д. 29, на срок 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи помещения. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 13.10.2008 в качестве магазина по продаже средств мобильной связи.
Согласно п. 3 преамбулы указанного договора аренда помещений торгового комплекса допускается только при условии обеспечения бесперебойного обслуживания потребителей в течение всех часов работы комплекса при условии соблюдения качества и установленных стандартов обслуживания.
В соответствии с положением по торговому комплексу, являющемся неотъемлемой частью договора аренды (приложение N 3), арендатор обязан соблюдать режим работы, установленный в торговом центре арендодателя: с 10:00 ч. до 21:00 ч.; арендатору запрещается самостоятельно устанавливать иной режим работы отдела.
Условиями договора аренды от 13.10.2008 N 06/013а/08 установлены размер, порядок и сроки внесения арендной платы.
Согласно п. 7.2 названного договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, расторгнув его досрочно без обращения в суд, в том числе в случае, если в период действия договора будут иметь место два и более нарушения арендатором прав потребителей, признанных в судебном порядке (пункт 7.2.5 договора аренды); либо арендатор неоднократно в течение одного календарного года нарушает положение о комплексе (приложение N 3) и эти нарушения причиняют ущерб арендодателю и (или) третьим лицам (пункт 7.2.6 договора аренды). Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней до предстоящего расторжения, при этом арендатор обязуется освободить арендуемое помещение в день, следующий за последним днем истечения 30-дневного срока уведомления (пункт 7.2.7 договора аренды).
Обществом УК "Простор" в адрес предпринимателя Левашкина Д.П. направлено уведомление от 10.06.2009 N 316 о досрочном расторжении с 15.06.2009 договора аренды от 13.08.2008 N 06/013а/08 на основании пункта 7.2.6 договора в связи с нарушением арендатором положения о торговом комплексе.
В письме от 18.06.2009 N 320 общество УК "Простор" уведомило предпринимателя Левашкина Д.П. о том, что договор аренды от 18.06.2009 N 06/013а/08 расторгнут с 15.06.2009 и в срок до 14 часов 19.06.2009 арендатору необходимо произвести демонтаж и вывоз торгового оборудования.
Арендуемое нежилое помещение принято членами комиссии общества УК "Простор" по акту приема-передачи нежилого помещения от 19.06.2009 без участия предпринимателя Левашкина Д.П.
Обществами УК "Простор" и "Ректорг" подписан предварительный договор от 20.05.2009, согласно которому стороны обязались заключить договор аренды нежилого помещения площадью 250 кв. м, расположенного на 1-м этаже торгового комплекса "Простор" по адресу: г. Уфа, ул. Жукова, д. 29. Приложением к предварительному договору является проект основного договора аренды между обществом УК "Простор" (арендодатель) и обществом "Ректорг" (арендатор). Согласно плану помещений, прилагаемому к проекту договора аренды, помещения, являющиеся предметом расторгнутого договора аренды от 13.08.2008 N 06/013а/08, входят в состав помещений, указанных в предварительном договоре.
Предприниматель Левашкин Д.П., полагая, что обществом УК "Простор" договор аренды от 13.10.2008 N 06/013а/08 расторгнут с нарушением условий названного договора, и считая, что ему принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, обратился с требованием о переводе прав и обязанностей арендатора по предварительному договору от 20.05.2009, заключенному с обществом "Ректорг", в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции требования предпринимателя Левашкин Д.П. удовлетворены.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что договор аренды правомерно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, и у истца не имеется оснований для реализации преимущественного права, предусмотренного ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Как следует из п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором аренды могут быть установлены основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Согласно п. 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Суд апелляционной инстанции, установив, что предпринимателем Левашкиным Д.П. неоднократно нарушался режим работы торгового комплекса, с учетом названных норм, а также п. 7.2.6 договора аренды, которым предусмотрен особый случай, влекущий одностороннее расторжение договора аренды, признал обоснованным односторонний отказ арендодателя — общества УК "Простор", от договора аренды и его расторжение. Как отметил апелляционный суд, несвоевременное открытие и закрытие торговой точки предпринимателя, подтвержденное материалами дела (жалоба от 25.05.2009 N 676-1, и претензия от 08.06.2009 N 757-1 посетителей торгового комплекса, рапорты службы охраны торгового комплекса от 25.05.2009, 08.06.2009), правомерно расценено обществом УК "Простор" как обстоятельство, влекущее расторжение договора, предусмотренное его условиями.
Суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав и обязанностей по предварительному договору от 20.05.2009, заключенному между ответчиком и обществом "Ректорг", в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно названной норме арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из указанной нормы следует, что для реализации преимущественного права аренды необходимо одновременное наличие следующих условий: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; отказ арендодателя от заключения договора аренды на новый срок и наличие на момент обращения арендатора с соответствующим требований заключенного ответчиком договора аренды с другим лицом.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предпринимателем Левашкиным Д.П. обязанность по внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом, поскольку платежи вносились несвоевременно с нарушением сроков, установленных п. 5.1 договора аренды от 13.10.2008. Указанное обстоятельство признано судом апелляционной инстанции свидетельствующим об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Кроме того, судом апелляционной инстанции верно отмечено, что заключение предварительного договора не может быть признано обстоятельством, при наличии которого преимущественное право арендатора путем перевода прав и обязанностей арендатора по новому договору аренды может быть реализовано, поскольку предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить в последующем основной договор, при этом арендных обязательств у сторон спорного предварительного договора на момент обращения предпринимателя Левашкина Д.П. с рассматриваемым иском не возникло.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований предпринимателя Левашкина Д.П. о переводе прав и обязанностей по предварительному договору от 20.05.2009, заключенному между ответчиком и обществом "Ректорг".
Ссылки заявителя на отсутствие претензий со стороны потребителей о нарушении их прав в торговой точке и обращений их в надзорные и судебные инстанции рассмотрены судом апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Как указал апелляционный суд, условиями договора аренды не предусмотрено обязательное обращение потребителей в суд или надзорные органы в случае нарушения арендатором положения о торговом комплексе и порядке его работы.
Доводы заявителя о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды и перевод на истца прав и обязанностей по предварительному договору от 20.05.2009 отклоняются. Выводы судов основаны на доказательствах, имеющихся в деле, которые исследованы судами полно и всесторонне в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки обстоятельств, установленных судами, у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу N А07-12774/2009 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Левашкина Дмитрия Петровича — без удовлетворения.

Председательствующий СТОЛЯРОВ А.А.

Судьи СЕМЕНОВА З.Г. МЫНДРЯ Д.И.