По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет

Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2005 N Ф09-1658/05-С6 по делу N А50-45318/04

от 16 июня 2005 года
Дело N Ф09-1658/05-С6
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе председательствующего Соколовой Н.П., судей Татаркиной Т.Н., Сулейменовой Т.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Березникихимстрой" (далее — ОАО "Березникихимстрой") на решение суда первой инстанции от 25.01.2005 (резолютивная часть от 20.01.2005) и постановление суда апелляционной инстанции от 06.04.2005 (резолютивная часть от 31.03.2005) Арбитражного суда Пермской области по делу N А50-45318/04.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
В судебном заседании принял участие представитель администрации Пермской области — Подпалый Ю.В. (доверенность от 24.01.2005).

ОАО "Березникихимстрой" обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском к Департаменту имущественных отношений Пермской области (далее — Департамент) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора N 0123 (ДИО) аренды земельного участка общей площадью 573 кв. м с кадастровым номером 59:03:07 00 020:0059, расположенного в Пермской области, г. Березники, в районе БКПРУ-2, и просило определить следующие условия договора в редакции истца: в п. 2.1 слова "до 30.03.2009" заменить "до 30.03.2014"; в п. 3.1 абз. 1 слова "…указываемом в уведомлении арендатору" заменить на "установленном соглашением сторон", абз. 2 изложить "Арендатор обязан ежеквартально вносить арендную плату не позднее последнего числа оплачиваемого квартала" и далее по тексту, абз. 5 исключить; п. 3.2 изложить "Пересмотр установленного размера арендной платы производится не чаще одного раза в год в порядке, установленном законодательством, и оформляется дополнительным соглашением сторон"; п. 3.3 изложить "В случае просрочки уплаты арендной платы арендатор несет ответственность в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации"; п. 4.1.1 изложить "Требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации"; в п. 4.1.5 слова "в одностороннем порядке" заменить словами "по соглашению сторон"; в п. 4.4.7 исключить слово "субаренды", в п. 4.4.10 слова "в том состоянии, в котором он его получил" заменить словами "в состоянии, пригодном для дальнейшего использования"; п. 5.4 изложить "В случае нецелевого использования участка арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством"; в п. 6.1 исключить слова, заключенные в скобки; п. 6.3 изложить "Договор аренды досрочно может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случаях, когда арендатор: а) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату" и далее по тексту; дополнить договор п. 4.2.7 следующего содержания "После прекращения договора по любым основаниям принять земельный участок в срок не позднее пяти дней".
Решением суда первой инстанции от 25.01.2005 (резолютивная часть от 20.01.2005, судья Шатунов А.В.) спорные пункты договора аренды земельного участка N 0123 приняты в следующей редакции: п. 2.1; 3.1 (абз. 1, 2, 5); 3.2; 3.3; 4.4.7; 5.4; 6.1 приняты в редакции арендодателя — Департамента имущественных отношений, п. 4.1.5; 4.4.10; 6.3 приняты в редакции арендатора — ОАО "Березникихимстрой", п. 4.1.1 договора изложен в следующей редакции: "Требовать в установленном законом порядке досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных п. 6.3 договора, а также иных случаях существенного нарушения условий договора арендатором". Договор дополнен п. 4.2.7 в следующей редакции: "После прекращения договора аренды по любым основаниям принять земельный участок от арендатора в срок не позднее одного месяца с момента прекращения действия договора аренды".
Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.04.2005 (резолютивная часть от 31.03.2005, судьи Соларева О.Ф., Хаснуллина Т.Н., Усцов Л.А.) решение изменено, спорные пункты договора аренды земельного участка N 0123 (ДИО) приняты в следующей редакции: п. 2.1; 3.1 (абз. 1, 2, 5); 3.2; 3.3; 4.4.7; 4.4.10; 5.4; 6.1 в редакции арендодателя — Департамента имущественных отношений Пермской области, п. 4.1.5; 6.3 в редакции арендатора — ОАО "Березникихимстрой", п. 4.4.1 изложен в редакции "Требовать в установленном законом порядке досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных п. 6.3 договора, а также в иных случаях существенного нарушения условий договора арендатором", пункт 4.2.7, включенный ОАО "Березникихимстрой", исключен из договора.

ОАО "Березникихимстрой" с принятыми по делу судебными актами не согласно, просит их изменить, определить условия договора аренды N 0123 (ДИО) по п. 2.1; 3.1 (абз. 1, 2, 5); 3.2; 3.3; 4.4.7; 5.4 в редакции арендатора — ОАО "Березникихимстрой", ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку им не рассмотрены требования, изложенные ОАО "Березникихимстрой" в отзыве на апелляционную жалобу. По мнению заявителя, суд не применил ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", в силу которой договор с ним должен быть заключен на срок не менее 49 лет, поэтому установление срока в 10 лет не противоречит действующему законодательству и предоставляет право ОАО "Березникихимстрой" передавать спорный земельный участок в субаренду, следовательно, п. 2.1 и 4.4.7 договора также должны быть приняты в редакции арендатора. Кроме того, ОАО "Березникихимстрой" указывает на необоснованное принятие судом п. 3.3 договора в редакции арендодателя, так как, принимая во внимание, что согласие обеих сторон на установление неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы не достигнуто, суд не вправе устанавливать такую ответственность.

Проверив законность судебных актов в порядке ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит.
Как следует из материалов дела, ОАО "Березникихимстрой" является собственником одноэтажного кирпичного здания контейнерной, лит. А общей площадью 272,5 кв. м, расположенного по адресу: Пермская область, г. Березники, район БРУ-2. Согласно приказу Департамента от 30.04.2004 N 238-по, ОАО "Березникихимстрой" предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 59:03:07 00 020:0059 общей площадью 573 кв. м в границах, указанных в кадастровой карте, сроком на 4 года 11 месяцев. Департамент направил в адрес ОАО "Березникихимстрой" проект договора аренды N 0123 (ДИО) вышеуказанного земельного участка. ОАО "Березникихимстрой" подписало его с протоколом разногласий, который, в свою очередь, не был подписан Департаментом.
Невозможность урегулировать сторонами разногласия по п. 2.1; 3.1 (абз. 1, 2, 5); 3.2; 3.3; 4.1.1; 4.1.5; 4.4.7; 4.4.10; 5.4; 6.1; 6.3 договора послужила основанием для обращения ОАО "Березникихимстрой" в арбитражный суд с настоящим иском с требованием установить указанные пункты договора в его редакции, при этом ОАО "Березникихимстрой" также просило дополнить договор п. 4.2.7.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу, что п. 2.1; 3.1 (абз. 1, 2, 5); 3.2; 3.3; 4.4.7; 5.4; 6.1 договора подлежат принятию в редакции арендодателя — Департамента имущественных отношений. Пункты 4.1.5; 4.4.10; 6.3 — в редакции арендатора — ОАО "Березникихимстрой", п. 4.1.1 договора следует изложить: "Требовать в установленном законом порядке досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных п. 6.3 договора, а также иных случаях существенного нарушения условий договора арендатором". Кроме того, по мнению суда первой инстанции, договор должен быть дополнен п. 4.2.7 следующего содержания: "После прекращения договора аренды по любым основаниям принять земельный участок от арендатора в срок не позднее одного месяца с момента прекращения действия договора аренды".
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции. Предметом пересмотра в суде апелляционной инстанции были п. 4.1.1, 4.1.4, 4.4.10, 6.3 договора, а также п. 4.2.7, которым был дополнен договор по требованию арендатора в его редакции, исходя из доводов апелляционной жалобы Департамента (ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ОАО "Березникихимстрой" обжаловало судебные акты в суд кассационной инстанции. Доводы кассационной жалобы касаются условий договора, которые были предметом исследования суда первой инстанции, при этом заявитель просил определить условия договора аренды N 0123 (ДИО) по п. 2.1; 3.1 (абз. 1, 2, 5); 3.2; 3.3; 4.4.7; 5.4 в редакции арендатора. Согласно ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Принимая п. 2.1 договора в редакции арендодателя, закрепляющей срок действия договора 4 года, суд правильно исходил из того, что установление срока, на который предоставляется имущество в аренду, определяется собственником имущества. Требование же арендатора заключить с ним договор аренды на 10 лет, что предоставило бы ему право сдавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя, правомерно оставлено без удовлетворения, поскольку Департамент возражает против сдачи имущества в субаренду без его согласия (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка ОАО "Березникихимстрой" на то, что в силу ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, поэтому, по мнению заявителя, закон допускает заключение с ним договора аренды на срок 10 лет, не принимается, поскольку законодатель в указанной статье установил предельный срок, на который может быть заключен договор аренды земли с собственником находящегося на нем здания. Определение же срока аренды в каждом конкретном случае является правом собственника земельного участка.
Определяя п. 3.1 абз. 1, 2, 5 и п. 3.2, касающиеся порядка перерасчета размера арендной платы и уведомления об этом арендатора, а также сроков ее внесения, действующими в редакции арендодателя, суд руководствовался тем, что исходя из буквального толкования названных пунктов они устанавливают не изменение размера арендной платы, определенной договором, а возможность ее перерасчета в связи с принятием новых нормативных актов, регулирующих вопросы арендной платы за землю. Поскольку о таких централизованных изменениях нормативно-правовой базы, регулирующей порядок исчисления размера арендной платы за землю, должно быть известно как арендодателю, так и арендатору и они обязательны для сторон, суд правильно признал обоснованной редакцию арендодателя по указанным пунктам договора, закрепляющую возможность одностороннего направления арендодателем арендатору уведомления о перерасчете арендной платы.
Отказывая в удовлетворении требования истца изложить п. 3.3 в редакции: "В случае просрочки уплаты арендной платы арендатор несет ответственность в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд правильно утвердил данный пункт в редакции ответчика, закрепляющей уплату пени в случае просрочки внесения арендных платежей, поскольку установление такой ответственности не противоречит действующему законодательству (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) и обеспечивает надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору, учитывая как объект аренды (земельный участок), так и общественную значимость своевременного внесения арендных платежей в бюджет.
Оставляя п. 4.4.7 договора в редакции арендодателя и отказывая в исключении из него слова "субаренды", суд правомерно исходил из того, что срок действия договора установлен менее 10 лет, поэтому сдача земельного участка в субаренду без согласия собственника участка — арендодателя — не допускается.
По п. 5.4 договора суд также правомерно признал обоснованной редакцию арендодателя, так как установление в договоре меры ответственности арендатора за нарушение порядка использования арендованного участка не противоречит требованиям ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы арендатора. Не противоречит действующему законодательству и условие о том, что в этом случае арендодатель вправе принимать меры к расторжению договора в установленном законом порядке.
Учитывая изложенное, суд правомерно принял п. 2.1; 3.1 (абз. 1, 2, 5); 3.2; 3.3; 4.4.7; 5.4 действующими в редакции арендодателя, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.
Довод ОАО "Березникихимстрой" о том, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы процессуального права, поскольку им не рассмотрены требования, изложенные ОАО "Березникихимстрой" в отзыве на апелляционную жалобу, не принимается, так как в силу ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Из материалов дела усматривается, что с апелляционной жалобой обратился Департамент, поэтому суд апелляционной инстанции проверил законность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе. С самостоятельной апелляционной жалобой ОАО "Березникихимстрой" не обращалось.
При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению в силе как принятое в соответствии с требованиями действующего законодательства. В удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление суда апелляционной инстанции от 06.04.2005 (резолютивная часть от 31.03.2005) Арбитражного суда Пермской области по делу N А50-45318/04 оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Березникихимстрой" — без удовлетворения.

Председательствующий СОКОЛОВА Н.П.

Судьи ТАТАРКИНА Т.Н. СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.