Требование: О признании недействительным договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, применении последствий недействительности сделки в виде возврата долей в праве общей долевой собственности

Обстоятельства: Прокурор ссылается на то, что заключенный между сторонами договор посягает на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц - бюджет муниципального образования, лишенного возможности получить в бюджет денежные средства от торгов, а также права неопределенного круга лиц, лишенных возможности участвовать в торгах.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку факт заключения спорного договора с нарушением действующего законодательства установлен.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.11.2016 N Ф10-4360/2016 по делу N А09-12836/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15.11.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 16.11.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Л.В.Солодовой
Судей И.В.Сорокиной, Л.В.Леоновой
при участии в заседании:
от истца:
Прокуратура Брянской области Тарченко Н.Е. — пом. прокурора г. Калуги (уд. ТО N 199615)
от ответчиков:
Верхопольская сельская администрация не явился, извещен надлежаще
ОАО "Железнодорожник" Киндирова А.С. — представитель (дов.б/н от 11.01.2016).
от третьих лиц:
БРОО "Дебрянское казачество" Мудрова А.Б. — представитель (дов. б/н от 16.11.2015).
ГКУЧ "Карачевское районное управление сельского хозяйства" не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Железнодорожник" на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.03.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 по делу N А09-12836/2015,

установил:

Прокуратура Брянской области в интересах неопределенного круга лиц, а также муниципального образования — Верхопольское сельское поселение обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском о признании недействительным договора купли-продажи 57/257 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 11 880 088 кв. м, находящегося по адресу: Брянская область, Карачевский район, СХПК "Верхополье", заключенного 13.11.2014 между Верхопольской сельской администрацией Карачевского района и ОАО "Железнодорожник" и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ОАО "Железнодорожник" вернуть 57/257 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Брянская региональная общественная организация "Дебрянское казачество", ГКУЧ "Карачевское районное управление сельского хозяйства".
Решением Арбитражного суда Брянской области от 24.03.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016, заявленные требования удовлетворены: суд признал недействительным договор купли-продажи от 13.11.2014 и в качестве применения последствий недействительности сделки обязал ОАО "Железнодорожник" в месячный срок по вступлению решения в законную силу передать по акту приема-передачи 57/257 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный: Брянская область, Карачевский район, СХПК "Верхополье", категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, площадью 11 880 088 кв. м с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства Верхопольской сельской администрации. С Верхопольской сельской администрации в пользу ОАО "Железнодорожник" взыскано 1 408 323 руб. 50 коп., уплаченных по платежному поручению N 993 от 05.12.2014.
Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ОАО "Железнодорожник" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 13.11.2014 между Верхопольской сельской администрацией (продавец) и ОАО "Железнодорожник" (покупатель) был заключен договор купли-продажи принадлежащих продавцу 57/257 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 11 880 088 кв. м (1/257 доля соответствует условной земельной доле и составляет 7,07 га), расположенного на территории СХПК "Верхополье", Карачевского района, Брянской области.
Право собственности на указанную долю земельного участка было зарегистрировано за ОАО "Железнодорожник" 10.02.2015.
Ссылаясь на то, что заключенный между сторонами договор является недействительной сделкой, поскольку нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц — бюджет муниципального образования, лишенного возможности получить в бюджет денежные средства от торгов, а также права неопределенного круга лиц, лишенных возможности участвовать в торгах, прокуратура Брянской области обратилась в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, а также руководствуясь нормами ст. ст. 16, 167, 168 ГК РФ и положениями законодательства, регулирующим земельные отношения, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В данном случае, право муниципальной собственности Верхопольского сельского поселения на 57 земельных долей (невостребованные земельные доли), земельного участка, площадью 11 880 088, расположенного на территории СПК "Верхополье", возникло на основании решения Карачевского районного суда от 16.06.2014 и зарегистрировано 22.08.2014, что подтверждается выпиской из Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
У ОАО "Железнодорожник" на момент заключения спорного договора имелись договоры купли-продажи земельных долей, заключенные с Долдо В.Е. от 20.04.2014, с Мастеровой В.С. от 01.04.2014, Мастеровым Н.В. от 20.03.2014, с Зиновым Л.С. от 20.03.2014, с Холбоевым Р.А. от 20.03.2014, с Косаревым В.В. от 06.03.2014, с Демьяновым В.И. от 21.03.2014, с Первых Т.М. от 20.03.2014, с Кошелевой Р.В. от 20.03.2014, по условиям которых, указанные граждане обязались передать ОАО "Железнодорожник" условные земельные доли на землях СХПК "Верхополье", принадлежащие им на основании свидетельств на право собственности на землю.
При этом, на момент заключения названных выше договоров ОАО "Железнодорожник" не являлось собственником условной земельной доли в паевом массиве СХПК "Верхополье".
До заключения договоров купли-продажи земельных долей, ОАО "Железнодорожник" 01.03.2014 были заключены договоры аренды с Петроченко Ю.С., Гальковой О.С. и Бакулиной В.В. на срок по 20.12.2014, которые являлись собственниками земельных долей СХПК "Верхополье".
Однако данные договоры, судом обоснованно не приняты в качестве надлежащего доказательства правомерности использования земельного участка, находящегося в долевой собственности, поскольку на переданные в аренду земельные участки право собственности за указанными гражданами было зарегистрировано уже после заключения указанных договоров (12.11.2014 и 28.10.2014).
Следовательно, у граждан — собственников условных земельных долей ОАО "Железнодорожник" могло приобрести только земельные участки, выделенные в счет условных земельных долей.
Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (в ред. от 13.07.2015) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
В силу указанной нормы права, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать или подарить ее только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
В данном случае, дав оценку представленным по делу доказательствам, судебные инстанции пришли к выводу о том, что ОАО "Железнодорожник", на момент заключения договоров купли-продажи условных земельных долей с гражданами, не пользовалось земельным участком, находящимся в долевой собственности.
Следовательно, при заключении данных договоров не была соблюдена установленная действующим законодательством процедура выкупа земельных долей у других участников долевой собственности. Государственная регистрация перехода права собственности на земельные доли не осуществлялась.
Положениями п. 4 ст. 12 Закона N 101-ФЗ и ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" предусмотрено право и порядок органов местного самоуправления распоряжаться муниципальным имуществом, в том числе и земельным участком, находящимся в долевой собственности.
Преимущественным правом приобретения земельных долей, находящихся в муниципальной собственности также обладают сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие данный земельный участок.
При этом, указанные лица должны использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который им приобретается и использование должно быть законным, то есть имеющим надлежащее правовое основание.
Ссылаясь на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.11.2011 N Д23-4894 ОАО "Железнодорожник" указало на то, что оно является сельскохозяйственной организацией, которая вела сельскохозяйственную деятельность на землях в паевом массиве СХПК "Верхополье", а именно: производило опашку земли, вносило удобрения, выращивало зерновые культуры.
В подтверждении данного факта им представлена справка Карачевского районного управления сельского хозяйства от 14.11.2014 N 05/316, согласно которой ОАО "Железнодорожник" на землях СХПК "Верхополье" с кадастровым номером 32:10:0000000:67 осуществляет сельскохозяйственную деятельность, а также акты об использовании удобрений.
Однако, в представленных ответчиком документах, суд усмотрел имеющиеся противоречия. В частности, не совпадают кадастровые номера земельных участков, указанных в договорах купли-продажи и аренды земельных долей с гражданами, и земельного участка, который согласно справке от 14.11.2014 обрабатывается обществом.
Кассационная коллегия считает обоснованным вывод судебных инстанций о том, что ОАО "Железнодорожник" не представлено доказательств подтверждающих, что оно является сельскохозяйственной организацией, которое использует спорный земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:67, в соответствии с положениями ст. 12 Закона N 101-ФЗ и имело право на его выкуп на льготных условиях.
Кроме того, администрацией был нарушен и порядок продажи земельных долей, предусмотренный абз. 1, 2 ч. 4 ст. 12 вышеуказанного закона, в частности, право муниципальной собственности на продаваемые доли зарегистрировано 22.08.2014, а дата публикации — 12.11.2014, то есть с нарушением установленного законом месячного срока.
При этом, публикация была произведена в газете "Заря", тогда как в решением Карачевского районного Совета народных депутатов от 30.03.2011 N 4-228 (п. 1.6) публикация всех сообщений касающихся земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется только в газете "Земельная газета".
Как следует из материалов дела, оспариваемый договор купли-продажи был заключен 13.11.2014, то есть на следующий день после публикации, что не позволило иным заинтересованным лицам реализовать свое право на приобретение земельного участка.
Кроме того, отчуждение земельного участка без проведения торгов, противоречит ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" торгов привело к ограничению прав лиц — участников торгов по продаже земельного участка.
При таких обстоятельствах следует признать, что спорный договор купли- продажи заключен с нарушением действующего законодательства и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке в натуре, а при невозможности этого — возместить стоимость полученного в деньгах, в связи с чем, суд правомерно обязал ОАО "Железнодорожник" вернуть 57/257 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный: Брянская область, Карачевский район, СХПК "Верхополье", категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, площадью 11 880 088 кв. м, Верхопольской сельской администрации, а Верхопольской сельской администрации в пользу ОАО "Железнодорожник" произвести возврат 1 408 323 руб. 50 коп. денежных средств, уплаченных за переданное имущество по платежному поручению от 05.12.2014 N 993.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора, были предметом рассмотрения и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Брянской области от 24.03.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2016 по делу N А09-12836/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.В.СОЛОДОВА

Судьи И.В.СОРОКИНА Л.В.ЛЕОНОВА