Требование: О признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора купли-продажи, дополнительного соглашения и перехода к заявителю права собственности на недвижимое имущество

Обстоятельства: Регистрирующий орган указал на то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены необходимые для регистрации документы.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку заключение договора купли-продажи и его исполнение произошло в период возбуждения в отношении продавца имущества процедуры банкротства.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.11.2016 N Ф10-4333/2016 по делу N А35-304/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10.11.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 11.11.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Ключниковой Н.В.
судей Стрегелевой Г.А., Смолко С.И.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" (ОГРН 1057746146259, ИНН 7706566993, наб. Софийская, д. 28, стр. 2, г. Москва, 115035); Сереева А.В. — представителя по доверенности от 26.05.2016;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, ул. 50 лет Октября, д. 4/6, г. Курск, 305016); — не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от общества с ограниченной ответственностью "Объединение Курскатомэнергострой" (ОГРН 1054639090769, ИНН 4632053981, пер. Электрический, д. 6/28, г. Москва, 123056); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 03.06.2016 (судья Лымарь Д.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 (судьи Семенюта Е.А., Протасов А.И., Донцов П.В.) по делу N А35-304/2016,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" (далее — ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее — Управление), изложенное в сообщении от 23.11.2015 N 46/013/017/2015-520, об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи от 01.10.2012 N Л/12100003 и дополнительного соглашения от 06.06.2013 и перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Объединение Курскатомэнергострой" (далее — ООО "ОКАЭС") к Обществу на объект недвижимости — земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально- складская зона.
Решением от 03.06.2016 суд признал незаконным решение Управления, изложенное в сообщении от 23.11.2015 N 46/013/017/2015-520, и в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязал Управление осуществить государственную регистрацию перехода к Обществу права собственности на объект недвижимости — земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона, и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 09.08.2016 решение суда от 03.06.2016 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в кассационной жалобе, заслушав объяснения представителя Общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, между ООО "Объединение Курскатомэнергострой" (Продавец) и ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи от 01.10.2012 N Л12100003 (далее — договор от 01.10.2012), по условиям которого ООО "Объединение Курскатомэнергострой" передало в собственность ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" здания, строения, сооружения и земельные участки, указанные в спецификации (Приложение N 1 к договору) (п. 1.1. договора), в том числе, земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона, что подтверждается договором от 01.10.2012, спецификацией к нему (Приложение N 1) и актом приема-передачи (Приложение N 2).
В соответствии с пунктом 3.2 сумма договора подлежит оплате в течение 30 дней с момента регистрации перехода права собственности.
Между сторонами 06.06.2013 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 01.10.2012 N Л12100003, согласно которому были внесены изменения в текст приложения N 1 к договору (спецификации), включающему, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона.
Стороны договора 26.06.2015 обратились с заявлением в Управление Росреестра по Курской области о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от ООО "ОКАЭС" к ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" на объект недвижимости — земельный участок с кадастровым номером 46:31:010506:72, расположенный по адресу: Курская область, г. Курчатов, Коммунально-складская зона и просьбой выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в порядке, установленном законом, с приложением документов: договор от 01.10.2012, дополнительное соглашение к нему от 06.06.2013, акт приема-передачи от 01.10.2012, решение Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2014 по делу N А40-138890/13, которым общество с ограниченной ответственностью "Курскатомэнергострой" признано несостоятельным (банкротом).
Уведомлением от 09.07.2015 N 46/013/017/2015-519 Управление известило Общество о приостановлении до 09.08.2015 регистрационных действий.
07.08.2015 Покупатель и Продавец подали в Управление заявления о приостановлении государственной регистрации для предоставления дополнительных документов.
11.09.2015 ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" представило в Управление дополнительные документы, подтверждающие полномочия сторон, подписавших договор; информацию о том, что денежные средства по договору перечислены ООО "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" на счет ООО "Курскатомэнергострой" в полном объеме.
Сообщением Управления от 23.11.2015 N 46/013/017/2015-520 заявителю отказано в государственной регистрации на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон N 122-ФЗ).
Не согласившись с решением Управления об отказе в государственной регистрации прав, Общество оспорило его в суде.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что поскольку заключение договора от 01.10.2012 и его исполнение произошло ранее возбуждения в отношении продавца имущества производства о несостоятельности (банкротстве) — ранее 02.10.2013, то введение в отношении ООО "ОКАЭС" процедуры банкротства не является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
С этими выводами согласился и суд апелляционной инстанции.
Между тем суды не учли следующее.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
По правилам пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В части 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 13, п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно ст. 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию права, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
В подтверждение права собственности заявителя на объект недвижимости сторонами сделки был представлен договор купли-продажи от 01.10.2012, согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником земельного участка является ООО "ОКАЭС", которое решением Арбитражного суда города Москвы от 29.05.2014 по делу N А40-138890/13 признано несостоятельным (банкротом).
В соответствии с ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее — Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества должника, изъятого из оборота. Согласно ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены Законом о банкротстве. Документов, подтверждающих порядок и условия распоряжения имуществом должника, установленных Законом о банкротстве, согласие собрания кредиторов или комитета кредиторов на регистрацию не представлены.
В пункте 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 Закона о банкротстве.
По смыслу приведенных норм с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.
Таким образом, с момента открытия конкурсного производства в отношении ООО "ОКАЭС" принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, указанное в договоре от 01.10.2012, составляет конкурсную массу.
Такая же правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2016 N 301-ЭС16-4180 и от 06.10.2016 N 305-ЭС16-8204.
В данном случае в течение длительного времени стороны договора не совершали действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности на объект договора.
Представленные в материалы дела документы об оплате предмета договора (акт взаимозачета сверки задолженности) при отсутствии первичных документов, подтверждающих наличие задолженности, платежные поручения, датированы после обращения в Управление.
В связи с изложенным суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов о наличии правовых оснований для удовлетворения требования Общества, ошибочен и обусловлен неверным истолкованием норм материального права, что является основанием для отмены судебных актов в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

решение Арбитражного суда Курской области от 03.06.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 по делу N А35-304/2016 отменить.
Отказать обществу с ограниченной ответственностью "ИНТЕРПРОМСТРОЙ" в удовлетворении требования о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, изложенного в сообщении от 23.11.2015 N 46/013/017/2015-520.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.В.КЛЮЧНИКОВА

Судьи Г.А.СТРЕГЕЛЕВА С.И.СМОЛКО