Требование: О расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения

Обстоятельства: Истец ссылается на нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку факт нарушения ответчиком условий договора аренды установлен.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.11.2016 N Ф10-4157/2016 по делу N А08-310/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08.11.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 09.11.2016
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей Л.В.Солодовой, М.М.Нарусова
при участии в заседании:
от истца:
ОАО "Белгородский земельный фонд" Чухлебова В.М., представителя по доверенности N 7 от 12.01.2016
от ответчика:
ООО Технология консервирующего земледелия "ПодшипникМаш" в лице конкурсного управляющего Волкова Андрея Анатольевича не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом
ООО "Алые паруса" не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом
от третьих лиц:
ПАО "Сбербанк России" Белгородское отделение N 8592 Рак Д.Г., представителя по доверенности от 13.10.2014
Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" (Белгородское отделение N 8592) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.04.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу N А08-310/2016,

установил:

открытое акционерное общество "Белгородский земельный фонд" (далее — ОАО "Белгородский земельный фонд", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью ТКЗ "ПодшипникМаш" в лице конкурсного управляющего Волкова А.А. (далее — ООО ТКЗ "ПодшипникМаш", ответчик) о расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области, от 15.04.2011 N 596.
Определением суда от 09.03.2016 настоящее дело и дела N А08-309/2016 (о расторжении договора N 667 от 18.01.2012) и N А08-311/2016 (о расторжении договора N 1003/1 от 01.03.2012), по ходатайству ответчика, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области (далее — ДИЗО Белгородской области), публичное акционерное общество "Сбербанк России" (Белгородское отделение N 8592) (далее — Банк, ПАО "Сбербанк России" (Белгородское отделение N 8592), общество с ограниченной ответственностью "Алые Паруса" (далее — ООО "Алые Паруса").
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.04.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, ПАО "Сбербанк России" (Белгородское отделение N 8592) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Представитель Банка в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. ДИЗО Белгородской области в отзыве возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, что в соответствии с постановлением Правительства Белгородской области от 10.02.2006 N 36-пп "О порядке управления и распоряжения земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области", ОАО "Белгородский земельный фонд" определено уполномоченной организацией по управлению и распоряжению земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области.
Между ДИЗО Белгородской области (Департамент) и ОАО "Белгородский земельный фонд" (Фонд) 12.08.2008, 18.12.2008, 16.08.2010, 28.02.2011, 29.03.2011, 01.10.2011 и 23.01.2012 были заключены договоры поручения, в соответствии с пунктом 1.1 которых Департамент поручает, а Фонд принимает на себя обязанности по совершению организационно — технических и юридических действий в отношении принадлежащих Белгородской области на праве собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 3114,6478 га, в том числе, в отношении земельного участка площадью 200,1 га, кадастровый номер 31:26:0000000:0187, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Колос" и земельного участка площадью 48,22 га, кадастровый номер 31:26:0000000:0197, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Серп и молот"; общей площадью 7443,98 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 1443,2 га, кадастровый номер 31:26:0:1, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Колос"; общей площадью 3042,2242 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 4,46 га, кадастровый номер 31:26:0301002:40, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Серп и молот" и земельного участка площадью 85,5045 га, кадастровый номер 31:26:0:55, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Колос"; общей площадью 910,397 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 676,5 га, кадастровый номер 31:26:0:63 расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах АОЗТ "Серп и молот"; общей площадью 632,16 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 92,4 га, кадастровый номер 31:26:0101002:31, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Колос" и земельного участка площадью 64,12 га, кадастровый номер 31:26:1101002:4, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Восход"; общей площадью 752,04 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 140,36 га, кадастровый номер 31:26:0000000:273, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Серп и молот" общей площадью 1 896,551 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 123,66 га, кадастровый номер 31:26:0000000:395, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Восход".
Согласно подпункту "е" пункта 1.1 соглашений, Фонд представляет интересы Белгородской области в судебных органах по защите ее имущественных прав в отношении земельного участка.
В соответствии с актами приема — передачи от 12.08.2008, от 18.12.2008, от 16.08.2010, от 28.02.2011, от 29.03.2011, от 01.10.2011 и от 23.01.2012 земельные участки, поименованные в договорах поручений, ДИЗО Белгородской области переданы ОАО "Белгородский земельный фонд" с указанием на полное выполнение сторонами всех обязательств по передаче данных земельных участков.
Земельные участки являются собственностью Белгородской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Между Белгородской областью (арендодатель) и ответчиком (арендатор), на основании указанных договоров поручений, заключены договора аренды земельных участков N 596 от 15.04.2011, N 667 от 18.01.2012 и N 1003/1 от 01.03.2012.
Согласно условиям договора N 596 от 15.04.2011 (далее — договор 1) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки: площадью 200,1 га, кадастровый номер 31:26:0000000:0187, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Колос"; площадью 48,22 га, кадастровый номер 31:26:0000000:0197, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Серп и молот"; площадью 1443,2 га, кадастровый номер 31:26:0:1, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Колос"; площадью 4,46 га, кадастровый номер 31:26:0301002:40, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Серп и молот"; площадью 85,5045 га, кадастровый номер 31:26:0:55, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Колос"; площадью 676,5 га, кадастровый номер 31:26:0:63 расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах АОЗТ "Серп и молот"; площадью 92,4 га, кадастровый номер 31:26:0101002:31, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Колос"; площадью 64,12 га, кадастровый номер 31:26:1101002:4, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Восход". Договор заключен сроком на 25 лет с 15.04.2011 по 14.04.2036 (пункт 1.3 договора 1).
Согласно подписанного между сторонами 01.02.2013 соглашения к договору аренды N 596 сумма арендной платы составляет 1 830 153 руб. 15 коп., из расчета 700 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий в 2013 году с последующими изменениями.
Арендная плата вносится арендатором единовременным платежом не позднее 01 декабря отчетного года.
Соглашением от 02.03.2015 стороны изложили раздел договора N 2 в иной редакции, а именно сумма арендной платы в год за пользование участками составила 13 072 391 руб. 77 коп., из расчета 4999 руб. 95 коп. за 1 га сельскохозяйственных угодий. В случае, предусмотренном пунктом 2.1.1 соглашения, сумма арендной платы в год составляет 2 091 603 руб. коп., из расчета 800 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий. Пунктом 2.4 соглашения стороны установили, что арендная плата вносится единовременным платежом не позднее 01 декабря года использования, путем перечисления сумму на расчетный счет истца.
Согласно условиям договора N 667 от 18.01.2012 (далее — договор 2) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 140,36 га, кадастровый номер 31:26:0000000:273, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Серп и молот". Договор заключен сроком на 25 лет с 18.01.2012 по 17.01.2037 (пункт 1.6 договора 2).
Согласно подписанного между сторонами 01.02.2013 соглашения к договору аренды N 667 сумма арендной платы составляет 98 252 руб., из расчета 700 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий в 2013 году с последующими изменениями.
Арендная плата вносится арендатором единовременным платежом не позднее 01 декабря отчетного года.
Соглашением от 02.03.2015 стороны изложили раздел договора 2 в иной редакции, а именно сумма арендной платы в год за пользование участками составила 701 792 руб. 98 коп., из расчета 4999 руб. 95 коп. за 1 га сельскохозяйственных угодий. В случае, предусмотренном п. 2.1.1 соглашения, сумма арендной платы в год составляет 112 288 руб., из расчета 800 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий. Пунктом 2.4 соглашения стороны установили, что арендная плата вносится единовременным платежом не позднее 01 декабря года использования, путем перечисления сумму на расчетный счет истца.
Согласно условиям договора N 1003/1 от 01.03.2012 (далее — договор 3) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 123,66 га, кадастровый номер 31:26:0000000:395, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ "Восход". Договор заключен сроком на 49 лет с 01.03.2012 по 28.02.2061 (пункт 1.6 договора 3).
Согласно подписанного между сторонами 01.02.2013 соглашения к договору аренды N 1003/1 сумма арендной платы составляет 86 562 руб., из расчета 700 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий в 2013 году с последующими изменениями.
Арендная плата вносится арендатором единовременным платежом не позднее 01 декабря отчетного года.
Соглашением от 02.03.2015 стороны изложили раздел договора 3 в иной редакции, а именно сумма арендной платы в год за пользование участками составила 618 293 руб. 82 коп., из расчета 4999 руб. 95 коп. за 1 га сельскохозяйственных угодий. В случае, предусмотренном пунктом 2.1.1 соглашения, сумма арендной платы в год составляет 98 928 руб., из расчета 800 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий. Пунктом 2.4 соглашения стороны установили, что арендная плата вносится единовременным платежом не позднее 1 декабря года использования, путем перечисления сумму на расчетный счет истца.
Вместе с тем, в период действия указанных договоров аренды ответчиком были нарушены сроки и порядок оплаты суммы арендных платежей.
Так, за 2013 год арендная плата, подлежащая уплате в полном объеме до 01 декабря, была внесена с нарушением сроков оплаты, а именно в период с середины до конца декабря 2013 года, арендная плата за 2014 год, по всем трем договорам аренды, взыскана решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.05.2015 по делу N А08-586/2015, а именно: в сумме 1 830 153 руб. по договору 1, в сумме 98 252 руб. по договору 2, в сумме 86 562 руб. по договору 3, и до настоящего времени ответчиком не погашена в полном объеме. Арендная плата за пользование земельными участками за 2015 год, подлежащая уплате в срок до 01.12.2015, ответчиком не оплачена в полном объеме.
Истец письмом от 04.12.2015 предложил ответчику в течение семи дней с момента получения письма, погасить задолженность за 2015 год в общей сумме 5 040 806 руб. 60 коп.
Ответчик задолженность не погасил и истец 24.12.2015 направил ему письмо, в котором предложил досрочно расторгнуть договоры аренды в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы, а также предложил подписать соглашения о их расторжении.
Поскольку требования арендодателя оставлены без ответа и не были удовлетворены арендатором в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о доказанности истцом существенных нарушений ответчиком условий договоров, являющихся основанием для их расторжения.
Суд кассационной инстанции находит данные выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Вместе с тем, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Материалами дела подтверждается, что в пункте 4.1.1 дополнительных соглашений от 02.03.2015 к договорам стороны установили, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 2.4 договора, по окончании календарного года. Изменение условий, расторжение и прекращение договоров допускаются в случаях, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 5.5 дополнительных соглашений от 02.03.2015 к договорам).
Из договоров и дополнительных соглашений к ним следует, что арендная плата за использование земельных участков, вносится арендатором единовременным платежом не позднее 01 декабря года использования.
Суды, исследовав материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ, установили, что ответчик неоднократно не выполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы за периоды 2013, 2014 и 2015 годы, а именно: за 2013 год арендная плата внесена с нарушением срока, установленного договорами; за 2014 год арендная плата по всем трем договорам аренды в общей сумме 2 014 967 руб., а также за 2015 год в размере 2 091 603 руб. 60 коп. по договору 1, в размере 112 288 руб. по договору 2, в размере 98 928 руб. по договору 3, не оплачена. Предложения истца о погашении задолженности за 2014 и 2015 годы и, в последующем, о расторжении договоров, оставлены ответчиком без ответа (письма от 04.12.2015 и 24.12.2015). Доказательств обратного материалы дела не содержат.
При этом, задолженность ответчика по арендной плате за 2014 год по договорам 1, 2 и 3 взыскана вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.05.2015 по делу N А08-586/2015; за 2015 год — вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Белгородской области от 23.05.2016 по делам N А08-2816/2016, N А08-2818/2016 и от 24.05.2016 по делу N А08-2819/2016 соответственно (часть 2 статьи 69 АПК РФ).
При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договоров, являющихся основанием для их досрочного расторжения.
Доводы Банка, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Судами обосновано указано, что основанием для расторжения договоров аренды является невнесение арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Факт устранения арендатором нарушения до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора. Кроме того, несвоевременная уплата за 2013 год и неоплата за 2014 год, допущены ответчиком до его обращения в суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом).
Судами учтено, что заявление должника ООО ТКЗ "ПодшипникМаш" о признании несостоятельным (банкротом) принято к производству определением Арбитражного суда Белгородской области от 30.12.2014 по делу N А08-10983/2014; определением от 03.03.2015 данное заявление признано обоснованным и в отношении него введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Белгородской области от 02.12.2015 ответчик признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство.
При этом, Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не установлен запрет на расторжение заключенных с должником договоров в период процедуры банкротства. Введение в отношении арендатора процедуры банкротства и порядок принудительного взыскания установленной задолженности не является препятствием для рассмотрения вопроса о расторжении договоров аренды, поскольку существенное нарушение условий договоров имеет место быть; наличие финансовых трудностей у арендатора не должно влиять на право собственника на досрочное расторжение договора аренды.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суды правомерно пришли к выводу об обоснованности требования о расторжении договора и необходимости удовлетворения иска.
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а указывают на не согласие с оценкой доказательств направлены на переоценку доказательств, что в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.04.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу N А08-310/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Ю.В.БУТЧЕНКО

Судьи Л.В.СОЛОДОВА М.М.НАРУСОВ