Требование: О признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды, применении последствий недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРП записи об аренде земельного участка и записи об ипотеке права аренды земельного участка

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что оспариваемая сделка совершена залогодателем без согласия залогодержателя, со злоупотреблением правом.
Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку расторжение договора аренды земельного участка не является сделкой по отчуждению имущества.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.09.2016 N Ф10-2995/2016 по делу N А68-9834/2015

Дело N А68-9834/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08.09.2016.
Постановление изготовлено в полном объеме 15.09.2016.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Бутченко Ю.В., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
Акционерное общество "Reverta" Долгов А.С.; Морозов С.А. — представители (доверенность от 21.04.2016)
от ответчиков:
Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы ОГРН 1037101129504 ИНН 7102005410 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом
Общество с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод БРАЕР" Кутепова О.Б. — представитель (доверенность от 01.01.2016)
от третьих лиц:
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СоюзПромИнвест" не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом
Компания EQUIPMENT, ENGINEERING&CONSULTING SERVICES Бирюков Александр Сергеевич Чернышов Г.П. — представитель (доверенность от 01.12.2015) не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Reverta" на решение Арбитражного суда Тульской области от 16.02.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 по делу N А68-9834/2015,

установил:

акционерное общество "Reverta" (далее — истец, АО "Reverta") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кирпичный завод БРАЕР" (далее — ООО "Кирпичный завод БРАЕР"), комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее — комитет) о признании недействительным соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112, заключенного между ООО "Кирпичный завод БРАЕР" и комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы; применении последствия недействительности сделки в виде восстановления в едином государственном реестре прав на недвижимость записи об аренде ООО "Кирпичный завод БРАЕР" земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550, площадью 30 000 кв. м, расположенного примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, п. Обидимо, д. 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее п. Обидимо, внесенной на основании договора аренды от 07.10.2008 N 112; применении последствия недействительности сделки в виде восстановления в едином государственном реестре прав на недвижимость записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550, площадью 30 000 кв. м, внесенной на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) N 2.1.22.1-08/26-IE1, в редакции дополнительного соглашения от 14.08.2009 N 1.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.02.2016 (судья Рыжикова Н.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 г. (судьи Волкова Ю.А., Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с указанными судебными актами, акционерного общества "Reverta" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Ответчик — Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы, третьи лица — Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания СоюзПромИнвест", Бирюков Александр Сергеевич, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.
Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика — ООО "Кирпичный завод БРАЕР" и представителя третьего лица — Компании EQUIPMENT, ENGINEERING&CONSULTING SERVICES суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 07.10.2008 на основании постановления главы администрации муниципального образования Ленинский район от 24.09.2008 N 1305 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Ленинский район и ООО "ЛЕСОМА" (переименовано в ООО "Кирпичный завод БРАЕР") заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного социального назначения, находящийся по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, п. Обидимо, дом 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее п. Обидимо, для производственных нужд, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 30 000 кв. м (пункт 1.1 договора).
Указанный договор заключен сроком на 49 лет.
Между АО "Parex banka" и ООО "ЛЕСОМА" заключен кредитный договор от 06.08.2008 N 2.1.22.1.-08/26, а 21.08.2008 между этими же лицами заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) N 2.1.22.1.-08/26-IЕ1.
В соответствии с дополнительным соглашением от 14.08.2009 N 1 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) N 2.1.22.1.-08/26-IЕ1 в обеспечение обязательств по кредитному договору N 2.1.22.1.-08/26 в залог АО "Parex banka" переданы права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка N 112 от 07.10.2008.
20.04.2011 ООО "Кирпичный завод БРАЕР" обратилось в администрацию муниципального образования Ленинский район с письмом о даче согласия на начало проведения процедуры по разделу земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 на два земельных участка площадью 8 270 кв. м и 21 730 кв. м, на которое администрацией сообщено об отсутствии возражений против раздела земельного участка.
ООО "Кирпичный завод БРАЕР" в адрес АО "Parex banka" направлено письмо от 06.05.2011 с просьбой об одобрении раздела земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 на два земельных участка площадью 8 270 кв. м и 21 730 кв. м.
Письмом от 01.07.2011 АО "Parex banka" дано согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 на два земельных участка площадью 8 270 кв. м и 21 730 кв. м при соблюдении определенных условий.
В связи с невозможностью раздела земельного участка на два земельных участка с заявленными площадями ООО "Кирпичный завод БРАЕР" направило в адрес АО "Parex banka" уведомление от 28.01.2012 о разделе земельного участка на два земельных участка иной площади, которое последним оставлено без ответа.
18.12.2014 ООО "Кирпичный завод БРАЕР" обратилось в администрацию г. Тулы с просьбой о завершении процедуры переоформления прав аренды общества на полученные в результате раздела земельные участки.
29.12.2014 администрацией города Тулы принято постановление N 4962 "О разделе земельного участка, расположенного по адресу: участок находится примерно в 700 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, пос. Обидимо, дом 8; Тульская область, Ленинский район, сельское поселение Обидимское, 700 м юго-восточнее пос. Обидимо".
Указанным постановлением комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы предписано в установленном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 и заключить на тех же условиях с ООО "Кирпичный завод БРАЕР" договоры аренды на вновь образованные земельные участки.
30.12.2014 комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы и ООО "Кирпичный завод БРАЕР" во исполнение постановления администрации города Тулы от 29.12.2014 N 4962 заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112, которое зарегистрировано управлением Росреестра по Тульской области 14.01.2015.
Истец обратился в управление Росреестра по Тульской области за получением выписки из единого государственного реестра прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550.
В ответ на указанный запрос им получено уведомление от 12.02.2015 N 71/001/012/2015-485 об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений, указано на отсутствие сведений о зарегистрированных правах и правопритязаниях на земельный участок с кадастровым номером 71:14:011101:0550, а также сведений об обременении его арендой и залогом.
В связи с этим истец направил в управление Росреестра по Тульской области запрос относительно оснований для погашения указанных записей в ЕГРП.
Письмом от 28.04.2015 N 02/12-4676ЕЛ управление Росреестра по Тульской области сообщило о том, что договор аренды земельного участка от 07.10.2008 N 112 расторгнут соглашением от 30.12.2014, заключенным между ООО "Кирпичный завод "БРАЕР" и комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, в связи с чем 14.01.2015 в ЕГРП внесены сведения о прекращении аренды земельного участка и ипотеки указанного права.
Полагая, что указанная сделка совершена залогодателем без согласия залогодержателя, со злоупотреблением правом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.
В соответствии с п. 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее — Закон N 102-ФЗ), если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Залог прекращается в случае прекращения заложенного права (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что соглашением от 30.12.2014 договор аренды от 07.10.2008 N 112 земельного участка с кадастровым номером 71:14:011101:0550 расторгнут, таким образом заложенное ООО "Кирпичный завод БРАЕР" право аренды прекратилось.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством либо земельным законодательством (ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).
В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно п. 1, 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иные последствия такого нарушения.
В соответствии с п. 2 ст. 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346).
В случае, когда для распоряжения заложенным имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку вышеуказанной нормой права установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно возможность предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом.
Предметом дополнительного соглашения от 14.08.2009 N 1 являлось имущественное право — право аренды земельного участка.
Правовой режим регулирования имущественных прав позволяет сделать вывод о том, что распоряжение предметом залога, являющимся имущественным правом, без согласия залогодержателя, также не является основанием для признания соглашения недействительным, поскольку в указанном случае законом прямо предусмотрены иные последствия (пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ). Таким образом, в случае заключения сделки в отсутствие на то согласия залогодержателя предусмотрен иной способ защиты права, указанный в ст. 351 ГК РФ, а не признание сделки недействительной.
Поскольку законом прямо оговорены иные последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (имущественными правами), суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы и ООО "Кирпичный завод БРАЕР".
Договор, при заключении которого допущено нарушение положений статьи 10 ГК РФ, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ.
Противоправный характер действий сторон при заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2014 истцом доказан не был, в связи с чем суд правомерно указал на отсутствие оснований для оценки сделки как ничтожной.
Суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод суда о том, что расторжение договора аренды земельного участка не является сделкой по отчуждению (передаче в собственность другого лица) имущества, в связи с чем нормы статей 37, 39 Закона об ипотеке неприменимы, законом или иным нормативным правовым актом не предусмотрены ограничения по расторжению договора аренды земельного участка по соглашению сторон.
Ссылка заявителя на то, что истец не имеет других способов защиты своего нарушенного права кроме как признание соглашения от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112 недействительной сделкой и применение последствий недействительности, обосновано отклонена судом, поскольку не основана на действующем (и действовавшем) законодательстве.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об обращении АО "Reverta" к ООО "Кирпичный завод БРАЕР" с требованием о замене предмета залога.
Положения статьи 10 ГК РФ могут быть применимы к правоотношениям сторон, в случае если обе его стороны осуществляют недобросовестные действия.
В силу статьи 11 ГК РФ, статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ защите подлежит только нарушенное право.
Между тем нарушение прав истца оспариваемым соглашением от 30.12.2014 о расторжении договора аренды от 07.10.2008 N 112 при рассмотрении настоящего спора судом установлено не было, злоупотребления правами с целью намеренного причинения истцу вреда сторонами данной сделки не допущено.
Все доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции и они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом доводов и выражают несогласие с ним, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

постановил:

решение Арбитражного суда Тульской области от 16.02.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 по делу N А68-9834/2015, оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий Л.В.ЛЕОНОВА

Судьи Ю.В.БУТЧЕНКО Л.В.СОЛОДОВА