Поскольку отсутствует спор о праве, суд, принимая во внимание, что право аренды, обремененное залогом в силу закона, выступает гарантом прав и интересов граждан, вложивших денежные средства в строительство жилых домов, и указанное обременение является препятствием для расторжения договора аренды, пришли к правильному выводу о том, что действия регистрирующего органа, выразившиеся в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды и погашении записи об ипотеке, являются незаконными, поскольку они нарушают законные права и интересы заявителя

Постановление ФАС Центрального округа от 16.11.2010 по делу N А62-2043/2010

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.06.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу N А62-2043/2010,

установил:

закрытое акционерное общество трест "Смоленскагропромстрой" (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее — Управление) о признании незаконными действий Управления, выразившихся в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды и погашении записи об ипотеке, и обязании погашения записей государственной регистрации соглашений о расторжении договоров аренды и восстановлении записей государственной регистрации договоров аренды (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 03.06.2010 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление просит указанные решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании представителя Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как следует из материалов дела, 05.04.2010 Управлением проведена государственная регистрация следующих документов:
— соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2007 N 6397, заключенного 17.06.2008;
— соглашения о расторжении договора аренды от 06.02.2008 N 361/з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 22.01.2009;
— соглашения о расторжении договора аренды от 17.07.2008 N 498/з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 19.01.2010;
— погашена запись об ипотеке в силу закона земельного участка, расположенного по адресу: г. Смоленск, микрорайон "Южный", общей площадью 4720 (четыре тысячи семьсот двадцать) кв. м с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0150, в том числе: условный участок N 1 площадью 3270 (три тысячи двести семьдесят) кв. м с кадастровым номером 67:27:003 13 19:0031; условный участок N 2 площадью 213 (двести тринадцать) кв. м с кадастровым номером 67:27:003 13 25:0034; условный участок N 3 площадью 1237 (одна тысяча двести тридцать семь) кв. м с кадастровым номером 67:27:003 13 25:0035.
Считая, что при проведении указанной государственной регистрации не учтен тот факт, что не все договоры долевого участия представлены на регистрацию в Управление и не всеми участниками долевого строительства проведена государственная регистрация прав собственности, а также, указывая, что государственная регистрация вышеуказанных соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков, погашение записи об ипотеке в силу закона земельного участка препятствуют государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, подписанных Обществом с участниками долевого строительства, и договоров уступки прав требования по договорам долевого участия в строительстве, подписанных участниками долевого строительства с третьими лицами, но не представленных на государственную регистрацию, реализации законных прав участников долевого строительства, Общество обратилось в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (статья 2 Закона).
В пункте 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон N 122-ФЗ), в редакции, действовавшей в рассматриваемый период, установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании Федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Залог в силу пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно абзацу 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, также погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, его обязательства считаются исполненными, а залог — прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом в силу ст. 16 Закона N 214-ФЗ, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 2, 4, 25 Закона N 122-ФЗ право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В порядке п. 7 ст. 16, п. 4 ст. 29 Закона N 122-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.
Учитывая указанные нормы права, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Как установлено судом, государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства на момент внесения спорных записей в ЕГРП осуществлена не была. Так, в частности, не была осуществлена государственная регистрация права собственности по договорам долевого участия от 07.09.2009 N 258-251, от 12.12.2008 N 106-111, от 11.12.2009 N 330-289.
Данное обстоятельство Управлением не оспаривается.
Кроме того, согласно разъяснению, данному в п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.
Поскольку в данном случае отсутствует спор о праве, то суд, принимая во внимание, что право аренды, обремененное залогом в силу закона, выступает гарантом прав и интересов граждан, вложивших денежные средства в строительство жилых домов, и указанное обременение является препятствием для расторжения договора аренды, пришли к правильному выводу о том, что действия Управления, выразившиеся в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды и погашении записи об ипотеке, являются незаконными, поскольку они нарушают законные права и интересы Общества, так как не позволяют ему должным образом исполнить свои договорные обязательства перед дольщиками, которые, в свою очередь, не могут реализовать свои законные права и получить права собственности на объекты долевого строительства.
Кассационная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам, и в силу ст. 286 АПК РФ не подлежат переоценке в суде кассационной инстанции.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически повторяют доводы Управления, явившиеся обоснованием его позиции, они были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора и обоснованно отклонены по мотивам, изложенным в судебных актах.
Обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 03.06.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу N А62-2043/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.