Дело по иску о внесении изменений в договор аренды направлено на новое рассмотрение, поскольку в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность увеличения арендной платы, судами первой и апелляционной инстанций были приняты, в том числе, договоры аренды нежилых помещений, заключенные истцом с другими лицами. При этом срок их действия, размер и назначение арендуемых по таким договорам площадей судом учтены не были

Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2007 по делу N А14-17258-2004-609/22

от 30 марта 2007 г. Дело N А14-17258-2004-609/22
(дата изготовления постановления в полном объеме)
от 23 марта 2007 г.
(дата объявления резолютивной части постановления)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Альфа-Банк", г. Москва, на Решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.09.2006 и Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2006 по делу N А14-17258-2004-609/22,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "ЦУМ-Воронеж", г. Воронеж, обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Альфа-Банк", г. Москва, о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений от 20.09.2000 N 68 в отношении увеличения ставки арендной платы до 50 долларов США за 1 кв. м в месяц.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 21.03.2005 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А14-2812-2005/80/30. Определением суда от 21.12.2005 производство по делу возобновлено.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил внести изменения в договор аренды от 20.09.2000 N 68, изложив п. 5.2 договора в следующей редакции: "Арендная плата за аренду помещений, указанных в п. 1.1 настоящего договора, устанавливается в сумме, эквивалентной 50 (пятьдесят) долларов США за 1 кв. м в месяц, в том числе НДС, по курсу ЦБ РФ на 1-е число текущего (расчетного) месяца".
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.09.2006 заявленные требования удовлетворены. В договор аренды нежилых помещений от 20.09.2000 N 68 внесены изменения, п. 5.2 договора изложен в редакции, предложенной истцом.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2006 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО "Альфа-Банк" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы поддержал изложенные в ней доводы. Представитель истца просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.
Как видно из материалов дела, 20.09.2000 между ОАО "ЦУМ-Воронеж" (арендодатель) и ОАО "Альфа-Банк" (арендатор) заключен договор N 68 аренды нежилых помещений общей площадью 872,8 кв. м, расположенных на 1-ом (423,5 кв. м) и 2-ом (449,3 кв. м) этажах в здании по адресу: г. Воронеж, проспект Революции, 38, для размещения филиала ответчика в целях осуществления банковской деятельности.
В соответствии с п. 2.1 договора срок его действия определен в течение 10 лет со дня заключения.
Арендованные помещения были переданы ответчику, о чем сторонами подписан акт приема-передачи от 26.09.2000.
15.03.2001 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к настоящему договору аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору в аренду часть нежилых помещений общей площадью 872,8 кв. м, в том числе помещения подвала площадью 88,3 кв. м, первого этажа площадью 365, 5 кв. м, второго этажа — 419 кв. м, расположенных по указанному адресу.
Согласно п. 5.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения начиная с момента регистрации филиала в ЦБ РФ, но не позднее 9 месяцев с момента вступления в силу настоящего договора и до истечения 4 лет аренды арендная плата за нежилые указанные помещения начисляется из расчета 9 долларов США, в том числе НДС (20%) — 1,50 (один целый и 50 / 100) доллара США за 1 кв. м в месяц.
Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что по истечении четырех лет аренды стороны вправе дополнительно пересмотреть и согласовать размер арендной платы, заключив дополнительное соглашение.
Ссылаясь на уклонение ответчика от неоднократных предложений арендодателя о внесении изменений в спорный договор аренды в части увеличения размера арендной платы до 50 долларов США за 1 кв. м в месяц, ОАО "ЦУМ-Воронеж" обратилось в суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали право истца требовать изменения условий спорного договора аренды в судебном порядке.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 9.5 договора аренды от 20.09.2000 споры, возникающие между сторонами по настоящему договору, рассматриваются сторонами путем переговоров, а при недостижении соглашения — в Арбитражном суде Воронежской области.
Факт неоднократного обращения ОАО "ЦУМ-Воронеж" к ОАО "Альфа-Банк" с предложениями об изменении размера арендной платы, установленной спорным договором, подтверждается письмами истца от 30.08.2004, от 29.09.2004, от 22.10.2004, имеющимися в деле, и не оспаривается ответчиком.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что сторонами не было достигнуто соглашение об установлении нового размера арендной платы за спорные нежилые помещения, вывод судов первой и апелляционной инстанций о необходимости разрешения такого спора в судебном порядке правомерен и обоснован.
В то же время, утвердив п. 5.2 договора аренды в редакции истца, а именно: "арендная плата за аренду помещений, указанных в п. 1.1 настоящего договора, устанавливается в сумме, эквивалентной 50 долларов США за 1 кв. м в месяц, в том числе НДС, по курсу Центрального банка РФ на 1 число текущего (расчетного) месяца", суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание следующее.
В соответствии с п. 1.1 дополнительного соглашения от 15.03.2001 N 1 к договору аренды нежилых помещений от 20.09.2000 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть нежилых помещений: подвала площадью 88,3 кв. м, первого этажа площадью 365,5 кв. м, второго этажа площадью 419 кв. м, расположенных по указанному адресу.
Согласно п. 5.2 договора в редакции настоящего соглашения арендная плата за аренду помещений, за исключением нежилых помещений подвала, начисляется из расчета 9 долларов США, в том числе НДС (20%) — 1,50 (один целый и 50/100) доллара США, за 1 кв. м в месяц.
Пунктом 5.3 установлена ставка арендной платы за помещения, расположенные в подвале здания, из расчета 2,70 (две целых и 70/100) доллара США, в том числе НДС (20%) — 0,45 (ноль целых и 45/100) доллара США, за 1 кв. м в месяц.
Из материалов дела усматривается, что ОАО "ЦУМ-Воронеж", обращаясь в суд с иском, заявляло о внесении изменений в п. 5.2 договора аренды (с учетом изменений в ходе рассмотрения дела), при этом каких-либо требований об изменении п. 5.3 договора истцом не высказывалось.
Однако суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ОАО "ЦУМ-Воронеж" о внесении изменений в п. 5.2 спорного договора аренды и устанавливая сумму арендной платы за аренду всех помещений, указанных в п. 1.1 договора, фактически изменил и условия п. 5.3 настоящего договора, выйдя тем самым за пределы заявленных истцом требований, в связи с чем такое решение нельзя признать законным и обоснованным.
Кроме того, доводы заявителя о том, что ставку арендной платы необходимо дифференцировать в зависимости от типа и назначения нежилых помещений, передаваемых в аренду, также не получили надлежащей оценки судами первой и апелляционной инстанций.
Принимая оспариваемое решение, суд области указал на то, что арендная плата должна производиться по курсу Центрального банка РФ на 1 число текущего (расчетного) месяца. В то же время п. 5.9 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.03.2001 предусмотрен другой порядок расчетов сторон, а именно все платежи по настоящему договору производятся в рублях по курсу ЦБ РФ на день оформления банком плательщика платежного поручения.
Однако указанные обстоятельства не были учтены судами первой и апелляционной инстанций и оценка возникшему разночтению условий договора аренды не дана.
В качестве надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность увеличения арендной платы, судами первой и апелляционной инстанций были приняты, в том числе, договоры аренды нежилых помещений, расположенных по указанному адресу, заключенные истцом с другими лицами. При этом срок их действия, размер и назначение арендуемых по таким договорам площадей судами учтены не были.
Таким образом, при новом рассмотрении дела суду следует дать оценку данным доказательствам с точки зрения их относимости и допустимости в соответствии со ст. ст. 67, 68 АПК РФ.
Исходя из изложенного, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует учесть указанные обстоятельства, дать надлежащую оценку доводам сторон, проверить все доказательства по настоящему делу с учетом их относимости и допустимости и разрешить спор, применив соответствующие нормы права.
Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.09.2006 и Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2006 по делу N А14-17258-2004/609/22 отменить. Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области в ином составе судей.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.