Требование: О признании незаконным отказа администрации в продлении договора аренды земельного участка и об обязании продлить спорный договор аренды

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 N 02АП-10498/2015 по делу N А29-6878/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зубаревой Е.С.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца: Турышева А.А., действующего на основании доверенности от 08.07.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Европейский Север"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.10.2015 по делу N А29-6878/2015, принятое судом в составе судьи Скрипиной Е.С.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Европейский Север" (ИНН: 1101083333, ОГРН: 1101101011604)
к Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140),
о признании незаконным отказа в продлении договора аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Европейский Север" (далее — Истец, ООО "Европейский Север", Общество) обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Республики Коми к Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее — Ответчик, Администрация) о признании незаконным отказа Администрации в продлении договора N 01/07-2096 от 29.12.2007 аренды земельного участка и возложении на Ответчика обязанности продлить спорный договор аренды.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 03.10.2015 в иске отказано.
Общество с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы Истец указывает, что при рассмотрении иска подлежали применению нормы права, действующие до 01.03.2015, то есть на момент заключения договора аренды. Однако суд первой инстанции применил пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, хотя следовало руководствоваться пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ. При этом фактическое использование Истцом спорного земельного участка не прекращалось, несмотря на истечение срока договора аренды.
От Ответчика возражений об использовании земельного участка после истечения срока договора аренды не поступало. Более того, 06.05.2015 Ответчик направил в адрес Общества расчет ежегодной арендной платы за пользование земельным участком.
Общество указывает также в жалобе, что кроме уплаты арендных платежей, оно понесло и иные затраты, связанные с содержанием спорного земельного участка и проектированием здания, предполагаемого к строительству на арендованном земельном участке.
Соответственно, Общество полагает, что отказ Ответчика от продления срока действия договора аренды земельного участка не основан на нормах действующего законодательства и создает препятствия для ведения Обществом своей предпринимательской деятельности.
Таким образом, Общество считает, что решение от 03.10.2015 подлежит отмене, так как при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и неверно оценил фактические обстоятельства дела.
В обоснование своей позиции по жалобе Общество ссылается также на судебную практику.
Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Ответчика.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Истца изложил свою позицию по апелляционной жалобе.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 03.10.2015 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, полагая, что отказ Администрации в продлении договора аренды N 01/07-2096 от 29.12.2007 является незаконным, ООО "Европейский Север" обратилось с иском в суд.
Арбитражный суд Республики Коми, руководствуясь статьями 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 22, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, положениями Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, требования Общества признал неправомерными.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, выслушав представителя Истца, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 171-ФЗ), пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
Пунктом 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ ЗК РФ дополнен гл. V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Соответственно, исходя из изложенных норм права, а также статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — пунктом 4 данной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, орган местного самоуправления вправе отказать арендатору земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, в заключении нового договора аренды в преимущественном порядке по истечении срока предыдущего договора аренды. Иные же привилегии предусмотрены п. п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ и состоят в возможности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.12.2007 между Брагиной И.П. и Администрацией был заключен договор N 01/07-2096 аренды земельного участка площадью 2146 кв. м с кадастровым номером 11:05:01 06 043:0036, предоставленного по постановлению Главы Администрации от 29.08.2007 N 8/3270 для строительства объекта "Многофункциональное здание офисного типа" по адресу: г. Сыктывкар, ул. Куратова. Договор заключен на период до 29.08.2012 (пункт 1.2) и зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи от 29.12.2007 участок передан Брагиной И.П.
23.04.2012 по договору уступки прав аренды земельного участка права Арендатора по договору N 01/07-2096 переданы от Брагиной И.П. ООО "Европейский Север".
20.07.2012 между Администрацией и Обществом подписано Соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 29.12.2007 N 01/07-2096. Одновременно стороны продлили срок действия договора на период до 29.08.2014 (пункт 1.1.2 Соглашения), соглашение также было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока договора продлить его действие на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора или заключить новый договор.
30.04.2015 (срок действия договора аренды до 29.08.2014) Общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении права аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:01 06 043:0036.
Письмом от 18.05.2015 N 15-02/кол/051109 Администрация отказала в предоставлении земельного участка для строительства объекта "Многофункциональное здание офисного типа" по ул. Куратова в г. Сыктывкаре на том основании, что с 01.03.2015 вступили в силу поправки в ЗК РФ, в соответствии с которыми право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть продлено без проведения торгов для завершения строительства однократно собственникам объектов незавершенного строительства, при этом в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах Общества на объект недвижимого имущества (Многофункциональное здание офисного типа) на земельном участке с кадастровым номером 11:05:01 06 043:0036.
Между тем, исходя из имевших место фактических обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно указал, что фактически Истец заявил о заключении нового договора аренды земельного участка на три года.
При этом Истец имел в пользовании спорный земельный участок с апреля 2012, однако так и не подал заявление на получение разрешительной документации, строительство объекта не начинал, то есть сам Истец не использовал земельный участок в течение более трех лет. Общество указывало лишь на выполнение комплекса проектных работ и получение необходимых технических условий от энергоснабжающих организаций.
Доводы Истца о возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок в связи с тем, что ни одна из сторон не заявляла о прекращении арендных отношений, Истец продолжает пользоваться земельным участком и вносить плату, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку, зная об имеющихся в пункте 4.1 договора условиях, при которых договор считается продленным или вновь заключенным, ООО "Европейский Север" не исполнило своей обязанности по подаче заявления на продление договора не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.
С заявлением о продлении права аренды спорного земельного участка ООО "Сияние Севера" обратилось только 30.04.2015, то есть спустя 8 месяцев после истечения срока договора аренды.
Ссылка Общества на внесение платы за пользование земельным участком позицию Истца по дела также не подтверждает, поскольку не свидетельствует о продлении договора аренды земельного участка, так как указанная плата вносится Истцом добровольно за фактическое пользование спорным земельным участком, при том, что в соответствии с требованиями земельного законодательства пользование земельными участками в Российской Федерации является платным.
Доводы Истца о распространении на спорные правоотношения положений пункта 3 статьи 22 ЗК РФ в прежней редакции апелляционным судом отклоняются.
Закон N 171-ФЗ не содержит указания на применение к договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления его в силу, прежних положений законодательства.
Срок действия договора аренды земельного участка (с учетом пункта 1.1.2 Соглашения) определен до 29.08.2014, поэтому после указанной даты, то есть применительно к спорным правоотношениям, распространение на них положений Закона N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015, является обязательным.
Отказ в продлении срока действия спорного договора прав Общества не нарушает, поскольку Истец не лишен возможности заключить договор аренды интересующего его земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Довод Общества о наличии у него, кроме уплаты арендных платежей, иных затрат, связанные с содержанием спорного земельного участка и проектированием здания, предполагаемого к строительству на арендованном земельном участке, апелляционный суд отклоняет, так как наличие у Истца названных расходов автоматически не обязывает Администрацию вновь предоставить Обществу в аренду спорный земельный участок.
Ссылка заявителя жалобы на Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.11.2007 N А56-19643/2006 отклоняется апелляционным судом, поскольку:
— в названном деле рассматривался вопрос о признании недействительной государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка,
— названный судебный акт принят до принятия Закона N 171-ФЗ.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.10.2015 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы Общества по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.10.2015 по делу N А29-6878/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Европейский Север" (ИНН: 1101083333, ОГРН: 1101101011604) — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 — 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий Т.В.ХОРОВА

Судьи О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН М.В.НЕМЧАНИНОВА